本周開始，房貸新政策正式實(shí)施，首次貸款購(gòu)房者的房貸門檻和成本均大幅度降低。房產(chǎn)政策的小變化對(duì)于剛剛結(jié)婚的小張來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一件大事。 新政策剛剛頒布，他就與新娘計(jì)劃起來(lái)購(gòu)房事宜，打算在未來(lái)一年間完成置業(yè)的大事。

　　有足夠現(xiàn)金，要不要貸款

　　小張和妻子小王都是屬于那種很會(huì)理財(cái)?shù)陌最I(lǐng)，剛剛過(guò)了而立之年的兩個(gè)年輕人，已經(jīng)擁有了150萬(wàn)元現(xiàn)金，現(xiàn)在他們計(jì)劃購(gòu)買一套浦東三林地區(qū)的三房，總價(jià)約150萬(wàn)元。在選房子、選地段、選樓層時(shí)，小夫妻倆都很默契，但是在計(jì)劃貸款的時(shí)候，兩個(gè)人出現(xiàn)了矛盾，小張希望用足政策規(guī)定的八成貸款，而小王希望不用貸款，一次付清房款，而兩人的朋友又有各種建議，其中還包括固定利率貸款、五年以下期限的短期房產(chǎn)貸款等。

　　小張夫妻倆之前沒有買過(guò)房，這套三林的三房屬于兩人的首套自住房，按照現(xiàn)在的房產(chǎn)政策，小張夫婦可以享受兩成首付，也就是30萬(wàn)元，貸款總額可以達(dá)到120萬(wàn)元。如果貸足30年的話，按照新政策利率下浮30%來(lái)計(jì)算，5年以上期的房貸利率為5.04%。小張說(shuō)，用足貸款的話，可以留120萬(wàn)元現(xiàn)金在手，如果股市有好的投資機(jī)會(huì)，可以有足夠的資本賺錢，賺到錢就可以提前還款。

　　還款方式，等額等本有講究

　　如果選擇八成貸款，小張還有兩種貸款方式可供選擇——等額和等本。如果選擇前者，小張夫婦倆每月還款6471元，30年的利息總額是113萬(wàn)元。如果選擇后者，小張夫婦第一個(gè)月還款額8373元，以后每月遞減14元，30年累計(jì)利息總額是91萬(wàn)元。以上兩種貸款方式，各有優(yōu)劣，前者盡管利息總額較大，但由于前期還款較少，因此適合那些收入穩(wěn)中有升、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭。后者盡管前期還款量大，但是貸款人本金歸還得快，適用那些準(zhǔn)備提前還款的人群。

　　作為首次購(gòu)房的自住需求者，小張夫婦不但可以獲得優(yōu)惠的商業(yè)房貸利率，還可以獲得利率水平更低的公積金貸款，按照目前的房貸政策，由于兩人都有基本公積金和補(bǔ)充公積金，小張夫婦倆可以獲得80萬(wàn)元的公積金貸款，如果按照80萬(wàn)元公積金貸款、40萬(wàn)元商業(yè)貸款來(lái)計(jì)算，按照等額的還款方式，夫婦倆每月約還款6253元，30年貸款的利息總額是105萬(wàn)元。如果選擇等本的還款方式，夫婦倆首月還款8073元，以后每月遞減13元，30年期間，夫婦倆利息還款總額為85萬(wàn)元。

　　利率走低，不宜選擇固定利率

　　當(dāng)然，夫妻倆還有其他形式的房貸可以選擇，比如固定利率房貸。按照目前固定利率房貸政策，5年以上期的房貸固定利率為7.11%，而一些銀行可以為優(yōu)質(zhì)貸款客戶提供優(yōu)惠利率，比如招商銀行的優(yōu)惠利率就是6.85%，固定利率仍低于相同期限的商業(yè)貸款利率。但是從目前來(lái)看，選擇固定利率房貸并不劃算。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一分析人士就向記者表示，目前處于降息通道中，房貸利率還有進(jìn)一步下降的可能。從未來(lái)兩三年的預(yù)期來(lái)看，目前利率水平仍屬于高位，因此，選擇固定利率房貸并不劃算。

　　小張夫婦購(gòu)買的房產(chǎn)處于內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間，按照上海剛剛出臺(tái)的政策，在這個(gè)區(qū)域中，140萬(wàn)元的總價(jià)是劃分普通商品房和自住商品房的界限，夫婦倆還不得不為房?jī)r(jià)的走勢(shì)做好準(zhǔn)備，一旦房?jī)r(jià)上漲，這套房產(chǎn)的總價(jià)超過(guò)140萬(wàn)元，兩人就可能享受不到優(yōu)惠政策了。按照銀行的基準(zhǔn)利率貸款購(gòu)房，夫妻倆人的支出將進(jìn)一步增加，增幅約為30%甚至更高。如果享受不到優(yōu)惠利率的扶持，小張認(rèn)為，或許現(xiàn)在還不是購(gòu)房的良好時(shí)機(jī)。