《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》將于2008年1月1日起實(shí)施。根據(jù)該法，內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25％。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)所得稅稅率集中在平均33％的基礎(chǔ)上，此次改革將直接降低企業(yè)稅負(fù)。

　　面對(duì)8%的稅差，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始計(jì)劃放緩部分項(xiàng)目的進(jìn)度，計(jì)劃將結(jié)算時(shí)間從2007年底拖到2008年中。

　　部分企業(yè)已開始放緩節(jié)奏

　　 記者最近在采訪中了解到，有一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始放緩開發(fā)節(jié)奏，目的就是盡量多分享新稅制帶來的果實(shí)。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)7月24日下午公布了上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房施工面積小幅增長(zhǎng)，影響未來市場(chǎng)供給的新開工面積持續(xù)下降。在商品房中，住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，分別為4712.6萬平方米和627.2萬平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。

　　但在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然維持增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月20日發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度不減，完成投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增幅高出今年上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　有開發(fā)商對(duì)記者表示，今年上半年房?jī)r(jià)上漲明顯，很多企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的年收入計(jì)劃，或者在今年前三個(gè)季度就能完成預(yù)定的目標(biāo)，所以業(yè)績(jī)壓力并不大，從新的法規(guī)來看，項(xiàng)目到2008年結(jié)算就意味著8%的稅差，通過延長(zhǎng)規(guī)劃時(shí)間、延緩施工進(jìn)度等手段，把項(xiàng)目進(jìn)度拖慢幾個(gè)月是沒什么大問題的，如果所有的企業(yè)都看到這個(gè)稅差，都開始放慢速度的話，今年第四季度可能將出現(xiàn)樓市的人造冬季。

　　凈利潤(rùn)有所提升 

      根據(jù)有關(guān)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，目前內(nèi)資上市公司實(shí)際執(zhí)行的所得稅稅率有33％、15％、0％等3個(gè)檔次，差別很大，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅率也并不一樣，但大多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)集中在30％～40％。

　　目前幾乎所有的房地產(chǎn)公司實(shí)施的所得稅稅率都在33%的水平，只有深圳少數(shù)本地公司的稅收水平為15%。但像萬科、金地、招商局等公司已經(jīng)是全國(guó)性的房地產(chǎn)公司，它們的開發(fā)項(xiàng)目遍布全國(guó)各地，除在深圳的項(xiàng)目外，全國(guó)各地項(xiàng)目都實(shí)行33%的所得稅。按照新修訂的稅法，由于房地產(chǎn)并不是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展行業(yè)，深圳地區(qū)的低稅率制度也不太可能保留或保留很久，因此，兩稅合一后，房地產(chǎn)公司的所得稅稅率將統(tǒng)一至25%。

　　有關(guān)市場(chǎng)人士透露，萬科目前在深圳的項(xiàng)目享受特區(qū)15%的優(yōu)惠稅率，在其他地區(qū)適用33%的所得稅稅率，平均所得稅稅負(fù)水平在28%左右。兩稅合一后，公司所得稅水平將下降到25%，對(duì)公司凈利潤(rùn)有積極影響。以2006年利潤(rùn)為例，如果特區(qū)優(yōu)惠稅率能夠繼續(xù)維持，公司凈利潤(rùn)將能夠提高5%，如果特區(qū)優(yōu)惠稅率取消，公司凈利潤(rùn)將能夠提高3%左右。

　　沖抵增值稅壓力

　  在所得稅改革的同時(shí)，增值稅改革也在進(jìn)行中，而按照多家機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基本上兩者之間的影響會(huì)相互抵消，整體利潤(rùn)水平不會(huì)有特別大的波動(dòng)。

　　根據(jù)稅收優(yōu)惠和過渡期政策，對(duì)于有項(xiàng)目在深圳的房地產(chǎn)公司來說，在未來不但可以享受到全國(guó)其他地區(qū)所得稅下降的多余利潤(rùn)，還將至少享有5年的深圳地區(qū)的稅收優(yōu)惠。而隨著深圳市場(chǎng)的日趨成熟，5年之后稅額統(tǒng)一也不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生過多利潤(rùn)影響。但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅很有可能被要求嚴(yán)格清算。

　　長(zhǎng)城證券的分析報(bào)告指出，對(duì)于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響將超過17.4%。聯(lián)合證券此前對(duì)此項(xiàng)稅收對(duì)房地產(chǎn)上市公司的利潤(rùn)影響進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果顯示國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司增值稅稅率的主要交納區(qū)間將集中在0%、30%和40%，而大多數(shù)企業(yè)要交納的稅率將為30%。根據(jù)測(cè)算，在交納了增值稅后，行業(yè)平均的銷售凈利潤(rùn)率將下降3個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　中投證券的分析報(bào)告指出，兩稅合一帶來房地產(chǎn)凈利潤(rùn)有12%的提升空間。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基本上兩者之間的影響會(huì)相互抵消，整體利潤(rùn)水平不會(huì)有特別大的波動(dòng)