到2020年我國(guó)仍處于住宅需求旺盛期。昨日的房地產(chǎn)行業(yè)沙龍論壇上，國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士發(fā)布了關(guān)于住房?jī)r(jià)格問(wèn)題的研究報(bào)告。眾多聽(tīng)眾加椅子參加沙龍。

　　房?jī)r(jià)上漲與供求關(guān)系有關(guān)

　    “有人認(rèn)為，房產(chǎn)商的貪婪行為對(duì)房?jī)r(jià)起著決定因素，然而房?jī)r(jià)與供求有很大關(guān)系。”劉琳介紹，對(duì)全國(guó)平均水平的調(diào)查表明，2002年起房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，并持續(xù)了5年。

　    據(jù)調(diào)查，全國(guó)的土地供給指標(biāo)從2004年持續(xù)下降，而需求指標(biāo)則在逐步上升，導(dǎo)致2004年以來(lái)，住房的供求關(guān)系更加緊張。

 　   “導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)下降是土地供應(yīng)閘門(mén)和緊縮信貸閘門(mén)。”劉琳稱(chēng)，從2003年開(kāi)始，土地供應(yīng)實(shí)行“招拍掛”，一塊土地要從生地到熟地后才能開(kāi)發(fā)，這就有1到2年的開(kāi)發(fā)周期，因此土地供給增長(zhǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)下降。從購(gòu)置土地面積來(lái)看，2005年、2006年全國(guó)購(gòu)置土地面積在下降。到今年3月以來(lái)，購(gòu)置土地面積逐步增加。

　    生育高峰會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房高峰

 　   “到2020年前，我國(guó)仍處于住宅需求旺盛期。”劉琳稱(chēng)，生育高峰必然導(dǎo)致二十多年后的結(jié)婚購(gòu)房高峰。而我國(guó)在未來(lái)十多年內(nèi)，仍會(huì)保持高速的城市化進(jìn)程，全國(guó)每年約有2000萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)城，住房需求加大。

 　   據(jù)分析，25歲~45歲的人群是購(gòu)房的主要群體。其中25歲到35歲的人群因?qū)儆诨辇g期，對(duì)住房需求的彈性并不大，35歲到45歲的人的住房主要用于改善需求，這部分人更受宏觀政策影響。

  　  第四季度房?jī)r(jià)漲幅可能趨緩

　    全國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下跌？劉琳表示，全國(guó)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)由增到跌的情況。“目前全國(guó)的增幅已經(jīng)放緩，可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”劉琳分析稱(chēng)，隨著國(guó)家的一系列調(diào)控措施效果逐步顯現(xiàn)，第四季度房?jī)r(jià)漲幅可能趨緩。

　    五大原因推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　    近幾年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)，原因何在？在昨日的房地產(chǎn)行業(yè)沙龍上，民建中央企業(yè)委員會(huì)房地產(chǎn)組組長(zhǎng)曾鈁發(fā)布了一份《近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲原因的分析與建議》的報(bào)告。

　    拆遷安置費(fèi)高加大開(kāi)發(fā)成本

　    目前我國(guó)正處于城市化的發(fā)展時(shí)期，許多城市建設(shè)和舊城改造的力度加大。隨著國(guó)家對(duì)征地拆遷工作的規(guī)范，征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高，加大了開(kāi)發(fā)時(shí)間成本和資金占用成本，開(kāi)發(fā)成本明顯上升。

　    土地供需不匹配導(dǎo)致地價(jià)漲

　    從2003年開(kāi)始的土地調(diào)控政策，影響了2005年以后的住房總量供給，土地供給與需求不匹配，導(dǎo)致地價(jià)上揚(yáng)，商品房?jī)r(jià)格飆升。近年來(lái)開(kāi)發(fā)商取得的建設(shè)用地，大都是通過(guò)招投標(biāo)的方式競(jìng)價(jià)取得，導(dǎo)致部分地區(qū)土地價(jià)格大幅上漲。

 　   以北辰實(shí)業(yè)在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)的土地為例，目前長(zhǎng)沙平均房?jī)r(jià)為3500～3600元/平方米，而該地塊樓面成交價(jià)已達(dá)3500元/平方米。經(jīng)過(guò)業(yè)內(nèi)推算，其項(xiàng)目成本價(jià)將在5500元/平方米以上，這一價(jià)差會(huì)迅速抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

　    城市化加快 住房需求劇增

    　據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)城市化水平將達(dá)到50%~60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億~8.5億人。其間約有3億~3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需解決住房，住房需求急劇增大。

   　 據(jù)了解，我國(guó)住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展存在嚴(yán)重不足，租金也不合理。而流動(dòng)人口的大量存在，決定了住宅租賃市場(chǎng)的需求旺盛。由于我國(guó)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的低效，居住需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng)，造成了需求過(guò)度旺盛，房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。

  　  投資性購(gòu)房比例增高

  　  目前我國(guó)民間資本大約為15萬(wàn)億元。在人民幣升值，流動(dòng)性過(guò)剩背景下，由于種種原因，大量的民間資金找不到合適的投資渠道。在對(duì)比各類(lèi)投資的收益率后，部分民間資本和居民把住房當(dāng)作保值增值的良好投資品，促成房?jī)r(jià)上漲。

 　   有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一些城市投資性購(gòu)房比例較大，如上海投資比例達(dá)到16.6%，長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%，寫(xiě)字樓投資比例則高達(dá)40%。

　    存款利率低導(dǎo)致資金炒房

　    房?jī)r(jià)上漲，不可忽視的還有資金政策的影響。雖然存款利率不斷上調(diào)，但資產(chǎn)收益率為負(fù)利率，于是大量的資金就用于炒房。

  　  另外，按揭和開(kāi)發(fā)等資金政策也不利于房?jī)r(jià)降低，加上城鎮(zhèn)公共交通配套設(shè)施完善，都會(huì)對(duì)某個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)造成抬升作用。