如果房地產(chǎn)開發(fā)商還是站在以往的觀念與經(jīng)驗基礎(chǔ)上來看房地產(chǎn)市場的變化，就是把自己推到極端，最后成為這場房價博弈的失敗者。

　　最近，國家統(tǒng)計局的網(wǎng)站上有一篇“市場不支持過高的房價”的文章，作者認(rèn)為，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預(yù)期的改變，消費者開始了對房市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。但是，從宏觀經(jīng)濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看，市場并不支持房價持續(xù)高漲。為了證明該結(jié)論，作者用了宏觀經(jīng)濟面上的數(shù)據(jù)來解釋。對于這個分析，我是基本贊成的。

　　不過，目前房地產(chǎn)市場價格過高的問題，比這些分析要復(fù)雜得多。一般來說，在一個住房消費為主導(dǎo)的市場，房價高低是由居民消費支付能力來決定的。比如房價收入比(3-6倍)、按揭貸款月還款與家庭收入比(不高于28-35%)、家庭資產(chǎn)負(fù)債率(不高于50%)等?？墒?，不少人卻說，由于中國的情況特殊性，比如個人灰色收入大，因此，用這些指標(biāo)是無法來衡量國內(nèi)一些城市房價的水平。除了少數(shù)人之外，我很懷疑一般的民眾有多少人有灰色收入。正因為一般民眾沒有灰色收入，從而使得目前房價水平讓80%以上絕大多數(shù)民眾沒有支付能力進入這種高價的房地產(chǎn)市場。

　　現(xiàn)實的情況是，一方面國內(nèi)居民需要大量的住房，但是由于房價過高，又讓這些需要住房的居民無法把房地產(chǎn)的需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)的需求；另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場又有大量的住房由于房價過高無法銷售出去。按照一般的市場法則，在這種情況下，開發(fā)商一定會把房價降低到絕大多數(shù)居民有能力支付的房價水平上，房地產(chǎn)市場供求矛盾也由此化解。但是這種好事為什么沒有在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)生，也即市場供求法則為什么在這里失效呢？

　　房價的高低不僅決定房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利水平，也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財政的多少，決定了地方政府官員尋租的利益空間大小。當(dāng)房價水平低時，房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間壓縮了，地方政府的GDP增長放慢了，地方政府的土地財政減少了、政府官員的尋租利益縮小了。在這樣的情況下，開發(fā)商及地方政府豈愿讓房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有購買力的水平上？因此，開發(fā)商為了維持房地產(chǎn)的暴利模式，寧可不賣一套也不降低房價——開發(fā)商早就把其利益與地方政府捆綁一起。這也就是為什么房地產(chǎn)開發(fā)商救市之言論層出不窮的原因所在？

　　目前的房地產(chǎn)市場價格為什么會推高到這樣的程度？就在于房地產(chǎn)投資或炒作比重過高。這些房地產(chǎn)炒作者利用低利率政策及便利的銀行金融杠桿，一輪又一輪把房地產(chǎn)市場價格快速炒高。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商感覺到能夠以不同的方式來要挾政府時，那么房地產(chǎn)開發(fā)商這種對抗房地產(chǎn)政策及市場法則的決心更強。其實，在房地產(chǎn)開發(fā)商對十年來的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗中，早就嘗到這種要挾政府的甜頭。因此，他們偏執(zhí)地認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場的奇跡同樣會發(fā)生。這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售劇減而房價不跌的原因所在。

　　不過，房地產(chǎn)開發(fā)商卻沒有看到中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)整的決心以及房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整開始。比如由投資炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M為主導(dǎo)的市場、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范強化，以往國內(nèi)外金融市場環(huán)境的變化及國內(nèi)居民對房地產(chǎn)認(rèn)識改變等，而這些決定了未來房地產(chǎn)市場會走向哪里。