如何保障被征收人的利益應(yīng)該是“國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例”出臺(tái)以及兩次征求民意的出發(fā)點(diǎn)。但新條例依然有其不盡如人意之處。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，國有、集體以及私人所有的物權(quán)在法律上一律平等，這應(yīng)該是新拆遷條例的法律基礎(chǔ)。新條例在涉及拆遷時(shí)，應(yīng)該對(duì)國有 、集體和私人權(quán)利給予同等保護(hù)，實(shí)際上，除了國有土地由國家自行征收、優(yōu)先確保利益補(bǔ)償外，集體土地以及私人物權(quán)是經(jīng)常被征收的對(duì)象，也是經(jīng)常處于法律弱勢(shì)地位的兩個(gè)主體。但在新條例中，集體土地以及地上房屋的征收并未作出任何規(guī)定，而對(duì)私人所有房屋的征收和補(bǔ)償依然沒有得到同等的法律待遇。新條例雖然界定了公共利益的界限，但實(shí)際上，規(guī)定的七種公共利益幾乎包括了所有拆遷的情形，也就是說，只要拆遷某一地段，就可以找到相應(yīng)的拆遷理由。而在確定是否屬于“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要”上，只有政府說了算，被征收人是沒有發(fā)言權(quán)的。被征收人一詞恰如其分地表明了房屋所有權(quán)人的尷尬。房地產(chǎn)，既包括房子，也包括房子下面的土地，土地所有權(quán)人如果是國家，理論上應(yīng)該是全民所有，也就是說，地上房屋權(quán)利人也有一份，同時(shí)，通過繳納土地出讓金，地上房屋權(quán)利人還享有70年的使用權(quán)，國家代表全民享有對(duì)土地的所有權(quán)，但這一權(quán)利并不比私人更高。如果說，國家為了國家或公共利益需要征收某一地塊，絕大多數(shù)被征收人只要補(bǔ)償合理應(yīng)該是可以接受的，問題主要發(fā)生在商業(yè)性開發(fā)上。在商業(yè)性開發(fā)情況下，理論上，國家和私人都是被征收人，應(yīng)該得到同樣的補(bǔ)償，同時(shí)，商業(yè)性開發(fā)主體并不享有任何權(quán)利，如果需要在這塊土地上進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，首先應(yīng)該征得所有被征收的權(quán)利人的同意，但在新條例中，看不到類似的規(guī)定，只看到“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要”的規(guī)定，根據(jù)這一規(guī)定，政府一下子從被征收人變成為征收人，變成為商業(yè)性開發(fā)的主體，而開發(fā)商只不過是實(shí)現(xiàn)政府開發(fā)意圖的工具，因此，政府的利益是可以得到保障的，政府的利益和開發(fā)商的利益是一致的，而本來和政府同處被征收人地位的私人則成了政府和開發(fā)商夾擊的對(duì)象。因此，只要政府認(rèn)定這一地區(qū)需要改建拆遷，它就會(huì)與開發(fā)商合作，而不會(huì)站在作為另一被征收人的私人一邊，私人就很難保障自己的權(quán)利了。事實(shí)上，即使這一地區(qū)尚不需要改建，政府也會(huì)為了政績(jī)，為了城市形象，為了土地利益，去實(shí)施所謂的舊城區(qū)改建，很多城市的大拆大建就是這么來的。以前政府讓開發(fā)商自行拆遷補(bǔ)償，現(xiàn)在政府為了自己的利益，認(rèn)定某一地段需要改建后，改由政府房屋征收部門委托征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施征收補(bǔ)償，政府實(shí)際比以前更強(qiáng)勢(shì)了。而所謂的征收實(shí)施機(jī)構(gòu)無論是政府下屬的，還是開發(fā)商的，實(shí)際并無本質(zhì)不同。在補(bǔ)償方面，新條例只規(guī)定了房屋價(jià)值的補(bǔ)償，顯然是不夠的。條例規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這一規(guī)定沒有說明類似房屋是指什么性質(zhì)的房屋，如果是指同時(shí)建造具有類似質(zhì)量的房屋，顯然這樣的房屋因?yàn)檎叟f，房屋本身并無多大價(jià)值，有價(jià)值的是其下的土地，房屋所有權(quán)人繳納了70年的土地出讓金，如果在中途被征收，補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)該包括土地升值部分。如果類似房屋指的是同樣地段新建住房的市場(chǎng)價(jià)格，也許就會(huì)比較合理些。