央行及銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，由于新的房貸政策中無論是以“戶”為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，還是公積金貸款購房也被算入房貸次數(shù)，都顯示出國家對房貸的控制嚴(yán)格化、不松口的態(tài)度。

　　不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，基于房貸新政出臺后對10、11月樓市已造成的成交下滑的降溫效應(yīng)，此次出臺的《補(bǔ)充通知》抑制樓市需求的力度可能更為明顯。受此次消息影響，昨日銀行、房地產(chǎn)股大幅下跌。

　　房貸新政加大調(diào)控力度

　　北京某商業(yè)銀行零售信貸部負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，從前期央行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》后業(yè)界爭議來看，此次的“第二套房”界定標(biāo)準(zhǔn)可以說最為嚴(yán)厲。“尤其是對已經(jīng)還清貸款的仍算作第二套房貸，這對有改善住房環(huán)境需求的消費者可能產(chǎn)生一定的抑制作用。”

　　易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭也表示，新政策以“戶”為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，同時還將公積金貸款購房算入房貸次數(shù)，顯示出國家對房貸嚴(yán)控。“《補(bǔ)充通知》影響很可能較之前的房貸新政通知更大。因為央行感受到9月底房貸新政出臺后，各家、各地銀行存在利益博弈的情況，因此進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)則，不讓政策落實有‘擦邊球’可打。”

　　昨天北京師范大學(xué)金融中心主任鐘偉教授接受記者采訪時也表示，雖然《補(bǔ)充通知》要落實各地尚需時日，鑒于近期各主要地區(qū)樓市紛紛出現(xiàn)回調(diào)狀況，這一政策由于有效地抑制了需求，對買房動力是個打擊，“樓市最明顯的表現(xiàn)就是成交量大幅萎縮”。

　　加重購房者觀望情緒

　　今天9月底，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。

　　此次《補(bǔ)充通知》另外明確，以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。“這項規(guī)定將是影響樓市交易量的重要細(xì)則之一。”北京某地產(chǎn)公司按揭部負(fù)責(zé)人表示。據(jù)了解，目前上海、廣州、深圳等地均以“人”為單位執(zhí)行“二套限令”，這樣的操作比較寬松，加上每年年底都是樓市淡季，《通知》的實際影響并不明顯。

　　但是，市場人士認(rèn)為，一旦以戶為單位計算，更多剛性需求和投資需求將會受到抑制，買房者會選擇進(jìn)一步觀望。

　　昨天，上海申銀萬國證券針對央行出臺的《補(bǔ)充通知》分析認(rèn)為，《補(bǔ)充通知》的出臺使得9月新政出臺所導(dǎo)致的市場觀望情緒將繼續(xù)維持，各地特別是前期房價漲幅過大的市場，未來1-2個月成交量將繼續(xù)走低，而短期內(nèi)房價的核心驅(qū)動因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環(huán)境的依賴程度，一旦投資者因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價下跌的壓力將會變大。該機(jī)構(gòu)判斷，由于深圳投資性購房比重前期已經(jīng)超過50%左右，因此，未來一段時間價格的走低將繼續(xù)維持，但是下跌的空間也僅在20%左右。

　　■專家觀點

　　上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)部副主任陳則明：

　　《補(bǔ)充通知》對樓市是實質(zhì)性利空

　　國慶之前出臺的兩個重大利空消息―――物業(yè)稅試點和房貸緊縮，給人感覺是虛招。補(bǔ)充通知是實質(zhì)性的利空，沖擊會非常大。因為住房商品化以來，收入比較高的家庭往往已經(jīng)購買了“第一套住房”。大部分購房家庭還是為改善住房條件購買“第二套住房”，無家可歸者“第一套住房”也買不起。補(bǔ)充通知是針對主要需求群體。

　　而未來樓市嚴(yán)格來說是不確定的，一口咬定樓市走向的人，不是瘋子就是騙子。國家的社會經(jīng)濟(jì)是樓市的支撐面。對于投資者來說，要面臨政府的調(diào)控風(fēng)險。對于自住購房者來說，政府給了一個最好的機(jī)會。

　　北京師范大學(xué)金融中心主任鐘偉：

　　央行新政將打擊買房動力

　　央行出臺的標(biāo)準(zhǔn)對第二套房的限制抹殺了居民合理的個性化住房需求。從目前《細(xì)則》來看，其邏輯基礎(chǔ)是對第二套房提高門檻，可以降低銀行業(yè)的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險，這一想法似乎是成立的，但在數(shù)據(jù)上從來沒有得到證明。雖然我們可以假設(shè)第二套房多有投機(jī)需求，但事實上這一是否就造成了銀行的高風(fēng)險，還不得而知而已經(jīng)買過房的人還清貸款后再去買第二套房，明顯的經(jīng)濟(jì)實力和信用都有保證，對此仍然予以限制從控制風(fēng)險角度來說是不成立的。

　　不管是出于兩地婚姻、贍養(yǎng)老人、子女教育等問題都會存在很大量的對第二套房的需求，對此一味進(jìn)行抹殺是不合適的。