過去幾年房價(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)消滅中國所有的"地產(chǎn)空頭"。當(dāng)部分公眾毫不猶豫的"集體理性"成為地產(chǎn)"多頭"時(shí)，一個(gè)幾乎無可駁斥的判斷開始流行：房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢中唯一安全的增值保值的資產(chǎn)，這加劇了地產(chǎn)價(jià)格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險(xiǎn)。
　　普通人對(duì)調(diào)控表達(dá)了失望。過去幾年，土地供應(yīng)減少以及提高企業(yè)自有資金比率都減少了住宅的開發(fā)，這直接導(dǎo)致了市場可售住宅的供應(yīng)越來越少。然而，供給的短缺又恰逢目前民眾將商品房作為投資品的需求高潮，過去一年的股市繁榮造就了更多的富翁，股市當(dāng)前的調(diào)整令規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資者涌向地產(chǎn)市場，住宅價(jià)格火箭式的上漲在情理之中。盡管沒有確切的數(shù)據(jù)，但是市場人士大都傾向于認(rèn)為，當(dāng)前的住宅需求至少半數(shù)以上來自投資者而非自住。

　　若要理解這種市場結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須了解中國經(jīng)濟(jì)的趨勢。目前，大多數(shù)數(shù)據(jù)并不支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)過熱，過熱更多是一種貨幣現(xiàn)象：由于匯率，更多的貿(mào)易順差和熱錢流入導(dǎo)致貨幣投放過多，通脹預(yù)期與廣泛的貨幣投機(jī)使中國需求旺盛而供給短缺的只有股票和房產(chǎn)兩種資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格暴漲吸引了更多的貨幣投機(jī)，放大貨幣數(shù)量，最終必導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。因此說，當(dāng)前防止經(jīng)濟(jì)過熱的本質(zhì)是與貨幣泛濫作斗爭，防止經(jīng)濟(jì)泡沫。

　　如果政府不能通過貨幣升值及反洗錢制止外匯流入，那么，過多貨幣只能由政府主導(dǎo)凍結(jié)(提高準(zhǔn)備金率)和流出(特別國債以及境外收購)，這帶來兩個(gè)問題：對(duì)沖不具有可持續(xù)性；能否控制境內(nèi)的資產(chǎn)投機(jī)。前者取決于美元是否持續(xù)貶值或者人民幣是否大幅升值對(duì)流入產(chǎn)生影響；后者在金融電子化時(shí)代，政府與藏匿在每個(gè)投機(jī)者手里隨時(shí)可能劃轉(zhuǎn)的貨幣數(shù)字博弈，勝利的把握難以捉摸，尤其是無法戰(zhàn)勝在通脹加劇環(huán)境中的投機(jī)沖動(dòng)。

　　再看投資者行為，他們看多的理由有一條"土地稀缺性"，但不要忘記，如果按人均計(jì)算面積，上海、北京等城市不會(huì)低于東京、香港，這些更加發(fā)達(dá)的地區(qū)仍然沒有躲過地產(chǎn)價(jià)格暴跌一半甚至更多的命運(yùn)。"稀缺"、"保值"等價(jià)值是在一個(gè)穩(wěn)定增長的金融環(huán)境，當(dāng)脫離實(shí)際價(jià)值的泡沫來臨時(shí)，決定價(jià)值的是流動(dòng)性是否可以持續(xù)。如果新增住宅越來越多地被投資者收購，就會(huì)形成樓市"坐莊"的效應(yīng)，自住需求者無法接受這種泡沫價(jià)格，如果沒有更多"博傻"的投資者接手坐莊者手中的房子時(shí)，紙上富貴隨時(shí)被暴跌擊倒。

　　貨幣持有者規(guī)避貶值風(fēng)險(xiǎn)選擇資產(chǎn)，地產(chǎn)商也會(huì)警惕風(fēng)險(xiǎn)而減少開發(fā)，指責(zé)地產(chǎn)商囤地的聲音忽略了商人的風(fēng)險(xiǎn)，1990年代初地產(chǎn)泡沫破滅后的爛尾樓仍然在一些南方城市矗立著，當(dāng)大部分人收入停滯而房價(jià)暴漲，目前脫離基本需求者可承受價(jià)格的投資需求是否可持續(xù)備受懷疑，這令地產(chǎn)商囤地就可以坐享地價(jià)收益而規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)。政府不允許地產(chǎn)業(yè)大量投資導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱或著信貸危機(jī)，企業(yè)也不愿面對(duì)擴(kuò)大供給而導(dǎo)致價(jià)格可能下跌的局面，在風(fēng)險(xiǎn)上，政府與企業(yè)的愿望達(dá)到某種重合。但是，這并不能規(guī)避產(chǎn)生泡沫，在通脹環(huán)境中，政府不愿面對(duì)過剩風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)應(yīng)對(duì)泡沫危機(jī)。

　　如前所述，政府貨幣對(duì)沖不具有可持續(xù)性，要么，因失敗而貨幣泛濫醞釀更多泡沫，地產(chǎn)投資者的幸福周期可能會(huì)延長；要么，政府大幅減少了外匯流入或者過多的貨幣緊縮導(dǎo)致流動(dòng)性逐步回落甚至干涸，那也將是泡沫破滅之時(shí)，而后者的可能性遠(yuǎn)高于前者。至少目前來看，建設(shè)周期注定無法立即擴(kuò)大供給，那么，提高利率、開征物業(yè)稅或?qū)ψ≌罩脤?shí)行懲罰性稅收等打擊投機(jī)的政策，會(huì)加大投資者的持有成本。未來的房價(jià)必然回落到公眾平均收入水平可接受的程度，未來有多遠(yuǎn)并不重要，重要的是不要被套住。