“這是最好的時代，也是最壞的時代。”英國作家狄更斯在《雙城記》中對法國大革命形勢作如此概述。對于2010年的房地產(chǎn)金融而言，這句話也無比的精準。

一端是房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長，數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為5.69萬億元，已接近去年5.71萬億元的水平。

 而業(yè)內(nèi)人士預測，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量有望接近7萬億元。另一端則是宏觀調(diào)控的層層加碼，銀行信貸總額嚴控、A股資本市場對房地產(chǎn)業(yè)說不、融資成本不斷攀升。

在這看似矛盾的背后，是房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)信托等非主流融資渠道的異軍突起，給永遠面臨資金饑渴癥的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了幾許綠色，幾許希望。

地產(chǎn)PE（Private Equity，私募股權(quán)投資），GP（General Partner，普通合伙人），LP（Limited Partner，有限合伙人），這些陌生的專業(yè)術(shù)語在今年仿佛一夜之間被房地產(chǎn)業(yè)界所熟知，幾乎人言必提。在這個新貴的行列中，既有耕耘數(shù)年的外資機構(gòu)，還有業(yè)界知名的地產(chǎn)大腕，更有無數(shù)手握巨資的民間資本；在這個貌似專業(yè)的領(lǐng)域，有外資機構(gòu)的單打獨斗，有大型房企與國際投行的合作，有民間資本的山寨迭起；在這紛亂的江湖中，有專業(yè)機構(gòu)和房地產(chǎn)商兩大陣營的高調(diào)指責，也有夾縫中低調(diào)潛行的草根基金……

在策略機會型投資方針占據(jù)主流、在地產(chǎn)私募基金只是被當做自身資源快速資本化的工具、在現(xiàn)有運營機制尚不完善的時刻，地產(chǎn)私募基金顯然與期待中的擴大直接融資比例和穩(wěn)定行業(yè)健康發(fā)展的期望相去甚遠，但這是成長中的房地產(chǎn)業(yè)和私募基金業(yè)所必須經(jīng)歷的過程。

“地產(chǎn)信托火了。”這是今年地產(chǎn)金融業(yè)中所有人的另一個共識。其實每逢調(diào)控加劇，房地產(chǎn)信托必成為眾多房地產(chǎn)公司救急的生力軍。今年這一點表現(xiàn)尤甚。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月的地產(chǎn)集合信托規(guī)模超1500億元，而去年全年規(guī)模僅為449億元，而在銀監(jiān)會整肅信托業(yè)的12月，業(yè)內(nèi)人士預計，信托規(guī)模依然會保持高位運行。

與地產(chǎn)私募基金相似，房地產(chǎn)信托也表現(xiàn)出“深挖洞”和“廣積糧”這兩種主流的融資策略。前者以知名房地產(chǎn)公司為代表，廣泛與保險系信托機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作模式；后者則以區(qū)域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)為主，通過與多家信托機構(gòu)合作解決迫在眉睫的資金問題。而在信托產(chǎn)品創(chuàng)新中，更是花樣百出，既有債權(quán)抵押融資，也有股權(quán)（包括債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)）融資、結(jié)構(gòu)性融資、收益權(quán)融資，更有甚者創(chuàng)新出“信托+購房優(yōu)惠”的新型融資模式，幾乎是政策收緊一次，就會有新的規(guī)避產(chǎn)品開發(fā)出來。

火爆的地產(chǎn)信托背后，是利益和大勢的博弈。當?shù)禺a(chǎn)信托的成本飆升至20%，甚至更高的形勢下，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控壓力下的系統(tǒng)風險也正在逐步凸顯，這種注血式的救急能夠延續(xù)多久尚難預料，但其中的苦楚也只有參與者才能體味。

歲末，業(yè)界預測的地產(chǎn)金融創(chuàng)新元年并未能成為現(xiàn)實。年初熱議的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）依然卡殼央行，并購貸款雷聲大雨點小，直接融資渠道匱乏依然沒有改善，幸好有房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)信托給這個略顯蕭瑟的地產(chǎn)金融季增添了幾分亮色，期待明年的地產(chǎn)金融會有更多的精彩！

地產(chǎn)私募基金：階段性的江湖紛爭

一夜之間，去年還在為地產(chǎn)金融創(chuàng)新乏力擔憂不已的業(yè)內(nèi)人士在今年一下子迎來了一場房地產(chǎn)私募基金的疾風。

在銀行信貸因嚴控而少有花樣、并購貸款知易行難、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）卡殼、股市融資、重組借殼被叫停之際，稍顯沉寂的地產(chǎn)金融大戲中，房地產(chǎn)私募基金迅速肆意生長，并由于趨之若鶩者眾且廣，已儼然演變成一個不容被忽視的江湖。

在這里，問出處，論派系；在這里，有規(guī)矩，欠制度；在這里，多絕技，乏經(jīng)驗……
各家門派的發(fā)展狀況表明，雖然江湖已成，并從概念進化到案例階段，但是，幾乎所有江湖人士還停留于“創(chuàng)業(yè)”或者“轉(zhuǎn)型”的階段，而現(xiàn)有的江湖規(guī)則仍與眾所期待的房地產(chǎn)私募基金平衡系統(tǒng)性金融風險與拓寬融資渠道的目標相距甚遠，江湖之路依然荊棘叢生，漫漫長遠。

門派林立

從今年年初開始，房地產(chǎn)私募基金似乎瞬間成為了各大地產(chǎn)會議的主要議題之一。

“以前談地產(chǎn)金融這塊，所謂地產(chǎn)私募基金都是國際大行的天下，它們零零散散又頗為低調(diào)。而到今年，圍繞這個話題，聚集起人來似乎容易太多，振臂一揮，就有幾十家基金來做討論。

”某地產(chǎn)會議主辦方負責人告訴記者，“而且，圍繞這個話題的活動人氣也很旺。”

房地產(chǎn)私募基金這一行業(yè)的發(fā)展速度遠遠超過房地產(chǎn)行業(yè)本身。剛剛從金地集團辭職的張華綱與趙漢忠，旋即就選擇地產(chǎn)基金作為自己的“新領(lǐng)域”；曾屢次助力潘石屹的前SOHO中國常務(wù)副總裁蘇鑫，在1年不到的時間內(nèi)，迅速拿下北京凱德華璽 (論壇 新聞)、中莎廣場和金澳國際 (論壇 新聞 視頻)3個項目，并已形成了從募資到資產(chǎn)精裝修，再到出售盈利和投資者分利的完整模式探索……

縱觀這些人士火速聚集于江湖的原因，除了市場政策環(huán)境之外，可以看到，更多的人和公司是基于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型壓力、行業(yè)發(fā)展機會，以至于地產(chǎn)金融創(chuàng)新的魅力，紛紛縱身躍入基金江湖的。

不容忽視的是，眾多人集體轉(zhuǎn)舵的背后，都夾雜著現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人眼望“金融熱土”所做出的職業(yè)發(fā)展選擇。

除了蘇鑫、張華綱、趙漢忠之外，從復地集團到榮盛地產(chǎn)擔任基金管理人的章華、分別從新加坡磐石基金和荷蘭ING出來到復地投資集團的周純與董偉海、從凱德置地到鼎峰地產(chǎn)投資的白勇、從中金公司出來創(chuàng)辦河山資本的曹少山……轉(zhuǎn)換角色的名單越來越長。在他們面前，沒有前輩的足跡可循，更多的是“創(chuàng)業(yè)”或者“轉(zhuǎn)型”的過程中所必然經(jīng)歷的迷茫以及黑暗。

迷茫之際，出身各異的基金掌門人總會借機展示自己，并盡量讓目前甚不了解地產(chǎn)基金的廣大投資人與被投資人注意到自己的特別之處。但凡行業(yè)會議，地產(chǎn)私募基金的各大門派就會瞬間分列，而基金機構(gòu)主導與開發(fā)商主導的兩大陣營的林立狀態(tài)更是甚為明顯。

“一到開會，總有專業(yè)地產(chǎn)基金公司列舉了地產(chǎn)商主導的基金存在投資機會分配、股權(quán)作價、關(guān)聯(lián)交易等方面存在的一系列問題，也有地產(chǎn)商主導的基金則直指對方不熟悉中國國情，是房地產(chǎn)的外行。”一位基金界資深人士一年來多次見過了兩大陣營在公開場合的較量。而紛爭的背后，則清晰地展示了各個門派博弈的最終歸宿：搶食尚處起步階段的地產(chǎn)私募基金行業(yè)大蛋糕。

尚難定論

正由于基金的出身各異，在“融、投、管、退”四個地產(chǎn)基金的關(guān)鍵階段面臨壓力的不同，摸著石頭過河的他們就不得不做出讓人眼花繚亂的現(xiàn)實選擇。

雖然有些基金對于自己的模式不愿多言，但是毫無疑問的是，現(xiàn)階段他們更多的都是依靠現(xiàn)有的資源和經(jīng)驗，“有的時候是優(yōu)勢，而有的時候就變成了挑戰(zhàn)。”上述基金界人士表示。

比如融資領(lǐng)域，如同復地集團、金地集團等大型房企可以依靠資深品牌以及與機構(gòu)的長期合作關(guān)系輕松獲得融資通道，但是在項目投資方面，就會面臨“利益輸送”的質(zhì)疑；而蘇鑫雖然擁有令其他基金艷羨的高凈值“山西煤老板”的絕對信任，但是在REITs推出還十分縹緲的當下，其退出模式是否成功尚難有定論。

而對于那些募集有一定困難的基金而言，錢從哪里來、錢的“個性”尚未搞清楚的情形下，其所界定的商業(yè)模式也必然存在著一定變數(shù)。

眾所周知的是，私募基金一般看重內(nèi)部收益率（IRR），而現(xiàn)階段房地產(chǎn)商則更看重凈利潤。有趣的是，在行業(yè)起步期，這兩個最有可能對立的陣營愿意擰到一起。

放眼望去，內(nèi)房企與外資機構(gòu)合資或合作成立基金公司已然成為市場主流，這邊首創(chuàng)集團、金地集團、復地集團、中海地產(chǎn)和華潤置地等巨頭以它們特有的項目資源和管理能力向海外投資人和投資機構(gòu)敞開大門，那邊一些中小企業(yè)也不甘落后，除了榮盛發(fā)展，萊蒙國際等公司也已借助外力成立了專門的基金管理公司。這其中，中國海外與工銀國際的成立基金名為“Harmony China”，“Harmony”中文之意為“共贏”，雙方微妙而美好的期待則更讓人對其未來模式之變浮想聯(lián)翩。

“在國外，房地產(chǎn)私募基金相對成熟，一般分為核心基金（Core Fund）、增值基金（Value added Fund）以及特殊機會基金（Opportunity Fund）。而國內(nèi)的的各類基金介于現(xiàn)實的種種原因，其商業(yè)模式可謂五花八門，很難歸為某一類。是好是壞，也無從判別。”上述基金界人士對本報記者表示。

同時，無論出身與派系有多大差異，目前的房地產(chǎn)私募基金幾乎都是圍繞開發(fā)而不是圍繞持有的，顯然這與現(xiàn)階段的市場融資需求大為相關(guān)。

正如中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部投行業(yè)務(wù)部總經(jīng)理郭鴻飛對記者所言，“如今房地產(chǎn)基金階段性特點明顯。無論是從法律的完備性，還是從投資人角度，還是從投資環(huán)境等角度講，都會發(fā)生變化。”

江湖之爭雖然紛亂，但也僅僅只是開始而已。