?[提要] 上海商品房、商品住宅均成交量、成交價上周持續(xù)下滑，呈現(xiàn)出少有的“三量齊跌”的態(tài)勢，創(chuàng)下歷年11月樓市成交的新低。在樓市近期萎靡的背景下，慘淡的成交行情抑制了新房上市，新房短缺又使得成交量加速下降，形成了樓市低迷的惡性循環(huán)。但是，相關(guān)專家表示，這并不代表實(shí)際房價的下跌。

　　商品住宅上周成交均價跌破萬元

　　主要原因是近期成交的低價房比例較高，不代表實(shí)際房價的下跌

　　供應(yīng)縮量明顯，成交量、成交價持續(xù)下滑，上周申城房市呈現(xiàn)出少有的“三量齊跌”的態(tài)勢。上海易居房地產(chǎn)研究院昨天發(fā)布的報告顯示，上周申城商品房成交均價持續(xù)下滑，單周均價降至7971元/平方米，環(huán)比下跌8.44%；商品住宅周成交均價9696元/平方米，環(huán)比急降5.87%。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴記者，成交均價下降并不代表實(shí)際房價的下跌。  
 
因?yàn)閷?dǎo)致成交均價下降的主要原因是近期成交的低價房比例較高，拉低了均價。

　　樓市低迷呈惡性循環(huán)

　　商品房、商品住宅均成交量上周持續(xù)下滑，商品房成交量58.34萬平方米，商品住宅成交量也下降至29.08萬平方米，環(huán)比減少10.98%，創(chuàng)下了歷年11月樓市成交的新低。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析認(rèn)為，由于不少商業(yè)銀行今年全年的放貸指標(biāo)用完，導(dǎo)致許多購房者拿不到足夠的商業(yè)貸款，這是新房成交量跌至歷史新低的最主要原因。

　　與此同時，新增供應(yīng)不足、無優(yōu)質(zhì)房源可選，也是成交量大幅下滑的主要原因之一。在上海樓市近期成交行情迅速萎靡的背景下，慘淡的成交行情抑制了新房上市，新房短缺又使得成交量加速下降，形成樓市低迷的惡性循環(huán)。

　　靜安、盧灣二手房均價下調(diào)

　　從全市各區(qū)成交均價的變化情況來看，本月多數(shù)區(qū)域的價格上漲勢頭有所放緩，部分前期漲幅過大的區(qū)域因?yàn)榉抠J新政的影響，出現(xiàn)了微幅下調(diào)。

　　如靜安、盧灣兩區(qū)分別下降了0.9%和1%，緣于部分高檔樓盤的價格出現(xiàn)下滑，從而帶動了整個區(qū)域成交均價的回落。最主要的原因在于這些區(qū)域的購房者多是購買第二套以上的住房，受到房貸新政的影響比較大，雖然說他們的資金實(shí)力比較強(qiáng)，但還是產(chǎn)生了比較明顯的觀望情緒，賣家只能通過適度調(diào)整掛牌價格來吸引買家。

　　古北、中山公園老公房熱銷

　　從10月中旬開始，老公房就呈現(xiàn)出供需兩旺態(tài)勢。中原地產(chǎn)長寧區(qū)區(qū)域總監(jiān)陳剛介紹，長寧區(qū)8－12年左右房齡的房源受到了客戶的追捧，占總成交量的40%左右。中原地產(chǎn)古北分行經(jīng)理趙君透露，由于前期二手房市場的急速上揚(yáng)，導(dǎo)致古北板塊中的次新房價格水漲船高。目前古北、中山公園等傳統(tǒng)自住板塊中的老公房處于熱銷狀態(tài)，基本一有掛牌就有客戶跟進(jìn)，成交速度快、周期短。

　　共和新路板塊周邊房源有近5成都是老公房。據(jù)中原地產(chǎn)共康分行經(jīng)理介紹，10月中旬至今，老公房成交量約占整個分行成交量的60%左右，主要原因是共和新路板塊近期次新房供應(yīng)較少，掛牌量亦不多，而老公房如通河四村、通河五村等成交活躍，購買老公房的多是一些外地來滬工作的剛性客戶。