盤點(diǎn)2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調(diào)控是無法繞過的關(guān)鍵詞。從4月17日出臺(tái)的“國十條”、9月29日再次出臺(tái)的“新國五條”，再到近兩個(gè)月各部委密集出臺(tái)的一系列政策文件，黨中央、國務(wù)院遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭的決心堅(jiān)定，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度持續(xù)加大。

從政有經(jīng)，令行為上。截至11月底，已有十五個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了落實(shí)國家二次調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面做出規(guī)定。日前，本報(bào)記者采訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個(gè)城市，了解各個(gè)城市在“新國五條”出臺(tái)后落實(shí)國家調(diào)控政策的情況。

9月29日出臺(tái)的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則”。同時(shí)，“對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”，從“立即”、“細(xì)則”、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實(shí)新政策的力度和決心可見一斑。

9月30日，深圳緊急出臺(tái)樓市限購令，隨后，廈門、上海、寧波、杭州等15個(gè)城市相繼出臺(tái)包含限購令在內(nèi)的多項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，加上早已開始限購的北京，房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二輪調(diào)控在各地全面鋪開。

這一輪調(diào)控是對(duì)“國十條”政策的延續(xù)和落實(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪時(shí)表示，此次各地出臺(tái)的樓市政策表現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：一是通過完善差別化信貸，控制投資性需求；二是通過預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售許可管理等措施加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，完善市場(chǎng)交易秩序；三是政府加大了住房供給和保障的力度。

相較以往的調(diào)控政策，有專家認(rèn)為這一次更具有全面性和針對(duì)性，各地紛紛“組合出拳”，采用土地手段、財(cái)政手段和必要的行政手段等多種方式，有具體的可操作性標(biāo)準(zhǔn)，利于政策落實(shí)，效力強(qiáng)大。

長期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行，投機(jī)炒作泛濫，買房者只能望樓興嘆。樓市高燒，阻礙了經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展，也影響了社會(huì)民生和穩(wěn)定。二次調(diào)控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥。

對(duì)癥藥——

相機(jī)決策，調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系

限購、差別化信貸是這次調(diào)控中的“眼球明星”，最受關(guān)注。根據(jù)“新國五條”規(guī)定：房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。截至11月底已有多個(gè)城市出臺(tái)限購令。但各地在“限購套數(shù)”、“針對(duì)存量還是增量”、“是否明確時(shí)限”上有所差異，多數(shù)城市要求新購買一套，對(duì)增量作出限制，也沒有明確的執(zhí)行實(shí)現(xiàn)，南京規(guī)定限制購買第三套，被稱作“最嚴(yán)厲版限購令”。

“這主要是各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，依據(jù)供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作出的判斷，并無優(yōu)劣之分。” 中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示。

而在信貸政策上，全國實(shí)行統(tǒng)一的差別化信貸。同時(shí)，多個(gè)城市也出臺(tái)了差別化公積金貸款，彌補(bǔ)了炒房者利用公積金進(jìn)行投資、投機(jī)的漏洞。相比商業(yè)信貸政策，公積金政策更細(xì)化、更嚴(yán)格。“這些政策都是依時(shí)依勢(shì)而定的，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)相機(jī)決策，主要是遏制投資性需求，使市場(chǎng)達(dá)到合理的供需狀態(tài)。”秦虹表示。

常備藥——

增加住房有效供給，強(qiáng)化住房保障

細(xì)觀各地政策，在增加住房供給、強(qiáng)化住房保障上，步調(diào)基本一致。各地都制定了較為完備的用地計(jì)劃，加大住房用地供應(yīng)，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公布的土地供應(yīng)計(jì)劃和今年的新開工情況看，未來一兩年的市場(chǎng)供應(yīng)十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實(shí)施，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供求緊張的矛盾將得以緩解。

“調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是住有所居，是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調(diào)控不應(yīng)僅是房?jī)r(jià)，更應(yīng)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，要將重心放在保障房的建設(shè)上，加大保障性住房供應(yīng)，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應(yīng)類型的房子。”顧云昌說。

顧云昌認(rèn)為，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ズ屯鈦砣丝诘膶?shí)際情況，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發(fā)展覆蓋范圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難。

長效藥——

繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控、深化改革

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，“雖然上漲，但漲幅縮小，11月份的環(huán)比漲幅低于同期通貨膨脹率的環(huán)比上漲幅度，可以看出調(diào)控政策還是取得初步成效的。”對(duì)此，顧云昌也認(rèn)為，“評(píng)價(jià)調(diào)控政策，關(guān)鍵要看對(duì)調(diào)控的目標(biāo)定位如何，我們現(xiàn)在缺乏一個(gè)共識(shí)，如果目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，那么調(diào)控已很有成效，如果是降低房?jī)r(jià)，那么顯然還有待努力。”

不可否認(rèn)，在當(dāng)前流動(dòng)性過剩、通脹壓力大的情況下，樓市調(diào)控考驗(yàn)著各地政府的能力和決心。實(shí)際上，地方政府在樓市調(diào)控中也處于兩難的境地，既要遏制房?jī)r(jià)、保障民生，又要穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

“地方進(jìn)行保障房建設(shè)的資金主要來自土地出讓金，而且許多城市的財(cái)政收入也主要來自土地，因此要考慮通過開征土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財(cái)政的發(fā)展模式。”顧云昌說道。

秦虹表示，調(diào)控樓市既要有地方政府長期的制度建設(shè)，也需要從國家層面進(jìn)行相應(yīng)的制度改革。如改革完善現(xiàn)有的土地和住房供應(yīng)制度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管和規(guī)范等。長期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控。