開發(fā)商、地產(chǎn)專家和市民熱議廣州近期推地高潮，多個(gè)專家認(rèn)為廣州土地市場(chǎng)目前已出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象

　　廣州市國(guó)土房管局近日公布，今年內(nèi)將推出中心城區(qū)31宗地塊，用于緩解中心城區(qū)商品房的供需壓力。這些地塊包括15宗居住類閑置土地和通過司法途徑盤活再利用的16宗居住類爛尾地，總用地面積約63.7萬平方米，總建筑面積約121.7萬平方米。因此，在7、8兩個(gè)月，廣州市正在掀起一次推地?zé)岢薄?

　　6月27日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布了關(guān)于9宗爛尾地的拍賣公告，這批土地于7月26日正式拍賣。7月初，該局再次掛出3宗爛尾地的出讓公告和6宗閑置地的出讓預(yù)告。統(tǒng)計(jì)顯示，這兩批出讓的18宗居住類爛尾地和閑置地的用地面積總計(jì)11.9萬平方米，建筑面積總計(jì)41萬平方米，可供應(yīng)商品住房約4500余套。

　　7月22日，廣州市國(guó)土房管局宣布：經(jīng)過依法調(diào)查聽證等程序，廣州將再收回約37宗、約84萬平方米閑置用地。另據(jù)廣州市房管局介紹，還有11宗地塊正在后續(xù)整理當(dāng)中，預(yù)計(jì)也將在今年推向市場(chǎng)。屆時(shí)，廣州中心城區(qū)的土地供應(yīng)將增加約51.8萬平方米，建筑面積約80.7萬平方米，可供應(yīng)住宅約9000套。

　　廣州市政府加大土地供應(yīng)量，對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展有何直接影響？開發(fā)商和消費(fèi)者能否從中獲得利益，達(dá)到雙贏？對(duì)此，時(shí)報(bào)地產(chǎn)將采訪了一些開發(fā)商、地產(chǎn)專家以及市民。

　　開發(fā)商

　　越秀區(qū)某小型開發(fā)商：市區(qū)地塊我們沒戲

　　目前城中地塊越來越少，雖然政府不斷增加城區(qū)土地供應(yīng)，但每次都是大集團(tuán)在拍賣游戲中取勝。因?yàn)榇蠹瘓F(tuán)很多都是上市公司，他們對(duì)于利潤(rùn)的預(yù)期只要控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)就敢去拿地；而小開發(fā)商由于資金壓力，對(duì)利潤(rùn)的考慮會(huì)更有顧慮，他們需要更高的利潤(rùn)才能維持正常的運(yùn)作。所以，如果政府推出市區(qū)的地塊，作為小開發(fā)商的我們參與的積極性不大，因?yàn)槟玫降貕K的可能性非常小，這是陪跑的游戲。

　　作為小型開發(fā)企業(yè)，我們只有將目光轉(zhuǎn)向一些大集團(tuán)不愿意去的二線城市，或者通過自己的關(guān)系，尋找其他小型開發(fā)企業(yè)一起合作拿地、開發(fā)項(xiàng)目。

　　廣電地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副總監(jiān)朱川：希望政府給予更明確的指導(dǎo)

　　廣電地產(chǎn)積極參與土地拍賣，并拍下三塊地塊，源于兩大原因：一是這些土地符合我們集團(tuán)的發(fā)展需求，二是我們看好廣州樓市未來的發(fā)展前景。雖然土地成本略高，但這是廣州樓市發(fā)展的必然結(jié)果。如果以后還有類似的地塊出讓，我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注。

　　政府部門以捆綁方式出讓土地，雖然在一定程度上會(huì)讓開發(fā)難度有所加大，但從整體上看是一種好的解決方法，能夠很好地解決爛尾地的問題，并且有利于廣州城市的整體建設(shè)。我們希望政府在這些土地的遺留問題處理上能夠給予更加明確的指導(dǎo)，創(chuàng)造更好的條件讓我們?nèi)ソ鉀Q，從而達(dá)到雙贏的局面。

　　番禺區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人：大發(fā)展商能從拍賣中獲益

　　我們是番禺區(qū)土生土長(zhǎng)的發(fā)展商，面對(duì)越來越多地產(chǎn)巨頭通過土地拍賣進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，心里很高興，但又有一些擔(dān)心。高興的是，隨著這些巨頭的到來，番禺樓價(jià)肯定有一定幅度的上升，產(chǎn)品也會(huì)不斷提升，市場(chǎng)關(guān)注度也會(huì)越來越高；擔(dān)心的是，這些有實(shí)力的發(fā)展商將瓜分市場(chǎng)份額，我們的銷售壓力不斷加大，必須進(jìn)行自我創(chuàng)新和改革，這樣成本必將大幅上升。

　　大發(fā)展商能夠從土地拍賣中獲益：首先是成功進(jìn)入了番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)，其次是他們的品牌將在番禺得到傳播推廣，最后是在產(chǎn)品銷售中獲得業(yè)績(jī)。

　　白云區(qū)某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)：中小發(fā)展商的日子更難過

　　最近廣州土地市場(chǎng)的熱鬧，對(duì)中小發(fā)展商來說不是一件好事。創(chuàng)造新地王的不會(huì)是中小發(fā)展商，而被政府收回去的地塊卻有中小發(fā)展商的份；手中可開發(fā)的地塊越來越少，地價(jià)又累創(chuàng)新高，以中小發(fā)展商的實(shí)力，成功投得地塊的機(jī)會(huì)也越來越小。這樣，中小發(fā)展商的日子會(huì)越來越難過，被淘汰的命運(yùn)在所難免。

　　為了尋找出路，中小發(fā)展商應(yīng)該加快發(fā)展速度，例如引入戰(zhàn)略合作伙伴或者尋求上市。面對(duì)目前越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，只有把企業(yè)做大了，才能避免被淘汰。于是，今年越來越多發(fā)展商走上市道路。

　　市民

　　市民李先生：現(xiàn)在的房子我都買不起

　　現(xiàn)在我還是租房住，今年初本來想買房的，但最終還是沒買成，原因不是沒房子，而是沒有買得起的房子。政府最近加大土地推出量，讓市民也看到了未來居住的希望。

　　番禺區(qū)業(yè)主梁小姐：大發(fā)展商拿地“買漲不買跌”

　　股票市場(chǎng)的“買漲不買跌法則”，在廣州土地拍賣市場(chǎng)也同樣適用。今后的地價(jià)走勢(shì)難以估計(jì)，面對(duì)不斷上漲的樓價(jià)，有實(shí)力的大發(fā)展商拿地時(shí)產(chǎn)生了“買漲不買跌”的心理??“現(xiàn)在不買，以后可能有錢也買不到”。

　　發(fā)展商不斷把地價(jià)推高，會(huì)直接影響到我們這些普通消費(fèi)者的消費(fèi)行為。因?yàn)榈貎r(jià)高了，就預(yù)示著未來樓價(jià)不會(huì)出現(xiàn)回落，為了不買更貴的樓，有能力的消費(fèi)者只能早日入市。

　　白云區(qū)業(yè)主黃先生：樓價(jià)下跌的可能性越來越小

　　前段時(shí)間，各大發(fā)展商在土地拍賣市場(chǎng)上進(jìn)行了一輪又一輪的“廝殺”，結(jié)果地價(jià)累創(chuàng)新高。這樣的地價(jià)，將對(duì)樓價(jià)起到極大的支撐作用，樓價(jià)往下跌的可能性越來越小。

　　不過，面對(duì)越來越高的樓價(jià)，市民的承受能力畢竟有限。發(fā)展商對(duì)未來過于樂觀，市民也跟著樂觀，一旦樓價(jià)下降，負(fù)資產(chǎn)肯定會(huì)不斷涌現(xiàn)。所以，我覺得作為普通消費(fèi)者應(yīng)該冷靜分析，不要超前消費(fèi)、過度樂觀。

　　專家

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌：開發(fā)商重金追地風(fēng)險(xiǎn)大

　　從目前政府推出的土地情況來看，大部分都是老城區(qū)的地塊，還有一些爛尾項(xiàng)目。可以看出，進(jìn)入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通過增大土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。此外，政府還希望通過這一舉動(dòng)調(diào)節(jié)市民對(duì)樓價(jià)的預(yù)期心理，告訴市場(chǎng)以后的供應(yīng)不會(huì)少了。雖然樓價(jià)的“拐點(diǎn)”還不能確定什么時(shí)候出現(xiàn)，但從目前的發(fā)展情況來看，2年后樓價(jià)會(huì)逐步穩(wěn)定。

　　同時(shí)，從幾次土地拍賣的情況看，可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開發(fā)商對(duì)于未來樓市的預(yù)測(cè)太樂觀了，因此不惜重金拿地，頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開發(fā)商的是，拿地有風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自未來宏觀調(diào)控政策。近兩年不少地方樓價(jià)上漲的速度過快，政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，不排除下半年會(huì)有更直接的政策出臺(tái)。倘若開發(fā)商以過高的地價(jià)拿地，一旦價(jià)格超過了市場(chǎng)的承受能力，開發(fā)商將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜(黃韜博客,黃韜新聞,黃韜說吧)：政府應(yīng)加強(qiáng)行政干預(yù)

　　廣州市政府出臺(tái)了今年放地計(jì)劃之后，上半年沒有什么太大的動(dòng)作，因此樓價(jià)上漲的勢(shì)頭沒有得到抑制，短期內(nèi)樓價(jià)還會(huì)上漲，所以政府應(yīng)該加大土地供應(yīng)。

　　“穗七條”計(jì)劃“2007年供應(yīng)5.07平方公里土地”，如果完成不了這個(gè)目標(biāo)，今年至少應(yīng)該完成2～3平方米公里的供應(yīng)量，才能基本滿足市場(chǎng)的需求。如果完成不了這個(gè)基本供應(yīng)量，那業(yè)內(nèi)將十分看好后市，這樣會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致開發(fā)商囤貨，房子也會(huì)越賣越貴。等到樓價(jià)下跌的那一天，開發(fā)商就會(huì)有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。所以，政府在抑制需求的時(shí)候更應(yīng)該增加供應(yīng)量，否則，例如禁止期房銷售等政策只會(huì)產(chǎn)生本末倒置的惡果。

　　從近來土地拍賣情況來看，政府目前放地還不算多，因此效果還不會(huì)太明顯。我認(rèn)為政府應(yīng)該加大周邊地區(qū)“雙限”地的推出，同時(shí)還應(yīng)該看到，土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王，導(dǎo)致樓價(jià)上漲。開發(fā)商對(duì)于這種土地拍賣形式也非?？鄲??他們盡管手頭的在賣項(xiàng)目賺了不少錢，但同時(shí)手里的土地儲(chǔ)備空缺，今后的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)了問題。因此，政府有責(zé)任也有義務(wù)加強(qiáng)行政干預(yù)手段來引導(dǎo)樓市。

　　宏展投資顧問公司董事副總經(jīng)理程立志：樓價(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)只升不跌

　　增加土地供應(yīng)是穩(wěn)定樓價(jià)的重要舉措，目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè)，不惜成本去搶地，這不僅是為了增加手中土地存量，同時(shí)也希望升值手頭早先的土地價(jià)值，這樣企業(yè)的股價(jià)才會(huì)不斷攀升。這也是近來地產(chǎn)股瘋漲的一個(gè)重要原因。

　　目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當(dāng)時(shí)香港不少集團(tuán)瘋狂拿地，97年香港樓價(jià)達(dá)到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多開發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險(xiǎn)，沒有永遠(yuǎn)只升不跌的價(jià)格。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部肖文曉：土地市場(chǎng)趨于壟斷

　　為穩(wěn)定供求關(guān)系，近期政府不斷加大土地供應(yīng)，但依然難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求。拍出的地價(jià)屢創(chuàng)新高，個(gè)別地段的樓面地價(jià)甚至與周邊現(xiàn)有商品房的銷價(jià)相差無幾，這一方面表明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心；另一方面，土地成本的增加最終必然加在樓價(jià)內(nèi)，從而令樓價(jià)上漲勢(shì)頭難以抑制。

　　此外，土地“招拍掛”制度的實(shí)行，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)門檻，有限的土地資源越來越集中于少數(shù)幾個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，如果無法充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，趨于壟斷的市場(chǎng)同樣會(huì)使平抑樓價(jià)的難度增大。

　　廣州中地行策略顧問有限公司董事長(zhǎng)徐建平(徐建平博客,徐建平新聞,徐建平說吧)：加大推地量未必能降低樓價(jià)

　　最近，廣州市政府推出了一系列土地，拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲(chǔ)備相對(duì)較少、手中資金比較充裕；而那些被回收的地塊的發(fā)展商，基本上都是手中有地但缺乏開發(fā)資金。

　　為何每次土地拍賣都能吸引那么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍？我認(rèn)為，這主要是大發(fā)展商出于戰(zhàn)略發(fā)展考慮，想增加在廣州的開發(fā)量，宣傳企業(yè)品牌；而土地拍賣本身比較安全，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，因而吸引了全國(guó)有實(shí)力的發(fā)展商前來競(jìng)拍。

　　有這么多有實(shí)力的發(fā)展商競(jìng)拍，地價(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)不同程度的攀升。只要競(jìng)拍的方式不變，地價(jià)就很難下降。因?yàn)閷?duì)于目前不斷上漲的樓價(jià)，地價(jià)有支撐作用，而老百姓收入不斷增加也會(huì)對(duì)樓價(jià)和地價(jià)有支撐作用；同時(shí)，政府不斷改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，土地增值在所難免，樓價(jià)自然不會(huì)往下調(diào)。為了照顧中低收入市民的住房需求，政府應(yīng)該加大對(duì)保障住宅的建設(shè)力度，加快推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。

　　華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松博士：廣州土地壟斷不斷加劇

　　目前廣州樓價(jià)上漲幅度明顯過快，市民的承受力越來越有限，這證明了政府的調(diào)控不理想，于是不斷推出一些地塊，增加土地的有效供應(yīng)，加上今年底和明年初保障住宅不斷供應(yīng)市場(chǎng)，樓價(jià)的漲幅應(yīng)該可以得到控制，從而兌現(xiàn)政府年初的承諾。

　　從最近土地拍賣的情況來看，廣州土地價(jià)格比較高，開發(fā)成本不斷增加，而政府的土地回收有利于增加土地供應(yīng)和有效利用資源；從拍賣結(jié)果來看，能夠成功拿地的發(fā)展商越來越少，土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢(shì)越來越跟香港相似，最后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由幾個(gè)地產(chǎn)巨頭壟斷。

　　著名房地產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)：土地出讓模式需改善

　　我覺得政府以捆綁的方式出讓土地并不好，這樣會(huì)把房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，使土地資源更加向一些大的品牌開發(fā)商傾斜。而且，不同地塊應(yīng)有不同的價(jià)格，每個(gè)開發(fā)商的戰(zhàn)略、需求也不一樣，所擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目也不一樣，所以不應(yīng)該用捆綁的方式出讓。

　　此次政府部門在捆綁三塊地的同時(shí)，還臨時(shí)加了一塊市政用地的拆遷任務(wù)給開發(fā)商，這讓本來就已經(jīng)偏高的地價(jià)百上加斤，讓開發(fā)商的土地成本更高。高地價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。近期土地出讓價(jià)格不斷上漲，必然會(huì)導(dǎo)致未來的房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而消費(fèi)者則將成為最終的承擔(dān)者。

　　另外，目前的土地出讓模式還需改善。首先，目前進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)的門檻太低，連一個(gè)自然人都可以參與拍賣，而沒有考慮其開發(fā)能力，我覺得在這方面應(yīng)該有開發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面，“價(jià)高者得”的拍賣方式不夠合理，可以嘗試采用投標(biāo)的“價(jià)中者得”，這樣會(huì)使開發(fā)商不敢亂出價(jià)，也能有效抑制房?jī)r(jià)因?yàn)楦叩貎r(jià)而不斷推升的問題。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)：地價(jià)高將致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

　　政府此時(shí)處理爛尾地，是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)：首先可以在處理爛尾地的同時(shí)，很好地解決這些地塊對(duì)廣州城市發(fā)展的形象影響問題；另外，在目前房?jī)r(jià)高企的情況下，政府可以在這些地塊當(dāng)中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　從市場(chǎng)的角度來看，最近的土地出讓并沒有帶來太多的驚喜，地價(jià)依然高企，這也必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地，對(duì)開發(fā)商來說并不會(huì)造成太大的難度，現(xiàn)在的開發(fā)商都已經(jīng)相當(dāng)成熟。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江：高地價(jià)未必會(huì)致高房?jī)r(jià)

　　政府選擇在近期處理爛尾地的問題，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”，有很多遺留問題。開發(fā)商在手中土地儲(chǔ)備充裕的情況下，都不太愿意接手這些項(xiàng)目。選擇開發(fā)商“地渴”的時(shí)候處理這類土地，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，因此每次土地拍賣都引來多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，土地出讓的價(jià)格也得到保障。

　　最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地，也是解決爛尾地遺留問題的一個(gè)非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多，比如拆遷問題、開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題等，爛尾地也有好有差，捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問題，也容易處理一些稍差的地塊出讓問題。

　　同時(shí)，這樣的出讓方法也增加了開發(fā)商的操作難度。雖然拍賣的地塊地面價(jià)格達(dá)到6000多元/平方米，但是由于其容積率較高，而且均位于市中心區(qū)域，開發(fā)商的利潤(rùn)還是會(huì)有保障，因此還是比較受他們歡迎的。

　　高地價(jià)未必會(huì)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)更多受供求關(guān)系影響。隨著土地供應(yīng)量的加大，未來的房?jī)r(jià)未必比現(xiàn)在高。

　　DTZ戴德梁行研究顧問部董事黎慶文：土地拍賣與調(diào)控樓價(jià)無直接關(guān)系

　　土地拍賣是一種市場(chǎng)行為，是發(fā)展商對(duì)地塊和未來前景的判斷，而調(diào)控樓價(jià)是政府行為，兩者不存在直接關(guān)系，但樓價(jià)上漲對(duì)地價(jià)有支撐作用。

　　據(jù)我所了解，目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州十大發(fā)展商的開發(fā)量占整個(gè)市場(chǎng)不到30%。目前活躍于土地拍賣市場(chǎng)的發(fā)展商，基本上都是一些上市公司，這些發(fā)展商的資金比較充裕，實(shí)力雄厚，而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級(jí)土地拍賣市場(chǎng)。

　　這些上市公司每年都有業(yè)績(jī)考核，拍得的地塊肯定不會(huì)囤積起來，但少量戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備還是有的，因?yàn)檫@些公司也要為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作準(zhǔn)備。