“總收入177.35億元，增長(zhǎng)123.3%；純利41.36億元，增長(zhǎng)172.2%。”這是碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(2007.HK)上市后交出的首份成績(jī)單。

　　盡管一度被指資金鏈緊張，賬面上卻有近百億的現(xiàn)金。“從報(bào)表來(lái)看，碧桂園的財(cái)務(wù)狀況非常好，我看不出碧桂園有什么資金壓力。”國(guó)泰君安分析師姚峣對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　年報(bào)顯示，碧桂園近一年土地儲(chǔ)備量增加近2500萬(wàn)平方米。不過(guò)出席業(yè)績(jī)記者會(huì)的碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)持有土地全部以合法渠道吸納。

　　土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)超4300萬(wàn)平方米？

　　對(duì)于敏感的土地儲(chǔ)備問(wèn)題，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事崔健波在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，截至2008年2月底止，旗下取得國(guó)土證的建筑面積達(dá)到4300萬(wàn)平方米，當(dāng)中完成建筑但未出售面積約為63.42萬(wàn)平方米，而在施工面積約1038萬(wàn)平方米。

　　2007年4月公司上市前，碧桂園的招股說(shuō)明書上顯示公司土地儲(chǔ)備量達(dá)1870萬(wàn)平方米，其中97%都取得了土地許可證，足夠5年以上開發(fā)所需。2008年3月公布的數(shù)據(jù)則意味著，不到一年的時(shí)間里碧桂園的土地儲(chǔ)備規(guī)模增加了一倍有余。“碧桂園的實(shí)際土地儲(chǔ)備規(guī)?？赡芨螅嫉闹皇侨〉脟?guó)土證的土地面積。”姚峣說(shuō)。

　　而這也成就了碧桂園獨(dú)特的發(fā)展模式。申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告稱，碧桂園以發(fā)展郊縣大面積社區(qū)著稱，滾動(dòng)開發(fā)以極低成本購(gòu)入的大宗地皮，通過(guò)完備的區(qū)內(nèi)設(shè)施提高物業(yè)附加值，在實(shí)現(xiàn)快速銷售的同時(shí)，亦令公司享受土地持續(xù)增值的收益。盡管土地儲(chǔ)備驚人，但是姚峣亦堅(jiān)信碧桂園強(qiáng)大的消化能力。“萬(wàn)科的開發(fā)周期為1年半到2年，而碧桂園最快只需要10個(gè)月。”他說(shuō)。

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，崔健波稱，已取得國(guó)土證面積中，約有42%位于廣東，其余為廣東以外省份，包括安徽、內(nèi)蒙古及重慶等。而集團(tuán)目前正在開發(fā)的有49個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“由于公司大部分項(xiàng)目在廣東，如果廣東省房?jī)r(jià)不下降太多，公司2008年-2009年業(yè)績(jī)不會(huì)受到太大影響。”姚峣表示。

　　值得關(guān)注的是，該公司正面臨著土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)。有分析師指出，從2007年2月1日起，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅開始實(shí)行全面清算，這就意味著碧桂園以往所奉行的低價(jià)拿地策略，將面臨高額的稅負(fù)代價(jià)。按照瑞銀預(yù)測(cè)的碧桂園未來(lái)40%的毛利率估算，其將被征收的土地增值稅率很可能在增值額的40%左右。

　　其業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，去年集團(tuán)就土地增值稅作出之撥備額約11.55億元，較2006年約3.74億元增加約2.1倍。截至2007年12月31日，集團(tuán)累計(jì)已撥備而尚未支付的土地增值稅金額約15.96億元。

　　資金緊張或充裕的悖論

　　碧桂園年報(bào)同時(shí)顯示，截至2007年12月31日，公司現(xiàn)金總額約為94.96億元。而不久前，碧桂園曾公開發(fā)行5億美元可轉(zhuǎn)債。公告顯示，2006年的分紅額也達(dá)到25.14億元。

　　“說(shuō)碧桂園資金緊張，碧桂園的賬面上仍有大量資金，而且之前分紅額就達(dá)到了20多億元；說(shuō)碧桂園不缺錢，公司卻又用高昂的代價(jià)發(fā)行可換股債券。”姚峣對(duì)碧桂園的財(cái)務(wù)安排亦不無(wú)費(fèi)解。

　　早前碧桂園有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者稱，公司現(xiàn)在不缺錢，發(fā)行可換股債券亦是為了嘗試多種融資手段。中金證券分析師白宏煒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司現(xiàn)在仍在快速消化土地儲(chǔ)備加快周轉(zhuǎn)階段，需要大量的資金，他預(yù)測(cè)公司2008年至少有200億的資金需求。崔健波也表示，“今年僅工程建筑費(fèi)用預(yù)算便多達(dá)200億元”。

　　目前，碧桂園雖握有大量現(xiàn)金，但也不得不面對(duì)匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。“受制于外匯儲(chǔ)備量巨大，港幣進(jìn)入內(nèi)地購(gòu)買項(xiàng)目或者投資一定會(huì)受到外管局的限制。”姚峣說(shuō)。

　　對(duì)此，碧桂園方面也坦承，由于2007年人民幣兌換港元的匯率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同時(shí)由于外匯管理政策的收緊，使得兌換過(guò)程較預(yù)期時(shí)間延長(zhǎng)，目前正在積極推動(dòng)港幣資金兌換成人民幣。受集資資金回流不暢影響，碧桂園的開發(fā)建設(shè)過(guò)程隨之顯得緩慢，使該企業(yè)去年底的負(fù)債比率僅為-13.1%，但公司方面也表示，由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地將需要?jiǎng)佑蒙鲜屑Y所得款及借貸融資，預(yù)期負(fù)債比率將逐漸上升至合理水準(zhǔn)。

　　盡管面臨著許多不確定性，白宏煒和姚峣均對(duì)本報(bào)記者表示，公司仍不失為一家開發(fā)能力很強(qiáng)、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的公司。

　　崔建波預(yù)期，2008年交樓面積逾550萬(wàn)平方米，較2007年增加一倍，其中24%已竣工；目標(biāo)合約銷售320億元，亦升一倍，其中10%合約銷售金額在首兩個(gè)月已經(jīng)確認(rèn)，至于確認(rèn)合約銷售金額及樓價(jià)水平皆與去年同期相仿。楊國(guó)強(qiáng)表示，按照項(xiàng)目工程進(jìn)度，今年5、6月份將進(jìn)入銷售高峰期。