上海中星營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健最近有點(diǎn)忙，作為上海本地知名的一手房銷售代理，劉整天忙著尋找明年可賣的樓盤。

　　在2007年過去的幾個(gè)月里，劉所代理的中星集團(tuán)旗下的幾個(gè)項(xiàng)目不是賣完了就是只剩下一些尾盤在售，中星集團(tuán)營銷機(jī)構(gòu)正面臨無房可售的境地。同樣的問題也正在困擾著上?；膷u房產(chǎn)工作室的市場總監(jiān)馮偉，他也在為找項(xiàng)目著急。

　　2007年下半年以來，上海一手住宅供應(yīng)量一直低量徘徊，讓很多代理一手住宅銷售的公司頭痛不已。

　　上海市房地局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海全市一手住宅存量僅余528.41萬平方米，為42,297套，而這其中還包括216.29萬平方米配套和動(dòng)遷房源。而上海市中心區(qū)的住宅供應(yīng)甚至已到了屈指可數(shù)的地步。同樣截至11月22日，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)的可售住宅總量只有63.04萬平方米。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)也令研究上海房地產(chǎn)市場多年的上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的陳則明博士不敢相信：“這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)有點(diǎn)偏小，比往常減少了四成多，落差是大了點(diǎn)。”

　　住房供應(yīng)問題牽動(dòng)了很多人的神經(jīng)，甚至在當(dāng)?shù)爻蔀橐粋€(gè)敏感話題，它不僅直接影響著上海下一步的房價(jià)走勢及宏觀調(diào)控的落實(shí)，而且它還是重要的民生問題。

　　房子在哪里

　　“可能在5個(gè)月以后，上海外環(huán)以內(nèi)的市區(qū)幾乎無住宅房源可售。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄說，但也許不是危言聳聽。

　　薛建雄表示，從2007年4月開始，上海一手住宅供應(yīng)量一直在走低，從2007年年初的一手住房供應(yīng)存量的最高值1700多萬平方米到目前的520多萬平方米，僅僅用了半年時(shí)間，這是上海一手住房市場從未出現(xiàn)過的情況。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局11月初發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前10個(gè)月，上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1084.27億元，比去年同期下降3.3%，延續(xù)了今年7月以來的下降趨勢。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也連續(xù)3個(gè)月同比下降，前10個(gè)月，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從去年的34.3%降至30.6%。

　　中國國際金融有限公司的報(bào)告顯示，2007年前三季度，上海市商品房銷售面積為2700萬平方米，增長33.1%，持續(xù)保持較高增幅。而商品房竣工面積1700萬平方米，同比增長14.4%，供小于求較為明顯。前三季度上海市房地產(chǎn)投資同比下降3.6%，處于相對較低的水平。新開工面積同比下降9.1%，持續(xù)負(fù)增長；在建面積增幅僅為1.4%。

　　一直令業(yè)內(nèi)人士有所擔(dān)憂的是，上海2007年的土地供應(yīng)中住宅用地偏緊，如果持續(xù)下去，即使開發(fā)商加快住宅項(xiàng)目的推出，整個(gè)房地產(chǎn)市場同樣也面臨著后續(xù)不足的問題。

　　誰吃了房源

　　市場上的有效供應(yīng)量為何如此之少？

　　記者就此問題聯(lián)系了上海市房屋國土資源管理局和上海市房產(chǎn)交易中心有關(guān)人士，但未得到回應(yīng)。

　　來自上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2005~2006年兩年間，上海市房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為1278.88萬平方米，這2年的供應(yīng)量基本持平于2004年的1038.76萬平方米，低于2003年的1469.10萬平方米。以上海市外環(huán)以內(nèi)2.5的容積率估算，2年土地供應(yīng)形成的有效住宅供應(yīng)不過3197.2萬平方米。

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，2005～2006年2年的土地供應(yīng)，將成為2007～2008年市場供應(yīng)的主力。“這基本說明了目前上海一手住房供應(yīng)量低迷的原因”，陳則明表示，“那就是前兩年的土地供應(yīng)低迷如今發(fā)揮了作用。”

　　上海資深地產(chǎn)人士顧海波(顧海波博客|顧海波新聞)認(rèn)為，城市拆遷速度也會(huì)對一手房的供應(yīng)產(chǎn)生一定的影響。2005～2006年，上海市的重點(diǎn)拆遷項(xiàng)目有世博會(huì)和軌道交通等重點(diǎn)工程，其中世博會(huì)拆遷1.8萬戶，軌道交通1.3萬戶。

　　陳則明表示，目前上海市拆遷工作已經(jīng)放緩了許多，城市面臨著快速發(fā)展與拆遷難的兩難境地。隨著拆遷成本的日益高昂，在拆遷土地上如果只批住宅項(xiàng)目，那么就可能造成開發(fā)企業(yè)因無利可圖而流標(biāo)。所以，在這種情況下，政府方面被迫采取了捆綁式的、甚至以商業(yè)項(xiàng)目為主的規(guī)劃與批地措施。

　　這也是主城區(qū)一手住宅供應(yīng)量少的原因之一。另一方面，薛建雄認(rèn)為，上海拆遷速度在減緩，相應(yīng)就帶來了土地上市放緩，這同樣影響著一手住房的供應(yīng)量。

　　“目前上海新盤供應(yīng)量下降態(tài)勢的原因，有一部分是由于5月以來上海樓市升溫引發(fā)的開發(fā)商捂盤惜售。”中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟認(rèn)為，如果這部分住房全部上市，或?qū)⒂行Ц纳颇壳肮?yīng)量“嚴(yán)重不足”的局面，從而恢復(fù)上海房地產(chǎn)市場相對合理的供求關(guān)系，并使目前的價(jià)格上漲態(tài)勢得到緩解。

　　“捂盤現(xiàn)象是政府主管部門重點(diǎn)打擊的對象，但很難有直接證據(jù)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”上海市一家市場咨詢公司的負(fù)責(zé)人表示。

　　馮偉指出，開發(fā)商之所以捂盤，本質(zhì)上也是土地供應(yīng)緊張尤其是住宅用地緊張帶來的漲價(jià)預(yù)期造成的。由于企業(yè)無地開發(fā)，而地價(jià)房價(jià)一直保持上漲態(tài)勢，企業(yè)獲利的途徑只有捂盤。

　　馮偉還認(rèn)為，目前上海一手住宅供應(yīng)量緊張還應(yīng)該與上半年住宅成交放量有關(guān)。

　　《中國房地產(chǎn)報(bào)(中國房地產(chǎn)報(bào)博客|中國房地產(chǎn)報(bào)新聞)》掌握的資料顯示，2007年前三個(gè)季度，上海一手住宅供求比例一直供小于求。在一手住宅成交量方面，從2007年3月開始，成交量逐月上升，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于每月成交量在100萬平方米左右的平均值，最高成交數(shù)量出現(xiàn)在2007年6月份，平均比5月高出一成多，已經(jīng)突破了月成交量210萬平方米。馮偉認(rèn)為，這些成交量已經(jīng)提前消化了目前的供應(yīng)量，是導(dǎo)致目前一手住宅存量微縮的原因之一。

　　劉承健認(rèn)為，目前的一手住房供應(yīng)量低迷主要還是區(qū)域結(jié)構(gòu)上的有效供應(yīng)不足。“大家都希望買到上海中環(huán)附近的房子，比如軌道交通附近，有2000人排隊(duì)買200套房子的現(xiàn)象；在外環(huán)遠(yuǎn)郊的寶山、康橋、周浦等地，并沒有出現(xiàn)這些情形，但恰恰是這些區(qū)域供應(yīng)量比較大。”

　　地在哪里

　　2007年11月22日。上海市烏魯木齊北路嚴(yán)家宅三期工地門口。一位補(bǔ)衣服的大嫂把她的縫紉機(jī)搬到了工地門口，她背后的小黑板上，清晰地寫著項(xiàng)目開工日期為2007年9月。

　　這里是上海市中心最繁華的靜安寺，其周邊是上海市最老的商業(yè)中心區(qū)，聚集了諸如中華企業(yè)大廈、環(huán)貿(mào)世界大廈等寫字樓，由百樂門酒店和娛樂場、希爾頓酒店等高檔項(xiàng)目與消閑設(shè)施，構(gòu)成了一個(gè)高檔商務(wù)居住環(huán)境。

　　記者看到，該地塊已經(jīng)平整完畢，但仍沒有開工的跡象。該拆遷項(xiàng)目屬于附近一個(gè)港資項(xiàng)目的后續(xù)項(xiàng)目，已經(jīng)拆遷了整整三年多。知情人士保守估計(jì)，這些地塊未來可建面積在40萬平方米左右。

　　類似嚴(yán)家宅拆遷項(xiàng)目，在靜安寺周邊方圓200米的范圍內(nèi)還有兩個(gè)：一個(gè)是南京西路1788號(hào)，目前有保安把守大門，門上的字跡依稀可見，寫的是“停車場停用”；另一個(gè)是南京西路2068號(hào)，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停滯了15年。

　　9月26日，上海市人民政府新聞發(fā)言人曾表示，上海將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，尤其是加大樓市“引逼”上市力度，“預(yù)計(jì)年內(nèi)可上市預(yù)售新建商品住房面積約450萬平方米”。

　　“逼出存量房”是多位市場人士和專家共同的聲音，這在記者的采訪中最為明顯。現(xiàn)在的問題是，這些措施如何做到及時(shí)有效？時(shí)過兩月，“引逼”并未見供應(yīng)放量的跡象。

　　馮偉對此表示樂觀。他認(rèn)為，在接下來的時(shí)間里，政府主管部門會(huì)有一些措施，改變市場的現(xiàn)狀，“如果沒有其他政策出臺(tái)，目前上海一手住房供應(yīng)量低迷狀態(tài)至少會(huì)持續(xù)到2008年3月份，之后在明年的“五一”黃金假期來臨時(shí)一定會(huì)有回升。”

　　而劉承健的看法相對而言就比較悲觀。他認(rèn)為這種狀態(tài)至少要持續(xù)一年以上，其主要原因是目前土地出讓的大幅縮量。

　　“這就是說，在住宅用地供應(yīng)緊張的局面下，未來一到兩年一手住宅供應(yīng)緊張的局面不可避免，這又或許推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。”他說。

　　薛建雄也認(rèn)為，這種狀況會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。他還特意指出，未來一手住宅供應(yīng)量大的分布區(qū)域應(yīng)該在上海周邊的七個(gè)新城。

　　記者逐筆統(tǒng)計(jì)了上海2006年的土地供應(yīng)，其中住宅用地633.89萬平方米，逐筆統(tǒng)計(jì)規(guī)劃建筑面積總和為1072.19萬平方米。

　　記者又逐筆統(tǒng)計(jì)了2007年上海已公告出讓土地，其中工業(yè)用地685.37萬平方米，商業(yè)用地61.42萬平方米，綜合用地157.31萬平方米，住宅用地僅157.45萬平方米。

　　以上海外環(huán)以內(nèi)最高容積率2.5計(jì)算，可建住宅總面積僅397.27萬平方米，假設(shè)所有綜合用地建設(shè)住宅且容積率高于住宅，2007年11個(gè)月土地供應(yīng)的住宅建設(shè)面積仍然不足800萬平方米。

　　2007年上海土地供應(yīng)中工業(yè)用地占大部分，并且市中心地塊相對缺乏。住宅類用地僅占總供應(yīng)量的17.3%。工業(yè)用地對住宅用地的擠壓效應(yīng)不可忽視。

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，2006～2007年住宅用地縮量又將影響未來兩年的住宅供應(yīng)。