漫畫劉道偉

    北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊最新公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京現(xiàn)房銷售面積和期房銷售面積，分別比去年同期下降51.8%和28.6%，而房價仍然處于上漲軌道，漲幅比去年同期提高1.9個百分點。

    不難看出，北京房價正處于無量上升狀態(tài)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，得不到交易量支持的價格存在內(nèi)在的調(diào)整要求，甚至可能轉(zhuǎn)勢。然而，現(xiàn)實情況并不讓人樂觀。其一，在銷售量下降的同時，住宅施工面積和新開工面積也在下降，分別比去年同期下降9.2%和33%。其二，社會保障性住房供應(yīng)也在下降，北京一季度經(jīng)濟(jì)適用房施工面積和新開工面積，分別比去年同期下降34.8%和31.8%。

    顯然，倘若住宅施工面積和新開工面積的下降趨勢持續(xù)下去，社會保障性住房供應(yīng)再跟不上，將促使投資和投機性購房者入市，對無交易量支持的房價產(chǎn)生助推力量，從而，加大房市調(diào)控難度。

    盡管我國接連對房市出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房價依然逆勢上漲，除了需求和投機因素的推動，更大的一個因素在于，官商勾結(jié)造成了有效供給的不足，最常見的一個表現(xiàn)就是囤積居奇，制造并放大供不應(yīng)求的緊張局面。因此，最近，國家8部委聯(lián)手出擊重點打擊官商勾結(jié)。

    但是，官商勾結(jié)非常難以根治，因為打擊官商勾結(jié)雖然由8部委主導(dǎo)，最終還要由各級地方政府去實施，而各級政府恰是房市利益鏈條中一個最關(guān)鍵的主體。

    所以，打擊官商勾結(jié)必須找到軟肋即官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點。官商之所以勾結(jié)，主要在于兩者有共同的利益訴求，而哄抬房價恰是兩者實現(xiàn)利益最大化的共同途徑―――這既是催生官商勾結(jié)的原因，也是房價非理性上漲的原因。

    根據(jù)經(jīng)濟(jì)人原理，人思考和行為都是目標(biāo)理性的，惟一試圖獲得的經(jīng)濟(jì)好處就是物質(zhì)性補償?shù)淖畲蠡τ诘胤秸?，房價上漲不僅能增加財政收入，房價上漲帶動的GDP增長，在以GDP為核心考核官員政績的機制下，官員還能因此獲得更多的升遷機會。開發(fā)商看準(zhǔn)政府的這一軟肋，依附于政府共同謀求利益最大化，而兩者之間最大的一個利益聯(lián)結(jié)點就是土地增值。

    為了追求自身利益最大化，地方政府總喜歡盡可能少地減少土地供應(yīng)量，以使單位面積土地產(chǎn)生更大的增值效應(yīng)。另一方面，地方政府在招商引資過程中，拼命壓低工業(yè)用地出讓價格，隨后再把這部分土地?fù)p失通過抬高住宅用地的價格彌補回來。這兩個因素決定了政府有抬高土地出讓價格的沖動。

    有了沖動，剩下的就是實施，而目前的制度設(shè)計最大限度地幫助地方政府實現(xiàn)了利益訴求。地方政府從農(nóng)民手中征用的土地，是以農(nóng)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)給其補償?shù)模D(zhuǎn)手就以建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)將土地出讓給開發(fā)商，從中謀取了巨額差價。

    開發(fā)商在拿到土地后，也盡可能地將其囤積起來，人為減少土地的有效供應(yīng)量，帶動土地升值，隨后，再以增值后的土地價格計算成本，向購房者身上轉(zhuǎn)嫁。有些開發(fā)商手中土地升值的部分甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它為獲得使用權(quán)而付出的成本。由于地方政府也是土地囤積的受益者，并且，它自己也在這樣干，因此，它常常對開發(fā)商囤積土地的做法置之不理。這是囤積土地現(xiàn)象屢禁不止的根源。

    問題在于，土地增值部分憑什么由地方政府和開發(fā)商分享？我國《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”。而我國《物權(quán)法》規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有?！闭鲎尩膬H僅是土地的使用權(quán)，并非所有權(quán)，所有權(quán)依然在國家手中，那么，土地增值部門也理應(yīng)由全民共享。而現(xiàn)在國民不僅不是土地增值的受益者反而成為受害者，這是不公平的。

    倘若能讓全體國民都能從土地增值中獲利，而不是聽任土地增值部分被地方政府和開發(fā)商壟斷，同時，改變目前以GDP考核干部政績的做法，那么，無論是地方政府還是開發(fā)商，囤積土地的動力將不復(fù)存在，官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點也將基本消失。

    因此，在房價迎著調(diào)控政策上漲的情況下，應(yīng)設(shè)計出新的制度，阻止地方政府和開發(fā)商從土地增值中謀取暴利，把土地增值款集中起來，?？顚Ｓ?，用土地增值部分對中低收入者進(jìn)行購房補償，同時，嚴(yán)厲要求各級政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量，如此，官商勾結(jié)的鏈條就很容易打破。

來源：新華網(wǎng)　　　　編輯＼荷香月色