■專家看漲看跌皆有 但普遍認同樓價過快上漲勢頭受到抑制

“沒想到今年的冬天這么冷”，一位房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員在房貸新政出臺一個多月后感嘆道。記者近日探營發(fā)現(xiàn)，珠三角樓價回調(diào)幅度約在兩成左右。不少樓盤仍是“人氣不足、門前冷落鞍馬稀”，商家打折促銷聲不斷，“一天能收到十多條樓市打折促銷廣告呢”。

但熱鬧景象也時有出現(xiàn)：前日，廣州荔灣區(qū)某樓盤以13800元每平方米的價格開賣，短短兩小時內(nèi)公開發(fā)售的156套房全部售光，甚至出現(xiàn)購樓者花高價請人提前兩晝夜排隊搶購的景象。而在東莞、佛山、珠海等地，一些新樓開盤場面依舊火爆。樓市迷局越來越讓人看不清。

“珠三角房價目前處于盤整階段”，建設部政策研究中心處長文林峰近日赴穗時說。然而，盤整需要多久？盤整之后走向如何？房貸新政真的還只是“小試牛刀”嗎？記者將通過深入現(xiàn)場探營，采訪各路專家觀點，聯(lián)系經(jīng)濟形勢來解讀這一樓價迷局。

廣州：降價有門道性價比高樓盤受歡迎

上周末以來，記者相繼走訪了市內(nèi)各區(qū)的一些主力在售樓盤，發(fā)現(xiàn)雖然不少樓盤的宣傳都明顯突出了打折的信息，手機短信不斷收到的樓價降價信息也顯得極有誘惑力，有些更是優(yōu)惠一連串，但其實當中還是有相當?shù)乃值模簧贅潜P折算下來，樓價實際降幅大多只在1000元/㎡～2000元/㎡左右，降幅約在兩成以內(nèi)。

市中心四區(qū)海珠樓價最堅挺

白云區(qū)近期供貨量較多，在白云大道一帶陸續(xù)有接近700套的新貨推出，雖有降價但還在萬元之上。這包括云山詩意畫舫居、萬科云山的新一期，利海·南湖托斯卡納現(xiàn)樓單位，嶺南新世界的“倚灣園”三期等。這批新貨不少價格都比國慶前有所回落，目前均價基本在9000多元～14000元/㎡之間，整體降幅在1000元～2000元/㎡。像云山詩意及萬科云山都不約而同地將樓價從國慶期間的1.1萬元/㎡回調(diào)到現(xiàn)在的9500元/㎡。部分樓盤采取了一些優(yōu)惠促銷手段，像利海·南湖托斯卡納就以送車位以及大禮包的形式來對買家進行實物“補貼”，匡算下來，實際降幅也在1500元/㎡左右。

在樓價屬于廣州十區(qū)之首的天河區(qū)，樓價則有一成多的回調(diào)。記者在珠江新城一些樓盤發(fā)現(xiàn)，相對于國慶前夕的高樓價，目前天河新開盤以及新組團的均價大致回調(diào)到今年8月份左右的水平。剛推出的中?；ǔ菫骋黄诒眳^(qū)單位，整體均價在2.3萬元/㎡的水平，這比市場普遍預期的2.5萬元/㎡的均價低開了2000元/㎡，當然，這相對于其周邊其他樓盤2.7萬元的單價，會顯得較為“低廉”。

海珠區(qū)由于近期的新貨不多，因此，整體而言屬于價格相對堅挺的區(qū)域。記者現(xiàn)場“打探”發(fā)現(xiàn)，目前逸景翠園以及珠江帝景作為該區(qū)在售的指標盤,其新貨單價并沒有回調(diào)的跡象。

降幅過大更多是“誘客”花招

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，極個別的樓盤將一些特價單位當成是均價單位作為推廣，讓人感到單價一下降了3000元～4000元/㎡，但其實這只是“先吸引買家到場再說”的低價誘客招數(shù)。雖然樓價回調(diào)是目前市場上較為普遍的現(xiàn)象，但這當中，相當部分的樓盤卻是以一個具有相當吸引力的開盤價作為“幌子”，吸引買家到場才是其真正的目的。像天河某樓盤，宣稱12月1日以8300元/㎡的價格發(fā)售新一期單位，比10月份1.2萬元/平方米的售價明顯低出一大截，現(xiàn)在下誠意金，還有9.8折。現(xiàn)場銷售人員介紹，8300元/㎡的其實是極少量的低層單位，大多數(shù)單位要9000多元/㎡，和10月份帶裝修不同，這次是毛坯發(fā)售，買家可選擇1800元/㎡的裝修套餐，兩者加起來的價格至少在1.1萬元/㎡以上。銷售人員坦承：“在宣傳上將降價幅度講得大一些，主要是現(xiàn)在市場較靜；只有打出有吸引力的價錢，買家才肯來。”據(jù)了解，此招在番禺、白云等區(qū)域都被一些樓盤使用。此外，還有偷換概念精裝變毛坯或者享受打折優(yōu)惠往往只是前幾名買家的情況。

在廣州，一些樓盤促銷獲得了不錯的效果。最早帶頭“探市”的金沙洲兩盤成交業(yè)績均相當不俗，此外，比較典型的是，碧桂園鳳凰城以帶裝修4800元/㎡的均價推出500多套單位，當天即被買家一掃而空。

深圳：出現(xiàn)5000元超低樓價

從2003年到2007年，作為珠三角樓市發(fā)展最迅速的城市之一，深圳新建商品房的均價從5360元/平方米狂飆到15487元/平方米，在全國70個大中城市的房價上漲排名中，一直居于前列。然而，數(shù)年狂奔后，今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來，深圳二手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對年中的6000套下挫近2/3，而11月日均只有55套，成交量低迷。深圳市國土部門公布的一手房交易信息中，12月9日深圳市均價為15391元/平方米，成交55套。而一個準備近期開盤的新樓盤竟然打出了5000元/平方米的新低價！這是一個在深圳經(jīng)過4年的樓價狂飆后，重新回到人們視野的價錢！

大部分市民將信將疑

昨日（12月10日）上午，記者來到了這個在建樓盤。該樓盤位于深圳市寶安區(qū)松崗街道，附近交通還算便利，是由一家著名的房地產(chǎn)商開發(fā)的。

該樓盤售樓處的工作人員告訴記者，5000元/平方米起價的是少量特價單位，大部分的戶型均價是7000多元。工作人員還說，開盤當天可享“日進千金”優(yōu)惠：即提前到售樓處登記，則每天優(yōu)惠1000元。而該樓盤10月份發(fā)售的單元均價是每平方米9000元以上。

雖然近期深圳的樓價開始下滑，但是新開盤就賣5000元/平方米的新低價還是對市民很大沖擊。昨天記者在一家地產(chǎn)中介門口采訪了幾個查看樓盤信息的市民，大部分市民都對此表示懷疑，認為只是商家的一種促銷手段。市民張先生認為：“說不定是人家搞的一個噱頭。不過，要是真的降到這個價，那對其他開發(fā)商是一個很好的示范和刺激。”