"金九銀十"是傳統(tǒng)的住宅銷售旺季,開發(fā)商、代理商、媒體及各路代言人紛紛登臺,"打折"、"送裝修"、"送車"、"差額補(bǔ)償"、"無理由退房"、"專家現(xiàn)場秀",林林總總,十八般武藝樣樣俱全,但是市場并不領(lǐng)情,據(jù)統(tǒng)計,9月份上海住宅成交量與去年同比不到50%。

     通過對各個區(qū)域、各個樓盤的實(shí)際價格變動進(jìn)行研究,上海樓市整個房價的下跌已成定局,暴跌的情形不大可能出現(xiàn),但跌勢很可能會延續(xù)1年以上。"金九銀十"的美好愿望在開發(fā)商的期待和購房者的觀望中逐漸消退,傳統(tǒng)銷售旺季并沒有為市場帶來太多的驚喜。9月份上海新增商品房成交162萬平方米,日均成交484套,10月份雖然自從10月15日以來日均成交套數(shù)都在650套以上,但整月新增商品房成交面積預(yù)計也將保持在180萬平方米以下,同比去年9、10月份330萬平方米、390萬平方米的成交量不可同日而語。

    同時,上海市新增商品房可售面積卻以每天8萬平方米左右的水平增加,截至10月25日,上海市新增商品房可售面積已經(jīng)達(dá)到2329萬平方米。面對如此大的供應(yīng)壓力,也就不難理解開發(fā)商頻頻的房價跳水行為了,其中雖有些只是噱頭,但相當(dāng)一部分是確確實(shí)實(shí)的降價。

    通過對各個區(qū)域、各個樓盤的實(shí)際價格變動進(jìn)行研究,上海富陽物業(yè)咨詢有限公司的地產(chǎn)分析師認(rèn)為雖然從供需來看,上海樓市整個房價的下跌已成定局,但多種力量綜合作用的結(jié)果只能是緩慢回調(diào)、持續(xù)下跌,暴跌的情形不大可能出現(xiàn)。但跌勢已定,很可能會延續(xù)1年以上。

    緩慢回調(diào)持續(xù)下跌

    市場價格是供需雙方以及供需雙方內(nèi)部各種力量不斷斗爭的結(jié)果,涉及到開發(fā)商、購房者還有政府、國際熱錢、其他行業(yè)等等。上海富陽分析師認(rèn)為,三方面的原因決定了房地產(chǎn)價格的下降必然是一個緩慢、持續(xù)的過程。

    一、需求不同的消費(fèi)者有不同的心理價位?，F(xiàn)在的市場成交量的逐步緩慢上升就說明隨著宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定,房價達(dá)到了部分購房者的心理價位,他們根據(jù)自身情況在不同的市場階段進(jìn)場,接受當(dāng)前的價格。因此,有一定的需求支撐的價格的下降是不可能一步到位的。

    二、持續(xù)緩慢的降價后果是政府、開發(fā)商、購房者都可以接受的一個選擇。從政府的角度看,房價的緩慢下降對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會的穩(wěn)定也不會造成太大傷害,同時也使得房地產(chǎn)行業(yè)得到一定的調(diào)整獲得更加良性的發(fā)展,符合科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的要求；從開發(fā)商的角度看,房價的緩慢下降可以使其有時間適應(yīng)自身現(xiàn)金流狀況,調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和新項(xiàng)目的投資；對購房者而言,根據(jù)自身情況對房價有不同的承受能力,而且不同地段、規(guī)模、品質(zhì)的樓盤價格變動情況并不相同,沒有必要也沒有可能一定要在最低價位買適合自己的房子。因此,市場各種力量綜合作用必然會選擇房價持續(xù)下降的道路。

    三、商業(yè)配套的完善和市政建設(shè)的進(jìn)行將減緩價格的下跌。上海正在進(jìn)行大量的城市公共設(shè)施建設(shè),各個區(qū)域的商業(yè)和市政配套將日漸完善,投入到土地中的資本將轉(zhuǎn)化為價格的一部分,對價格下跌起一定的反向作用,因此也在一定程度上減緩房價下跌的速度。

　　下跌時間最少還將持續(xù)一年

    上海樓市可售面積以目前速度增長到年底將達(dá)到2700-2800萬平方米的高點(diǎn),而這些增加量基本上都是在2005年之前出讓土地的基礎(chǔ)上建設(shè)所形成的。

    上海富陽的地產(chǎn)分析師認(rèn)為,隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行以及到年底階段企業(yè)現(xiàn)金流的吃緊,企業(yè)對投資新項(xiàng)目會更加慎重甚至不惜取消對新項(xiàng)目的投資,這將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降或在建項(xiàng)目的減少,市場將主要著力于消化現(xiàn)有存量和調(diào)控之前在建項(xiàng)目的上市,在此期間,上海房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力會一直很大。

    以200萬平方米/月的成交量來計算,消化庫存最少也需要持續(xù)一年以上的時間,經(jīng)過一年左右的消化和減緩建設(shè)后,宏觀調(diào)控之后企業(yè)開發(fā)量的減少效應(yīng)會有所顯現(xiàn),而經(jīng)過積蓄的需求會趨于釋放,在供應(yīng)和需求之間會求得一個新的平衡,房價在此基礎(chǔ)上可望穩(wěn)定。