奧運(yùn)被越來越多的人看作是樓市的分水嶺。最近連續(xù)兩月,經(jīng)歷了短暫回升后的深圳樓市成交量又持續(xù)下降,新一輪觀望開始。中原地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報告顯示,深圳各樓盤開發(fā)商7月捂盤減售近六成,通過采取促銷、降價等措施后,成交量仍減少12%。同時在二手房上,二房網(wǎng)的統(tǒng)計表明,深圳二手房經(jīng)過將近一年的調(diào)整,房價已經(jīng)階段性探底,首次跌破萬元大關(guān),其掛牌均價已經(jīng)降到9401元/平方米。

　　成交連滑致新一輪觀望開始

　　從批售量看,7月的住宅量是比較大的。全市21個住宅項目取得預(yù)售許可,批售住宅73.8萬平方米,然而7月份全市公開發(fā)售的項目只有11個,推出住宅24.3萬平方米,只占批售量33%。“積累客戶少,價格難以把握,是各項目預(yù)售后不能及時入市的主要原因。”中原地產(chǎn)研究人員稱。

　　對于開盤的樓盤,一些以較低的價格入市,但銷售并不理想,如寶安西鄉(xiāng)某盤二期均價8400元/平方米,比一期開盤價低近四成,但上月只有兩成左右成交,其他價格較高樓盤的銷售更加慘淡,部分上月銷售不足一成,消費(fèi)者普遍選擇觀望。不過,由于新盤低價入市,引起周邊樓盤同樣降價促銷,7月份全市住宅成交量只減少12%,低于供應(yīng)量56%的減少幅度。

　　中原地產(chǎn)的報告表明,雖然新盤價格走低,但由于成交不是很理想,受其他高檔住宅成交及關(guān)內(nèi)成交量比重上升的影響,7月全市住宅成交均價15565元/平方米,環(huán)比上漲7%。

　　“鑒于新盤價格持續(xù)走低而銷售起色不大,在售樓盤又重新降價促銷,8月房價仍有下調(diào)的風(fēng)險。”研究報告稱,從近期各月成交量走勢看,在3—5月份成交量連續(xù)攀升后,6、7月成交量又連續(xù)下滑。降價樓盤多,價格不斷創(chuàng)新低,造成置業(yè)者新一輪觀望。預(yù)計8月房價穩(wěn)中有降,其中近期供應(yīng)較多,存量較大的片區(qū)價格下行的壓力更大,如寶安的西鄉(xiāng)、南山深圳灣沿線、龍崗的中心城等。

　　二手房均價破萬已探底?

　　在二手房方面,深圳二房網(wǎng)最近發(fā)布的7月份租售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,盡管上半年6個月二手住宅均價一直呈曲線下跌態(tài)勢,但始終在1萬—1.2萬元/平方米之間徘徊,7月則跌至9401元/平方米,相比6月下降了723元/平方米,環(huán)比下降7.14%,與去年年初二手住宅均價基本持平。

　　從市場成交量看,7月全市成交二手住宅比6月少了近200套,為3992套。福田區(qū)以13488元/平方米的均價居各行政區(qū)之首,南山區(qū)以11637元/平方米居第二位,羅湖區(qū)均價10502元/平方米,鹽田區(qū)為10249元/平方米。相比關(guān)內(nèi),關(guān)外兩區(qū)的樓市均價自年初以來節(jié)節(jié)下挫,與去年高峰期相比,下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華坂田等關(guān)外置業(yè)熱點區(qū)域。7月份寶安區(qū)均價7662元/平方米,龍崗均價為6914元/平方米。

　　中聯(lián)地產(chǎn)市場研究部近日發(fā)布的統(tǒng)計與二房網(wǎng)得出的結(jié)果基本一致。其統(tǒng)計顯示,7月,全市二手房成交均價為9584元/平方米,該價格和深圳二房網(wǎng)的掛牌均價基本相當(dāng)。各區(qū)中,福田區(qū)以12087元/平方米的成交均價居首位,位列第二的南山區(qū)11799元/平方米,其余各區(qū)成交均價均低于1萬元/平方米。

　　上述兩家機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)是否說明深圳二手房掛牌均價已經(jīng)破萬探底,還有待檢驗。世聯(lián)顧問的統(tǒng)計認(rèn)為7月深圳二手房均價仍在萬元以上。其數(shù)據(jù)顯示,7月深圳二手房成交均價為12224元/平方米,環(huán)比下降2.1%,同比降12.9%；成交面積為48.24萬平方米,環(huán)比上升16.7%,同比下降54.3%。

　　雖然在是否破萬的統(tǒng)計結(jié)果上出現(xiàn)不同,但三家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為,目前二手樓市確實已經(jīng)出現(xiàn)階段性探底,但市場上消費(fèi)者觀望氣氛正濃,奧運(yùn)之后中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的不明朗也加劇了這種觀望氣氛?？傮w而言,未來一段時間二手房市場仍將處于冷淡期,預(yù)計短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大的變動。