嚴限政策不敵回報誘惑 中國房地產(chǎn)熱錢限控大戰(zhàn)

　　中國的房地產(chǎn)“天價”，已讓西方媒體跌破眼鏡。德國《科龍城市導報》近期發(fā)表評論文章說：北京、上海等大城市的房價，已遠高于歐美很多同類城市。如果考慮實際貨幣因素，有可能高出幾倍、甚至幾十倍。比如，德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市，即使在絕對黃金地段，每平米2000歐元(約人民幣20000元)以上的房子，也極為罕見。

　　2006年，中國房地產(chǎn)市場的投資，60%資金來自海外；房地產(chǎn)投資總額同比增長高達55%。這組令人瞠目的數(shù)據(jù)，出自仲量聯(lián)行之手。 

　　由仲量聯(lián)行撰寫的《全球房地產(chǎn)投資報告》顯示，2006年中國房地產(chǎn)市場的交易額達90億美元，創(chuàng)歷史新高，增幅達69%。

　　社科院研究員楊曉鐸分析說，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)項目的收購明顯加速，一個原因是新土地稅費政策等系列調(diào)控措施實施后，中小房地產(chǎn)企業(yè)不敢在手中囤積大量土地，紛紛向市場“拋地”；外資以雄厚資金優(yōu)勢，趁勢購得大量土地資源。特別是在人民幣升值預期不斷轉化為現(xiàn)實的刺激下，績優(yōu)人民幣資產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)，成為備受外資青睞的不動產(chǎn)物業(yè)。 

　　危險信號

　　很多投資機構發(fā)布最新報告，認為中國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)泡沫跡象。

　　英資投行渣打銀行的研究報告指出，衡量一國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫，并非單純看房價，而應參照房屋租金、建筑投入/GDP、未歸還按揭貸款/GDP等3項指標。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，1998年～2006年，中國房屋租金價格翻一番；中國目前未歸還貸款總額占GDP比重，10年間急劇躥升。成為危險信號。

　　渣打銀行的言論，引起業(yè)界投資者的高度注意。通常情況下，相對于國內(nèi)研究機構的審慎，在中國境內(nèi)擁有固定投資的外資銀行，都習慣對國內(nèi)房市做“樂觀”預測。但此次渣打銀行的報告，卻給出相反的觀點。

　　中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國房地產(chǎn)的金額，達到82.3億美元，比上年增長51.9%。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，2007年還將延續(xù)這一趨勢。 

　　“嚴限政策”不敵回報誘惑

　　房產(chǎn)泡沫論和直線高企的房價，引起中央政府的再次警覺。為控制房價上漲，中國商務部于近日發(fā)布《關于2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見》，強調(diào)嚴格限制外商投資房地產(chǎn)，并稱將采取有效措施。

　　一位投資機構內(nèi)部人員說，商務部和地方還沒有具體細則出臺，他們也不知道將有何影響。他有所擔憂地說，“細則出臺后，我們會根據(jù)政策，有針對性地調(diào)整一些策略?！钡J為，奧運經(jīng)濟以及中國房地產(chǎn)市場透明度日漸增強，海外投資機構對地產(chǎn)資本投資的力度，很可能更進一步加強。

　　趨利效應吸引海外資本

　　雖然國家已有相關指導意見，各外資投資機構非但沒有放緩投資步伐，而是以更加積極的姿態(tài)投資。

　　“2007年即將完成基匯資本房地產(chǎn)基金2(Gateway Capital RealEstate Fund 2)項目的集資工作，預計可以獲得投資者7.5億美元的資本?！被鶇R資本總裁兼董事總經(jīng)理吳繼泰，向記者介紹這筆資金的投資方向。他透露，“我們可能購買現(xiàn)成的物業(yè)，或是直接做開發(fā)商?！?nbsp;

　　從2005年10月開始，基匯資本已經(jīng)在北京、上海、廣州和香港成功投資10個總值達14億美元的房地產(chǎn)項目。目標直指房產(chǎn)的高利潤回報。

　　“北京、上海的投資回報率，相對其它國家，高出好幾個百分點?！币患揖惩鈱I(yè)投資公司高層人士告訴記者。

　　世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2006年全球寫字樓投資收益率，北京和上海以8%并列首位，高于紐約、芝加哥、多倫多等地1個多百分點。

　　德意志銀行旗下房地產(chǎn)業(yè)務機構RREEF日前發(fā)布報告也指出，中國住宅項目的毛利率，高達20%～30%，未來表現(xiàn)可能超過美國。

　　2007年2月26日，花旗集團地產(chǎn)投資部宣布，已完成首個投資亞太地區(qū)房產(chǎn)及相關資產(chǎn)的12.9億美元基金,投資重點之一，是大中華區(qū)的地產(chǎn)以及相關投資。

　　同一時間，在全球收購價值775億美元房地產(chǎn)資產(chǎn)的摩根士丹利房地產(chǎn)基金(Morgan Stanley Real Estate Fund)，為另一個房地產(chǎn)基金MSREFV International完成了42億美元的資金募集。該基金已承諾，將50%左右的資金投入日本、中國及西歐地區(qū)的各類地產(chǎn)組合中，包括投資地產(chǎn)項目和開發(fā)項目等。

　　世貿(mào)房地產(chǎn)、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、陽光100等國內(nèi)多家知名房企，均已被國際私募股權基金投資。

　　“外資限炒令”失效

　　對于這些覬覦房地產(chǎn)豐厚回報的海外投資機構，國家在去年已開始關注它們的投資舉動。去年7月，建設部聯(lián)合其它五部委，下發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。

　　這手“外資限炒令”，在實施近一年時間里，顯然未起到多大作用。外資投資房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)愈演愈烈勢態(tài)。北京高力國際物業(yè)服務公司專業(yè)咨詢部高級經(jīng)理楊清說，從數(shù)量上對比去年同期外資入境情況，今年并未減少。北京成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強認為：“這一令牌并沒有起到實際作用?！?

　　業(yè)內(nèi)人士認為，高投資回報是外資積極介入中國房地產(chǎn)市場的重要原因?！巴赓Y限炒令”等政策，在一定程度上抬高投資門檻，限制一些實力較弱的投資機構。但對于資本雄厚機構，增加的成本遠不及最終的投資收益。

　　第一道令牌沒有擋住外資對中國房產(chǎn)的偏愛，讓處于初步發(fā)育階段的中國房地產(chǎn)業(yè)感受到“不能承受之重”。外資對北京、上海、廣州等大城市的過分熱衷，更是讓房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，泡沫加劇。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，海外熱錢具有極強流動性。其對國內(nèi)市場的喜愛，隨利潤的誘惑而改變。待投資者賺得盆滿缽滿轉身離去后，留給內(nèi)地的恐怕只是房地產(chǎn)業(yè)的爛攤子，極有可能危及國家的金融安全。 

　　摒退外資炒房或出重拳

　　房地產(chǎn)市場從2000年以來，已上漲很多年。上外資瘋狂進入，更使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可控制的上揚局面；房地產(chǎn)市場的實體性，對國民經(jīng)濟的影響大，相關產(chǎn)業(yè)多，一旦出現(xiàn)危機， 對國民經(jīng)濟會造成很大的危害。

　　海外資金介入房地產(chǎn)市場，抬高房產(chǎn)價格，成為目前房地產(chǎn)價格的一個重要推動力。房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，也造成國民生活的普遍壓力，擠壓居民內(nèi)需消費的增長，失去消費平衡性。從各行業(yè)均衡發(fā)展考慮，房地產(chǎn)市場的過分發(fā)展，會擠占其它產(chǎn)業(yè)，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。

　　國務院發(fā)展研究中心研究員透露，問責與稅收手段，可能是2007年房地產(chǎn)調(diào)控兩大看點。 房地產(chǎn)調(diào)控效果不好，主要是地方政府執(zhí)行力度不夠。如果房價繼續(xù)大幅上漲，中央可能將醞釀更嚴厲的調(diào)控措施和問責制，加強對地方政府的檢查、督察或監(jiān)督，對執(zhí)行不力的地方政府可能將進行懲治，直至追究有關負責人的責任，使中央各項調(diào)控政策落到實處。

　　盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認為，面對政策大環(huán)境的變化，在房地產(chǎn)市場中超常規(guī)獲益的外資機構，做慣了大手筆“買賣”，嘗足了甜頭，不會輕易放棄或從房市中離場。即便政策改變，他們也必然要尋求新的發(fā)展機會。

　　國內(nèi)房產(chǎn)商認為，政府極有可能先從北京、上海等一線大城市，開始打壓房產(chǎn)。這樣，投資者很可能轉向二線城市投資。

　　各國應對外資炒房策略

　　美國：制度限制外資炒房

　　美國對外資投資房地產(chǎn)限制嚴格。美國聯(lián)邦立法限制外國人對不動產(chǎn)擁有直接所有權，不過不少州對外國人購買不動產(chǎn)都沒有限制或要求履行報告的制度。 

　　美國對于外資購房貸款系統(tǒng)的頭款、稅收制度以及自住房和投資房的銀行審核系統(tǒng)等都較為完善，再加上買房申請人的收入情況(可通過報稅單和工資)和基本信息一目了然，所有這些規(guī)章制度都能把“炒房團”拒之門外。 

　　新加坡：相對寬松的投資環(huán)境

　　新加坡政府對外國人購買私人公寓的限制相對寬松。按照規(guī)定，非新加坡公民或永久居民，不需特別申請，便可購買高于六層（含六層）的私人公寓套房，或經(jīng)許可的共管式公寓。另外，外國人投資寫字樓等非住宅房，也相對便利，不需要特別申請批準。但要購買空地和有地房產(chǎn)，比如花園別墅、半獨立式、復式等高級洋房住宅，則需要通過政府相關部門的批準。 

　　法國：高稅收逼退投資者

　　自1999年至今，法國平均房價上漲率接近50%，但是在高稅收和低需求的雙重作用下，很少有法國投資者以買賣房地產(chǎn)作為投資渠道。因法國新房市場較小，房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟影響不大，因此政府至今沒有對其進行監(jiān)控。 

　　法國政府對房地產(chǎn)采取高稅收政策，與房屋有關的稅種達近十種：住房有住房稅，空房有空房稅，用于商業(yè)用途的房屋要交職業(yè)稅，辦公室要交辦公稅……在該政策重壓下，幾乎沒有人把房地產(chǎn)作為投資的主渠道，因為投資房地產(chǎn)就意味著立即向國家繳納高額稅金，投資者很難在短期內(nèi)將房屋倒手以賺取利潤。況且，法國房地產(chǎn)市場的需求也不大，人口增長緩慢，加上多年來實施廉租房政策，令法國的房地產(chǎn)市場并未因缺少限制而呈現(xiàn)過熱態(tài)勢。