如果房地產(chǎn)開發(fā)商還是站在以往的觀念與經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上來看房地產(chǎn)市場的變化,就是把自己推到極端,最后成為這場房價(jià)博弈的失敗者。
最近,國家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站上有一篇“市場不支持過高的房價(jià)”的文章,作者認(rèn)為,2008年全國各地一路狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化,在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌;由于對未來房價(jià)預(yù)期的改變,消費(fèi)者開始了對房市的觀望,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。但是,從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場并不支持房價(jià)持續(xù)高漲。為了證明該結(jié)論,作者用了宏觀經(jīng)濟(jì)面上的數(shù)據(jù)來解釋。對于這個(gè)分析,我是基本贊成的。
不過,目前房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的問題,比這些分析要復(fù)雜得多。一般來說,在一個(gè)住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,房價(jià)高低是由居民消費(fèi)支付能力來決定的。比如房價(jià)收入比(3-6倍)、按揭貸款月還款與家庭收入比(不高于28-35%)、家庭資產(chǎn)負(fù)債率(不高于50%)等??墒?,不少人卻說,由于中國的情況特殊性,比如個(gè)人灰色收入大,因此,用這些指標(biāo)是無法來衡量國內(nèi)一些城市房價(jià)的水平。除了少數(shù)人之外,我很懷疑一般的民眾有多少人有灰色收入。正因?yàn)橐话忝癖姏]有灰色收入,從而使得目前房價(jià)水平讓80%以上絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進(jìn)入這種高價(jià)的房地產(chǎn)市場。
現(xiàn)實(shí)的情況是,一方面國內(nèi)居民需要大量的住房,但是由于房價(jià)過高,又讓這些需要住房的居民無法把房地產(chǎn)的需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)的需求;另一方面,國內(nèi)房地產(chǎn)市場又有大量的住房由于房價(jià)過高無法銷售出去。按照一般的市場法則,在這種情況下,開發(fā)商一定會(huì)把房價(jià)降低到絕大多數(shù)居民有能力支付的房價(jià)水平上,房地產(chǎn)市場供求矛盾也由此化解。但是這種好事為什么沒有在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)生,也即市場供求法則為什么在這里失效呢?
房價(jià)的高低不僅決定房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利水平,也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財(cái)政的多少,決定了地方政府官員尋租的利益空間大小。當(dāng)房價(jià)水平低時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間壓縮了,地方政府的GDP增長放慢了,地方政府的土地財(cái)政減少了、政府官員的尋租利益縮小了。在這樣的情況下,開發(fā)商及地方政府豈愿讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有購買力的水平上?因此,開發(fā)商為了維持房地產(chǎn)的暴利模式,寧可不賣一套也不降低房價(jià)——開發(fā)商早就把其利益與地方政府捆綁一起。這也就是為什么房地產(chǎn)開發(fā)商救市之言論層出不窮的原因所在?
目前的房地產(chǎn)市場價(jià)格為什么會(huì)推高到這樣的程度?就在于房地產(chǎn)投資或炒作比重過高。這些房地產(chǎn)炒作者利用低利率政策及便利的銀行金融杠桿,一輪又一輪把房地產(chǎn)市場價(jià)格快速炒高。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商感覺到能夠以不同的方式來要挾政府時(shí),那么房地產(chǎn)開發(fā)商這種對抗房地產(chǎn)政策及市場法則的決心更強(qiáng)。其實(shí),在房地產(chǎn)開發(fā)商對十年來的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中,早就嘗到這種要挾政府的甜頭。因此,他們偏執(zhí)地認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場的奇跡同樣會(huì)發(fā)生。這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售劇減而房價(jià)不跌的原因所在。
不過,房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒有看到中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)整的決心以及房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整開始。比如由投資炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)為主導(dǎo)的市場、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范強(qiáng)化,以往國內(nèi)外金融市場環(huán)境的變化及國內(nèi)居民對房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)改變等,而這些決定了未來房地產(chǎn)市場會(huì)走向哪里。