第二套房貸款首付提高已“塵埃落定”。然而，年末若出現(xiàn)提前還貸潮，房貸新政是否會(huì)出現(xiàn)變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定，可對(duì)于第二套住房的認(rèn)定，會(huì)不會(huì)有伸縮的空間？房貸新政的嚴(yán)格執(zhí)行，最怕“上有政策，下有對(duì)策”

        “十一”節(jié)前，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了房貸新政，第二套房貸款首付提高“塵埃落定”。此次新政對(duì)第二套房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款等做出一系列新規(guī)定，無(wú)疑是近來(lái)調(diào)控樓市最大的一次動(dòng)作。

        通過(guò)信貸政策的調(diào)整來(lái)調(diào)控樓市，是近幾年采用過(guò)的做法。去年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)六條”規(guī)定，房貸首付提至３０％；購(gòu)買(mǎi)９０平方米以下自住住房首付款仍為２０％。此次調(diào)整在貸款成數(shù)和貸款利率上“雙管齊下”，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于４０％，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的１．１倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。另外，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的５０％。
 
        如此調(diào)整直接針對(duì)投資性購(gòu)房的群體，使投資支出和貸款成本明顯增加。與按基準(zhǔn)利率８５％優(yōu)惠的首套房貸相比，第二套房貸不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍，在一定程度上讓投資性購(gòu)房群體“望而生畏”。尤其在連續(xù)多次加息后，投資性購(gòu)房群體的貸款成本增加，將不是一個(gè)小數(shù)字。

        管理層的政策導(dǎo)向十分清晰，一方面“繼續(xù)支持中低收入家庭通過(guò)信貸解決住房問(wèn)題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費(fèi)觀(guān)念，理性消費(fèi)”；另一方面，“隨著借款人購(gòu)房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì)更加明顯。”
 
        這樣的政策安排，使多年來(lái)議論的房貸首付提高話(huà)題，有了一個(gè)較好的結(jié)果。去年５月就有媒體報(bào)道，央行醞釀推出新的按揭政策打壓房?jī)r(jià)，將首付比例從當(dāng)時(shí)的２０％提高至４０％或５０％。而今實(shí)施的新政沒(méi)有“一刀切”，不傷及自住購(gòu)房者的正當(dāng)需求。多套房貸門(mén)檻的提高，在一定程度上有利于商業(yè)銀行規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。就房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，投資性的多套房貸最容易受到市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，一旦樓市預(yù)期改變，投資性購(gòu)房的資金鏈將面臨“斷裂”的危險(xiǎn)。

        房貸新政對(duì)商用房貸的政策調(diào)整，更明確地針對(duì)投資性購(gòu)房。新政明確指出，“商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。”按新規(guī)定，商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于５０％，期限不得超過(guò)１０年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的１．１倍。較之２００３年６月央行要求的“借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)６０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１０年”，新政策明顯抬高了貸款申請(qǐng)門(mén)檻。

        此外，房貸新政對(duì)去年各銀行紛紛推出的住房抵押貸款業(yè)務(wù)給予了規(guī)范，規(guī)定“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。”而此前房屋抵押作為個(gè)人融資平臺(tái)，部分資金甚至流入了證券市場(chǎng)。“個(gè)人住房循環(huán)授信”等去年以來(lái)火爆的貸款新品，其信用額度隨房?jī)r(jià)的不斷攀升而增加，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升。

        房貸新政的執(zhí)行，還將取決于各商業(yè)銀行。２００３年６月，央行也提出“充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用”，對(duì)二套（含）以上住房提出一定的利率要求。但２００５年上半年起房貸市場(chǎng)一度持續(xù)低迷，２００６年春，部分銀行便逐步取消了第二套房貸維持基準(zhǔn)利率的規(guī)定，改為享受第一套房的優(yōu)惠待遇。此次調(diào)整，建設(shè)銀行等銀行率先實(shí)施，商業(yè)銀行的配合度較高。但房貸新政仍有待考驗(yàn)，年末若出現(xiàn)提前還貸潮，房貸新政是否會(huì)出現(xiàn)變相“松綁”？首付比例和貸款利率是硬性規(guī)定，可對(duì)于第二套住房的認(rèn)定，會(huì)不會(huì)“上有政策，下有對(duì)策”？

        在２００３年，央行就要求“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”，但當(dāng)時(shí)缺乏聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)的支持。按照此次出臺(tái)的新政，判斷是否屬于“第二套房”，主要依賴(lài)于兩個(gè)方面，一是商業(yè)銀行在批準(zhǔn)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，以便查詢(xún)；二則是借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則，在貸款合同中，如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。這樣的規(guī)定，不是沒(méi)有漏洞可鉆，顯然還有待于相關(guān)細(xì)則的細(xì)化。