本周，繼農(nóng)行、招行、交行等銀行后，建行也正式宣布加入對于中央房貸新政的落實(shí)大軍中。但從內(nèi)容來看，各家銀行統(tǒng)一在中央房貸新政的范圍內(nèi)打起了“地方自主牌”，在首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、是否是普通住房、是否屬于改善型普通自住房等問題上，將具體操作上的掌握權(quán)交給了各地分行、支行、房貸中心等。而房地產(chǎn)市場人士對仍處于模糊地帶的改善型住房標(biāo)準(zhǔn)等問題的懸而未決抱有“遺憾”態(tài)度。

　　市場

　　改善房界定依然模糊

　　事實(shí)上，盡管尚有較多銀行并未明確公布房貸新政細(xì)則，但均已悄然開始對新發(fā)放的符合政策的房貸給予優(yōu)惠。

　　據(jù)市場人士介紹，建行的一些分行早在上月底中央房貸新政正式實(shí)施后便“自行”開始執(zhí)行，如建行廣東省分行此前稱，對于普通自住房應(yīng)是按照面積大小確定，但具體要以當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)；對于改善型普通自住房，則理解為“如果客戶現(xiàn)在貸款買的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求，需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住，可以認(rèn)為是購買改善型普通自住房”。又如建行四川省分行和福建省分行此前也表示客戶可按房貸新政簽單，但也僅透露會結(jié)合貸款人各方面因素制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。也就是說，對于市場關(guān)注的不同性質(zhì)的住房認(rèn)定問題，建行方面也沒有特別清晰的定義，這意味著并非所有的新申請房貸都能在該行獲得優(yōu)惠。

　　而在市場人士看來，目前無論是新房還是二手房市場，希望改善住房的群體不是少數(shù)。如在上海，據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹，9月上海商品公寓的成交量中，原上海戶籍購買套數(shù)占46%，新上海戶籍和外地戶籍分別占20%和34%；10月上述數(shù)據(jù)分別為53%、13%和34%。“近幾年，新上海人改善居住條件的愿望已經(jīng)非常強(qiáng)烈。”而在二手房市場，有中介公司也表示，以首套住房標(biāo)準(zhǔn)申請到七折優(yōu)惠利率的購房者僅占1%-2%，倒是二套房貸占據(jù)了部分貸款公司業(yè)務(wù)總額的半壁江山。

　　期待

　　二套房政策能否松動

　　一、二手房市場都對改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)給予期待。

　　“進(jìn)一步的稅收和第二套房政策都還沒有出臺，尤其是第二套房的貸款政策。中國城市住房自有率已經(jīng)超過了80%，而其他20%，保障房就可以將其覆蓋了。如果再限制家庭購買第二套房，不僅居住條件無法得到改善，而且需求得到抑制，市場就會持續(xù)萎縮，就會影響社會穩(wěn)定。”SOHO中國董事長潘石屹這樣認(rèn)為。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰則在上周六北京出臺地方救市措施后對記者表示，即使是享受到了地方1%的契稅優(yōu)惠，總房款也只是比原先減少了2%，這與目前北京開發(fā)商動輒九折、八折的促銷力度相比，并無明顯刺激性。“我們建議政府應(yīng)該進(jìn)一步出臺力度更大的政策，比如取消境外人士和企業(yè)的購房限制，放寬對第二套房的限制等。”

　　“此前的第二套房信貸政策確實(shí)有調(diào)整的需要，但還沒有到完全廢除的地步。居民購買第二套房不單是為了投資或投機(jī)，還有改善住房條件、變更工作重新購房、子女住房等，這些以自住為目的的購房確實(shí)需要政策的信貸支持。此次房貸新政給出了一定的政策空間，但由于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并不明確，因此進(jìn)一步加劇了市場的觀望態(tài)勢。要打破這種觀望，相關(guān)部門還是要對政策模糊點(diǎn)給予明確的裁定，這樣才能有效啟動市場，提高市場的活躍度。”上海易居房地產(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長回建強(qiáng)認(rèn)為。

　　影響

　　無法扭轉(zhuǎn)調(diào)整狀態(tài)

　　不過，即便房貸新政可對住宅市場直接產(chǎn)生影響，業(yè)內(nèi)也不認(rèn)為其能夠扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整周期。

　　“房貸新政在短期內(nèi)能一定程度上緩解成交量極度低迷問題。先不論央行和銀監(jiān)會在具體標(biāo)準(zhǔn)上是否能夠達(dá)成一致，對于首套普通住房實(shí)行可貸款八成、利率打七折的政策將會刺激一些剛性需求入市。”回建強(qiáng)表示，“但是從中期看(1到2年的時間范圍)，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期依然以調(diào)整為主。主要原因是，世界金融危機(jī)依然在繼續(xù)發(fā)展的過程中，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在明年會迎來最困難的時期，在這種情況下，住房投資、投機(jī)需求會大幅度減少，消費(fèi)者投資、消費(fèi)的動力不足，保有現(xiàn)金成為最佳的選擇。住房新政雖然可以降低買房成本，但在房價依然較高的情況下，改善型需求不會立即入場。”

　　因此，回建強(qiáng)認(rèn)為中期房地產(chǎn)不會走出獨(dú)立于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的行情，甚至在國家政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)市場還會弱于宏觀經(jīng)濟(jì)的步伐。更何況，從長期來看，還存在政策調(diào)整的不確定性。“站在長期角度(3年以上)，房貸新政的效用會逐步遞減。隨著時間的推移和經(jīng)濟(jì)形勢的變化，央行會繼續(xù)調(diào)整相關(guān)利率政策，不排除在經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)后或者通脹壓力加大的情況下，出臺加息政策。”

　　“今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢并不樂觀。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，雖然中央力度空前的“4萬億投資計劃”吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角，但總體來看，目前全國房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)，全國樓市觸底反彈可能要等到2010年。瑞銀的分析師也表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期性下滑仍將延續(xù)幾個季度，因而明年將持續(xù)疲弱。