業(yè)內人士預測深圳房價將降40%

　　深圳世聯(lián)行市場研究組日前發(fā)布的研究報告顯示，在交易市場觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。 

　　而“十一”黃金周期間，深圳官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，整個一手市場僅成交87套房子，這被視作深圳樓市步入蕭條的強烈信號。有業(yè)內人士判斷，政策環(huán)境變化可能使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。

　　房地產利潤率進入轉折點

　　盡管國內的房價依然處在上升趨勢之中，但記者從多家房地產企業(yè)了解到的信息顯示，目前開發(fā)成本上升的速度正在加快，開發(fā)商的利潤率正在進入轉折臨界點，已經有開發(fā)商預言，房地產行業(yè)的冬天已經來臨。

　　業(yè)績依然豐厚

　　近期，沒有任何懸念，地產公司又給出了一份皆大歡喜的2007年第三季報財務報告。

　　保利地產（600048）三季報顯示，1－9月共實現(xiàn)營業(yè)收入39.1億元，凈利潤5.6億元，同比分別增長66%和83%，實現(xiàn)每股收益0.5元。保利地產第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為18.1億元和2.8億元，比上年同期分別增長95%和240%，基本每股收益0.25元。預計全年實現(xiàn)凈利潤同比大增70%－100%，高于此前預計的63％的增長。

　　在香港上市的富力地產公布的2007年第三季度銷售狀況顯示：共計銷售收入約人民幣44億元。截至2007年9月30日，富力總銷售收入累計人民幣111億元。富力地產的工作人員表示，全年完成預計160億的銷售收入沒有問題。

　　渝開發(fā)前三季度實現(xiàn)凈利潤7273萬元，截至三季度末，該公司的每股收益為0.16元。棲霞建設前三季度實現(xiàn)凈利潤2.17億元，每股收益0.53元。

　　前三季度，中糧地產實現(xiàn)營業(yè)收入2.43億，同比下降11%；凈利潤2.76億，同比增長187%；每股收益0.38元。招商地產實現(xiàn)營業(yè)收入21.97億，同比增長52%；凈利潤4.8億，同比增長83%；每股收益0.7元。金融街實現(xiàn)營業(yè)收入22.39億，同比增長59%；凈利潤4.43億，同比增長169%；每股收益0.41元。華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入8億，同比增長27%；凈利潤2.22億，同比下降26%；每股收益0.19元。

　　利潤率未能同步上揚

　　通過對一些房地產企業(yè)的報表進行分析后可以看到，很多房地產企業(yè)的毛利潤率并沒有跟隨房價的上揚而增加，或者毛利潤率增加的程度遠低于房價上漲的幅度。

　　保利地產今年中報披露的毛利潤率為39.72%，第三季度公司業(yè)績出現(xiàn)了大幅的增長，在該時間段內國內房價普遍上行，但保利的毛利潤率并沒有跟隨上揚，1到3季度的毛利潤率為39.5%，比半年報時還有略微下降。

　　陸家嘴今年中報披露的土地批租業(yè)務毛利潤率為53.14%，房屋銷售業(yè)務毛利潤率為51.69%。到今年三季度，該公司的毛利潤率依然在53%左右，并沒有隨房價上揚而增加。

　　萬科在今年三季度的報告中披露，相比去年，今年前三個季度營業(yè)收入增加了66.58%，營業(yè)成本上升了45.11%，而營業(yè)稅金及附加上升了238.08%。營業(yè)稅金及附加的上升速度遠大于其他項目。

　　收入前景依然看好

　　有市場人士對記者表示，一些房地產企業(yè)的利潤率之所以沒有隨房價同步上揚，主要是因為今年的稅負增加得很快，土地增值稅、營業(yè)稅負增加得很快，房價上漲的收益主要被這些成本因素吞噬了。

　　另有房地產企業(yè)負責人對記者表示，最近雖然樓市依然看上去紅火，但生意已然沒有去年那樣好做了，如果手中的土地是近兩年才取得的，那土地成本相對就比較高，加上稅負的因素，在目前的市場情況下，很難維持過去的高利潤狀態(tài)了。只有手中的土地是前幾年儲備好的，這種項目才會利潤豐厚。原有的地塊終究都會開發(fā)完畢的，很多房地產企業(yè)很快就要面臨利潤率的一個轉折點了。一些小企業(yè)可能會比較難過。

　　在最近公布的三季度報告似乎也驗證了這一點，已經有部分規(guī)模較小的房地產上市公司經營狀況稍差，如綠景地產和萊茵置業(yè)。萊茵置業(yè)前三季度出現(xiàn)負增長，每股虧損0.01元。據(jù)萊茵置業(yè)解釋，本期利潤總額同比減少8114584.07元，主要是由于投資收益減少，而去年同期投資收益的形成主要是出售全資子公司帶來的1506萬元。

　　不過，各大投資機構依然看好房地產行業(yè)，在寶盈基金日前發(fā)布的2007年第四季度宏觀經濟與市場策略報告也提到，在通脹延續(xù)、人民幣升值加速，國際經濟出現(xiàn)回落的背景下，得益于良好業(yè)績預期，應積極配置金融、地產。有基金人士對記者表示，就算部分房地產企業(yè)利潤率開始回落，但應該還是處在行業(yè)的高利潤區(qū)域內，相比其他微利行業(yè)，依然前景看好。