11月25日，廣州廣鐵南站“巨無霸”地塊正式出讓。盡管一如業(yè)界所料，地塊原主人廣州鐵路集團重新將其收入囊中，但拍賣過程卻令人驚訝。無論是222輪的激烈爭奪，還是86億元的總價、每平方米1.7276萬元的樓面地價，均創(chuàng)下今年廣州土地市場之最。

時至年關，土地市場再次成為房企“總結”一年業(yè)績的最好出口。廣鐵南站地塊吸引了萬科、保利、金地、中海等各路豪門，令“勢在必得”的廣鐵集團在當天上演了一場虎口奪食的驚險好戲。

但是，“沒拿到地的房企輸了，拿到地的廣鐵也輸了”，合富輝煌首席分析師黎文江這樣評價。對于廣鐵集團而言，溢價率過高的地塊已如燙手山芋，在樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下顯得格外尷尬。

廣鐵：意料之中的得主

這其實本該是一場毫無懸念的土地出讓。

位于荔灣區(qū)黃沙大道的廣鐵南站地塊，是廣州首宗結合舊廠房改造政策公開出讓的住宅用地，其原業(yè)主即為此次地塊的競得者廣鐵集團，地塊原屬性為廣鐵集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展有限公司劃撥用地。

按照2009年廣州市規(guī)劃委員會的規(guī)劃，廣鐵南站地塊將建設成一個濱水景觀區(qū)，不僅有獨特的城市外部藝術景觀，還將建設四個城市廣場 (論壇 新聞)以及鐵路博物館和詹天佑紀念館等市政配套設施。今年9月，該地塊作為舊改地塊進入土地市場。

“整個廣鐵南站地塊東臨白鵝潭，西接大坦沙，北靠荔灣老城區(qū)，南望原芳村城區(qū)，具有濱水景觀和西關風情的雙重優(yōu)勢。”廣州市規(guī)劃局編制研究中心王健博士認為，絕無僅有的地理位置以及近900米長的河岸線，都令該地塊成為眾多房企垂涎的寶地。

正是由于本身所具備的優(yōu)良潛質(zhì)，這幅總占地面積26.1507萬平方米、總建筑面積49.7789萬平方米的大體量地塊，也成為廣州歷年來掛牌底價第二高的地塊—————高達47.9227億元，折合樓面地價為每平方米9828元。

“地塊出讓條件極為苛刻，明顯傾向于原土地所有者。”一位廣州業(yè)內(nèi)人士說。

按照掛牌文件要求，競得人需負責地塊內(nèi)鐵路博物館、詹天佑紀念館的建設，并承擔由此發(fā)生的全部費用。而這兩個紀念館的設計方案與施工方案應征求廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司的意見，紀念館建成后的權屬歸廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司所有。有機構測算，這兩個紀念館的建設費用接近1億元。

另外，地塊現(xiàn)場鐵路通訊電纜、工務、機車、供電等設備的遷移，由原用地單位廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司負責，費用亦由該公司承擔。

值得一提的是，廣州市國土局規(guī)定的土地交易合同要求，該地塊原業(yè)主必須在2011年8月25日交地，2012年5月25日地塊必須動工，并于2015年2月25日前竣工。而按廣州市舊城改造政策，地塊須將成交價的60%補償給原土地使用權人，地塊拆遷部分如在2010年前完成搬遷的，還可以按成交價追加10%補償比例。這就意味著，原業(yè)主廣州鐵路集團一旦競得該地塊，僅需支付總成交價的30%即可。

“這些附加條件讓廣鐵集團擁有無可比擬的優(yōu)勢，土地由其獲得是必然的。”黎文江坦言。但由于各路豪門的中場殺入，令這個意料之中的結果發(fā)生了戲劇性的變化。

86億元：意料之外的價格

雖然這是一場具有嚴重傾向的土地競拍，雖然時值樓市調(diào)控嚴厲深入，但似乎都阻擋不了在這一年取得良好銷售業(yè)績的房企對土地的熱情。

最終到場的開發(fā)商僅有4家，相比往日擁擠的競拍席不免顯得有些稀落，但周邊擠得水泄不通的到場觀戰(zhàn)者似乎表明了這不是一場普通的競標。而且參與競拍的其他3家均為聯(lián)合體，這也顯示出在當前吞下這塊“巨無霸”地塊的謹慎與壓力。

4家到場競拍的開發(fā)商為：萬科與越秀城 (論壇 新聞)建聯(lián)合體、保利與金地聯(lián)合體、中海與廣大聯(lián)合體及羊城鐵路發(fā)展實業(yè)有限公司。其中廣鐵集團旗下羊城鐵路發(fā)展實業(yè)有限公司的“后臺”，被業(yè)界認為是“珠江系”旗下的珠光地產(chǎn)，為朱孟依兄弟在廣州的重要地產(chǎn)公司之一。

當天15：05競價開始，原本47.92億元的掛牌起始價，競拍前報價至48.2億元，增價幅度為500萬元。拍賣師在地塊競拍前便提示每次舉牌競價500萬元，但拍賣師有權在競拍過程中更改。

拍賣師宣布加價開始后，廣鐵集團與萬科城建聯(lián)合體開始輪番報價。18輪后，萬科城建聯(lián)合體報出49.1億元時，拍賣師將增價幅度調(diào)整為1000萬元。

隨后，第57輪，在廣鐵集團報出53億元的價格時，拍賣師干脆笑著詢問開發(fā)商每次舉牌競價2000萬元是否可以，開發(fā)商一致說好。

由此，廣鐵南站地塊地價開始了一路狂飆。

廣鐵與萬科聯(lián)合體經(jīng)過133輪競價叫價至71.2億元，就在所有媒體和觀眾都認為該地塊將在廣鐵集團與萬科城建中產(chǎn)生時，保利聯(lián)合體突然舉起手中的48號牌，加入競爭，并迅速取代萬科聯(lián)合體與廣鐵集團攀升競價。

155輪叫價之后，萬科城建聯(lián)合體退出了競價，廣鐵集團與保利聯(lián)合體開始最后的角逐，此時地塊總價已從48.2億元升至74.6億元。

雙方競爭毫不退讓，保利聯(lián)合體緊跟廣鐵集團報價，多次在主持人喊“第三次叫價”的前一刻突然舉牌。

直至198輪，保利的咄咄逼人讓此前頗顯輕松的廣鐵集團亦開始緊張，并頻頻通過電話與場外聯(lián)系決定叫價，現(xiàn)場氣氛幾近窒息。所有人都開始意識到，樓面地價超過每平方米1.5萬元時，廣州將誕生本年度單價最高的地塊。

當廣鐵集團舉牌叫價86億元時，保利沒有再報價，廣鐵集團最終如愿將廣鐵南站地塊摘下，溢價率達79.46%，樓面地價為每平方米1.7276萬元，創(chuàng)下廣州新的樓面價紀錄。

拿地：供地潮的開端？

對于86億元的成交價格，廣州市房管局新聞發(fā)言人表示，該成交價格顯示出市場對廣鐵南站獨有內(nèi)在價值的認可。

“對比相鄰不遠的恩林路舊城拆遷補償每平方米9000多元的價格，以及同屬荔灣區(qū)的陳家祠拆遷補償最高每平方米1.7萬元的價格，僅從南站地塊的拆遷補償衡量來看，其樓面地價還是可以接受的。”黎文江分析道，未來開發(fā)后可能會達到3萬多元的房價，而這個價格在廣州古老而出名的地段，尤其是與目前珠江新城每平方米2.5萬元的房價進行比較，銷售應該沒有太大問題；其周邊樓盤如果想借該地之名抬高房價，市場也未必買賬，畢竟地段與樓盤品質(zhì)才是關鍵。

但他同時表示，該地塊的成交“沒有一個贏家”，畢竟廣鐵集團原本就能拿到該地塊，可地價被抬高后，卻要付出較大的代價。

雖然業(yè)內(nèi)就該地塊成交價格說法不一，但有一點是他們公認的：南站地塊應該是本年度廣州最后一個樓面價如此高的地塊。

據(jù)知情人士從相關部門獲悉，本月廣州還會再推幾宗地塊，但都沒有做過多宣傳，也沒有過高期待，肯定不會超越南站地塊。

“開發(fā)商不追高價地”，王健透露，明年廣州將有大量舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊改造”地塊推出，不少企業(yè)還是相當看好這些地塊，不會輕易在今年下血本。

“雖然更高價格的地塊今年廣州應該不會再出，但很有可能引起新一輪的土地交易熱潮。”黎文江表示，一旦有土地推出，開發(fā)商難免會再度搶奪。

事實上，自今年9月份以來，廣州市已經(jīng)先后拍出白云區(qū)高爾夫球場、金沙洲、越秀區(qū)下塘西等多塊高價地，直至南站地塊創(chuàng)下單價新高。與此同時，今年二季度之后，廣州市幾乎成為全國房價最為堅挺的城市之一，部分樓盤成交均價已經(jīng)突破每平方米5萬元。

“土地供應結構是造成房價和土地價格上漲的核心因素。”大多開發(fā)商認為，廣州市2006年后的土地供應中，城市周邊區(qū)域土地供應量大，成熟老城區(qū)的土地供應極少。在2010年，廣州市土地供應計劃中，中心城區(qū)供應的居住用地僅為0.8平方公里。

事實上，廣州市國土房管部門與開發(fā)商的博弈由來已久，他們之間似乎從未在統(tǒng)一戰(zhàn)線上達成共識。一方面，開發(fā)商指責政府供應土地不力，造成廣州市房價上漲；另一方面，廣州市政府則指責開發(fā)商囤積土地，拒不開發(fā)，哄抬土地市場價格，造成廣州房價上漲。

但無論怎樣，市場博弈矛盾必然加劇，這個市場或許贏家不再。