氣候已逐步轉(zhuǎn)暖,但北京公寓類豪宅的寒冬還在持續(xù)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),進(jìn)入2月份以來,北京超過2.5萬元的高檔公寓類豪宅成交低迷程度遠(yuǎn)高于其他類型的商品住宅,大量項(xiàng)目每月僅有個(gè)位數(shù)的成交量。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示,目前京城在售均價(jià)2.5萬元/平米以上的高檔公寓項(xiàng)目有36個(gè),由于降價(jià)促銷售等原因,2月份均價(jià)33531元/平米,環(huán)比1月份銷售均價(jià)微降了2.9%。

　　但開發(fā)商依舊看好高端市場(chǎng)的后市表現(xiàn),并紛紛表示即使銷售持續(xù)遇冷也不會(huì)考慮降價(jià)銷售,反將陸續(xù)穩(wěn)步提價(jià)。

　　成交低迷 售價(jià)微降

　　房?jī)r(jià)飛漲,將北京豪宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也提升了一大截。一年前,業(yè)內(nèi)認(rèn)同北京公寓類豪宅的標(biāo)準(zhǔn)還只是每平方米1.5萬元。拜去年房?jī)r(jià)飛漲之賜,很多普通商品住宅價(jià)格都已超過2萬元,目前,多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2.5萬元是區(qū)分公寓類豪宅的合理界限。

　　根據(jù)公開資料,去年1月,北京市達(dá)到均價(jià)2.5萬元/平米以上的高檔公寓項(xiàng)目?jī)H有8個(gè),但是今年1月就有35個(gè)高檔公寓項(xiàng)目,均價(jià)達(dá)到34523元/平米。2月份則達(dá)到36個(gè),均價(jià)為33531元/平米,環(huán)比1月份銷售均價(jià)微降了2.9%。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為,今年高檔公寓均價(jià)的下降,正是樓市整體處于銷售冰凍期的反映。歲末年初,一部分項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格作出調(diào)整,紛紛以降價(jià)促銷的方式來吸引客戶,如置地公館、北京銀泰中心、裘馬都 等許多項(xiàng)目?jī)r(jià)格都有不小幅度的下調(diào)。

　　與售價(jià)微降同時(shí)發(fā)生的,是高檔公寓從去年第四季度開始的持續(xù)成交低迷。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的2007年第四季度商品住宅成交均價(jià)排名數(shù)據(jù)表,均價(jià)排名前30位的項(xiàng)目中,有8個(gè)項(xiàng)目整個(gè)四季度的成交量為個(gè)位數(shù),銷售率最高的也不超過30%,而不少項(xiàng)目的銷售率還不到1%。

　　進(jìn)入2008年,成交低迷的狀況并沒有好轉(zhuǎn),2.5萬元以上滯銷的項(xiàng)目已經(jīng)越來越多。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查詢了10個(gè)價(jià)格超過2.5萬元的高端項(xiàng)目,銷售業(yè)績(jī)普遍不佳。

　　北京雙建房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部經(jīng)理李良告訴記者,除極少數(shù)樓盤外大部分高檔公寓銷售情況都不是很好,輿論壓力也讓市場(chǎng)變得更加低迷。

　　交易網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示,泛海國(guó)際居住區(qū) (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 視頻)目前正在預(yù)售的四棟住宅樓都還有大量住宅沒有簽約,從去年10月19日至今,銷售率僅有30%,成交均價(jià)為28495元。一向火爆的星河灣成交均價(jià)達(dá)到30059元,但是預(yù)售的N2、N3樓依舊有大量住宅沒有銷售出去。山水文園4期1號(hào)住宅樓銷售量也很低。

　　"由于宏觀調(diào)控的累積效應(yīng),從去年下半年開始整個(gè)市場(chǎng)銷售都呈現(xiàn)下落趨勢(shì),高檔公寓自然也受市場(chǎng)大勢(shì)的影響,成交持續(xù)低迷。"中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)說。

　　不過,還是有一些高檔公寓項(xiàng)目由于地理位置優(yōu)越,性價(jià)比較高,銷售情況還算理想,如亞奧板塊和燕莎板塊等。

　　地產(chǎn)商依舊看漲

　　接受記者采訪的多個(gè)開發(fā)商均承認(rèn)目前銷售不旺,但成交低迷并沒有阻礙他們持續(xù)漲價(jià)的想法。

　　"我們是高端項(xiàng)目,不會(huì)用降價(jià)來促進(jìn)銷售,買家看中我們的就是品質(zhì)和地段。圣世一品 (論壇 戶型 樣板間)將在3月份再推出100套房子,肯定不會(huì)降價(jià),還會(huì)穩(wěn)步提升價(jià)格。"李良說。

　　亞奧區(qū)域一高檔公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴記者,雖然項(xiàng)目剩余的房源不多,但都是景觀比較好的戶型,公司不僅沒有考慮降價(jià)反而要陸續(xù)提價(jià)。泛海內(nèi)部人士也向記者坦言泛海方面目前并沒有要降價(jià)的想法。

　　已經(jīng)具備銷售條件的盤古大觀 (論壇 像冊(cè) 樣板間)國(guó)際公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者,目前項(xiàng)目處于客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段,均價(jià)5.5萬元/平方米。到五六月份盤古大觀全球公開發(fā)售時(shí),價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提升。

　　成交持續(xù)低迷開發(fā)商依舊準(zhǔn)備漲價(jià),緣于他們對(duì)公寓豪宅后市的看好。

　　"經(jīng)過一段時(shí)間的觀望,高檔公寓的后市是可以預(yù)期的,因?yàn)橥恋毓?yīng)太少,地段不可復(fù)制?，F(xiàn)在的開發(fā)商很多沒有太大資金壓力,也不太在乎銷售周期延長(zhǎng)。"殷則環(huán)說。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)博客|21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新聞)高級(jí)分析師孟奇也告訴記者,雖然由于自身周期長(zhǎng)的特點(diǎn)導(dǎo)致成交不活躍,但長(zhǎng)期看來高檔公寓的供應(yīng)量是一直下降的,但現(xiàn)在高檔公寓的租金上漲幅度卻很快,其買家一般有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,全款購(gòu)房的客戶很多,所以高檔公寓的市場(chǎng)中長(zhǎng)期是看好的,價(jià)格也會(huì)維持上升的態(tài)勢(shì)。

　　DTZ戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新聞)泛城綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼也認(rèn)同高檔公寓的價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。"不少超過2.5萬元的高檔公寓品質(zhì)和管理比較到位,這就具備了一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,加上開發(fā)商不著急賣,隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),它只會(huì)吸引更多有實(shí)力的買家。"岳鋒鋼說。

　　投資客的舉動(dòng)也驗(yàn)證了業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。

　　雖然此前有媒體稱北京出現(xiàn)了溫州和山西投資客集中拋售商品房的消息,但是據(jù)記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)了解的信息看,北京尚未出現(xiàn)集中拋房的現(xiàn)象,只是從去年10月二次房貸政策出臺(tái)后,一些投資客就開始陸續(xù)在中介掛牌出售手中的房子。

　　"樓市整體的掛牌量的確有所增加,但是目前這部分投資客心態(tài)還比較平穩(wěn),他們對(duì)手里的房產(chǎn)要價(jià)都非常高,并沒有降價(jià)的意圖,他們都認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)之前會(huì)有一輪漲價(jià)。還有一部分投資客則選擇先把房屋租賃出去靜觀市場(chǎng)變化再擇機(jī)出手。"孟奇說。