廈門上月住宅均價(jià)下跌11．5％ 成交量持續(xù)下滑

        12月1日，上個(gè)月的樓市數(shù)據(jù)出爐，11月廈門市住宅均價(jià)比前一月下跌了11．5％；廈門島內(nèi)住宅成交量減少12．73％。 

　　種種跡象表明，房貸新政實(shí)施后，廈門樓市寒意漸濃。最近廈門出現(xiàn)了一股二手房交易退房潮；有的炒房者資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)；有的開發(fā)商降價(jià)促銷，成交量卻持續(xù)萎縮；有的房產(chǎn)中介店自打9月份以來，就沒做成一單生意，都在比“誰比誰熬得更久”……

　　但與此同時(shí)，在廈門的土地拍賣市場上，樓面價(jià)還在不斷創(chuàng)新高，這又讓開發(fā)商和炒房者看到了未來的希望。另外，挺過12月，銀行便可以執(zhí)行2008年的貸款指標(biāo)，無款可貸的局面一旦被打破，被抑制的買房需求可能會大大增強(qiáng)。

　　在猶豫不決中，市場陷入普遍觀望的狀態(tài)。面對“寒流”，各方心態(tài)復(fù)雜而矛盾，未來的廈門樓市，到底會向上走，還是向下走？

　　二手房篇 銀行錢難貸 出現(xiàn)退房潮

　　“退房！”這一個(gè)月內(nèi)，炒房客潘先生連續(xù)兩次接到通知，都是買方要求退房。沒有別的理由，只是買方簽了購房合同后，才發(fā)現(xiàn)銀行的錢貸不出來，無力支付購房余款，只能退房。

　　潘先生手里有13套房子，從7月份以來，他一套都沒有賣出去。好不容易在9月份成交了兩套，又遲遲收不到錢，在拖了一個(gè)多月后，沒想到卻接到了退房通知。雖然退房后，潘先生得到了一點(diǎn)違約金，但是他寧可不要違約金，只想趕緊把手里的房子賣出去；可是，買方卻寧可付違約金給他，也不買他的房子。

　　二手房成交量下降28％

　　退房，并非潘先生的個(gè)人遭遇，自從房貸新政實(shí)施以后，廈門退房屢屢發(fā)生。根據(jù)廈門國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，上個(gè)月，廈門市二手房成交量比前一個(gè)月下降了28％。另外，買家因受政策影響貸不到款，難以支付購房余款，雙方要求辦理退件的數(shù)量明顯增加。不少買家在簽下購房合同后，卻因?yàn)榈貌坏劫J款支持，只能到廈門房地產(chǎn)權(quán)籍登記中心辦理退件。

　　炒房者劉小姐說：“這樣下去，我們會死得很慘！”她手里囤積了十多套房子，自從房貸新政出來以后，從9月底到現(xiàn)在，一套都沒有賣出去。此前，每個(gè)月她都可以賣2－3套房子。“兩三個(gè)月了，我一套都還沒有出手，這樣的日子真的很難過。原來有不少人對我的房子有意向，可是偏偏遇上了房貸新政，想買的人都退了。”

　　房貸緊縮交易費(fèi)增加

　　炒房者注意到，現(xiàn)在買賣二手房，不僅貸款難了，而且相關(guān)稅費(fèi)也增加了近一倍。炒房者吳先生說，以前二手房的交易稅費(fèi)，買賣雙方在給土房局的交易合同中約定的價(jià)格都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，按這個(gè)報(bào)價(jià)納稅，可以少交近一半的稅。如果這個(gè)價(jià)格低于政府指導(dǎo)價(jià)，就要按政府的 “二手房交易市場指導(dǎo)價(jià)”，而“市場指導(dǎo)價(jià)”比實(shí)際的市場價(jià)低了一倍以上，這就為避稅提供了空間。

　　避稅問題的關(guān)鍵是，過去二手房買賣雙方提供給土房局的房價(jià)，并不作為銀行貸款的參照。但現(xiàn)在，情況變了。銀行調(diào)整了做法，即抵押的二手房的價(jià)格，要參照土房局的合同價(jià)。吳先生舉例說，“過去，我買一套房子，合同價(jià)可以做到市場價(jià)的一半，現(xiàn)在只能按市場價(jià)做，才能貸到足夠的錢，這樣，交易稅費(fèi)就增加了一倍。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，9月之后的兩個(gè)月，二手樓市價(jià)格基本沒有上漲，一些小區(qū)的房價(jià)甚至比之前略微下跌。比如金尚小區(qū)兩房和小三房的價(jià)格上半年一度從8000多元／平方米漲到每平方米萬元左右，最近又跌回9000多元／平方米。一位中介經(jīng)紀(jì)人介紹說，許多炒房者手中的房子賣不出去，只好轉(zhuǎn)賣為租，順便觀望一下，看明年初房貸政策會不會寬松一些，房價(jià)會不會再漲。

　　中介篇 房產(chǎn)中介頻傳關(guān)門聲

　　廈門樓市連續(xù)數(shù)月的蕭條終于讓一些房產(chǎn)中介撐不住了，尤其是最近三個(gè)月來，廈門房產(chǎn)中介關(guān)門倒閉的現(xiàn)象隨處可見，很多房產(chǎn)中介眼下都只能勉強(qiáng)掙扎在死亡線上，整個(gè)行業(yè)看起來一片蕭條。

　　房產(chǎn)中介頻傳關(guān)門聲

　　昨日，松柏大廈周邊一家加盟的房產(chǎn)中介拉下了卷閘門，通過門店招牌留下的電話，店長張先生告訴記者，最近兩個(gè)月一直沒有開張，店里的員工差不多走光了，一個(gè)人也招呼不過來，所以干脆關(guān)門歇業(yè)了。

　　張先生的關(guān)店歇業(yè)并非個(gè)案。事實(shí)上，在廈門房產(chǎn)中介扎堆的富山商圈、江頭臺灣街一帶、禾祥東西路等，最近隨處可見轉(zhuǎn)讓或者關(guān)店的聲音。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近一段時(shí)間，媒體上關(guān)于“商鋪轉(zhuǎn)讓”的分類廣告也多了起來，在密密麻麻的“轉(zhuǎn)讓商鋪”中，有相當(dāng)一部分商鋪此前經(jīng)營的行業(yè)就是房產(chǎn)中介。在轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)中介商鋪中，不僅有名不見經(jīng)傳的夫妻店，廈門房產(chǎn)中介幾大行業(yè)龍頭的一些加盟店也出現(xiàn)在“商鋪轉(zhuǎn)讓”者的名單中。

　　廈門房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長丁文頂也敏銳地感受到了來自房產(chǎn)中介市場的一股寒意，他透露，廈門房產(chǎn)中介市場的這股寒意大約持續(xù)有3個(gè)月的時(shí)間了，開房產(chǎn)中介的門檻本來就不高，最近這段時(shí)間行情又不好，一些物業(yè)中介或者關(guān)門倒閉，或者歇業(yè)出去旅游了。

　　“開房產(chǎn)中介很容易，行情不好就先關(guān)掉了，等行情好了再重開。”丁文頂解釋說。

　　行業(yè)不景氣用工緊張

　　廈門丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司總經(jīng)理沈木欽粗略估計(jì)，在最近三個(gè)月內(nèi)，廈門整個(gè)行業(yè)有90％以上的房產(chǎn)中介出現(xiàn)虧損。大約有20％的房產(chǎn)中介已經(jīng)關(guān)門倒閉，另有20％－30％的房產(chǎn)中介掙扎在死亡線上，余下大約50％的房產(chǎn)中介則勉強(qiáng)度日。

　　松柏大廈周邊世紀(jì)同創(chuàng)房產(chǎn)中介的經(jīng)營者告訴記者，一些老牌連鎖房產(chǎn)中介在最近收縮了門店，把多數(shù)加盟店改成了直營店，一些原先業(yè)績不怎么理想的門店，在這段時(shí)間都關(guān)掉了。

　　原先充裕的用工情況現(xiàn)在也變得緊張起來。在以松柏大廈為中心的周邊房產(chǎn)中介門口，隨處可見招聘廣告。

　　炒房者沈誦慶 現(xiàn)在也看空樓市

　　調(diào)查人物

　　人物：炒房者沈誦慶：炒房近二十年，掙了幾個(gè)億

　　“目前的樓市是高位，不宜買進(jìn)，要等到低谷時(shí)再出手。”

　　1989年，沈誦慶帶著五百萬美元，從臺灣來到廈門投資房產(chǎn)。十多年過后，他手里的房產(chǎn)已經(jīng)升值了十多倍。但沈先生認(rèn)為，以目前的房租來看，現(xiàn)在廈門房價(jià)有虛高成份。

　　“我從2006年開始，已經(jīng)看空廈門樓市?，F(xiàn)在我雖然不會賣出手中房產(chǎn)，因?yàn)楹玫囟蔚纳啼佉坏┵u了就很難再買回來；但我絕對不會再買進(jìn)，因?yàn)槟壳胺績r(jià)太高。”沈誦慶回憶說，他經(jīng)歷過海南房產(chǎn)泡沫。1994年泡沫破滅波及全國，廈門房價(jià)大跌，當(dāng)時(shí)沈誦慶手中持有的房產(chǎn)至少跌了50％。“很多人都以為房價(jià)是只漲不跌的，他們還不知道房價(jià)下跌的厲害。房價(jià)暴跌時(shí)，拋售的人會越來越多，房價(jià)就越跌越深，又會進(jìn)一步引發(fā)恐慌性拋售，就形成了惡性循環(huán)。”

　　沈誦慶說，“目前的樓市是高位，不宜買進(jìn)，要等到低谷時(shí)再出手。”他炒房近二十年，掙了幾個(gè)億，但出手買房主要集中在三個(gè)“低谷”時(shí)期。第一個(gè)時(shí)間段是1989年中國樓市低谷時(shí)，那時(shí)很多投資者失去信心，恐慌性拋售手中房產(chǎn)，房價(jià)極低時(shí)，沈誦慶在廈門大量買進(jìn)。那時(shí)的租金回報(bào)率很高，房子出租五六年后，沈誦慶就收回了買房成本。第二次是在1994年海南房產(chǎn)泡沫后，他先后買下臺灣山莊十多幢別墅和嘉禾路一些商場。第三個(gè)“低谷”期是在2000年，那時(shí)廈門房價(jià)已有六年未漲。現(xiàn)在，他當(dāng)年買進(jìn)的商場已經(jīng)漲了十倍以上，另外，他還有源源不斷的租金收入。

　　沈誦慶說，“現(xiàn)在房價(jià)還沒有大跌，但成交量不斷下降，這是一個(gè)疲軟的信號，現(xiàn)在不適合買進(jìn)。我會等到房價(jià)下跌，成交量再次放大時(shí)，再考慮買進(jìn)。”

　　在采訪中，有不少炒房者承認(rèn)，目前房子賣不出去，資金漸漸緊張，他們已經(jīng)陷入困境。盡管如此，也有一些炒房者仍然對未來懷有希望，一位炒房者說，“現(xiàn)在，確實(shí)是樓市的冬天，但只要默默地守候，度過寒冬，樓市總會回暖的。”