隨著次貸危機(jī)后果的顯現(xiàn),深圳甲級(jí)寫字樓的二手藍(lán)籌價(jià)格和租金均出現(xiàn)下滑。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)(深圳)寫字樓藍(lán)籌指數(shù),08年下半年,截至10月底,租金已降至115.49元/平方米/月。與此同時(shí),受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的直接影響,深圳的廠房放租價(jià)降了25%,但廠房空置率依然高達(dá)3到4成。

　　金融風(fēng)暴致企業(yè)惜租

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部主任徐楓表示,租金下跌首先是由于金融風(fēng)暴導(dǎo)致企業(yè)紛紛壓縮辦公成本,不僅暫緩了辦公面積擴(kuò)張,有的還紛紛裁員。其次,替代產(chǎn)品的增加分流了甲級(jí)寫字樓的有效需求。乙級(jí)寫字樓、商住樓、甚至創(chuàng)意園區(qū)、工業(yè)園區(qū),都以其相對(duì)低廉的價(jià)格吸引了部分客戶。

　　據(jù)了解,不獨(dú)深圳,其他一線城市的寫字樓也紛紛避開一窩蜂開發(fā)高檔項(xiàng)目,在差異化、個(gè)性化方面另辟新徑。以杭州的“西港·新界”為例,發(fā)展商認(rèn)為他們的目標(biāo)客戶是那些喜歡遠(yuǎn)離鬧市到周邊,甚至是低密度的物業(yè)中辦公的個(gè)性化公司。因此該項(xiàng)目運(yùn)用了“新城市主義”的理論,打造“商務(wù)辦公邊郊化”概念。“為讀書人蓋寫字樓”的北京“左岸工社”也是在強(qiáng)手如林的“高檔豪華、國(guó)際化、智能化”扎堆的海淀區(qū)劍出偏鋒的項(xiàng)目。相比較而言,徐楓以為,深圳的經(jīng)濟(jì)模式?jīng)Q定了它對(duì)甲級(jí)寫字樓需求有限,即使沒有當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)因素,深圳甲級(jí)寫字樓現(xiàn)階段也供過于求了。

　　租金下跌的第三個(gè)原因,也是新增供應(yīng)放量,致使需求分流至銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的供大于求。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù),僅今年新批的只租不售的寫字樓截至目前已達(dá)26.5萬平方米,企及05-06年寫字樓全年的銷售量。

　　不僅甲級(jí)寫字樓租金下跌,人民南及蔡屋圍兩個(gè)老商務(wù)片區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)租金也出現(xiàn)小幅下挫,但其降幅要明顯小于甲級(jí)辦公物業(yè)。08年前10個(gè)月,片區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)租金的累積降幅普遍在10%以內(nèi)。

　　周邊小戶租金堅(jiān)挺

　　與寫字樓租金下降相反的是,寫字樓周邊的小戶型租金堅(jiān)挺。徐楓介紹,1995年竣工的“地王”(信興廣場(chǎng))是深圳傳統(tǒng)的甲級(jí)寫字樓。其地標(biāo)性的定位在上世紀(jì)90年代末至本世紀(jì)初吸引了不少跨國(guó)公司入駐。隨著福田CBD的興起,不少在羅湖注冊(cè)的公司紛紛搬遷到福田,不僅“地王”,甚至整個(gè)羅湖的商務(wù)氛圍都受到挑戰(zhàn)。由于不少公司搬離,而地王商圈附近的酒店式公寓小戶型租金放盤和成交價(jià)與往年相比,并沒有出現(xiàn)明顯跌幅。

　　寶安南路上2001年入伙的“駿庭名園”,其單身公寓為51平米不帶陽(yáng)臺(tái)的大房,目前放盤租金在2400元/月左右(隨樓層和裝修價(jià)格相應(yīng)調(diào)整),同比07年基本持平。與其對(duì)望的“風(fēng)格名苑”單身公寓和1房1廳租金不跌反升。徐楓表示,由此可見,寫字樓客源并不是周邊住宅的主流客源。

　　廠房放租價(jià)降2成多但“空閑”依然

　　相對(duì)于寫字樓及周邊住宅,深圳廠房的租金下跌更厲害。深圳廠房信息中心近期的市場(chǎng)分析結(jié)果顯示,廠房租金價(jià)格大概下降了25%。以龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)為例,今年4、5月,距離主干道近的廠房租金均價(jià)為11元/平方米,現(xiàn)在8元就可以租到。距離主干道比較遠(yuǎn)的廠房,以前的均價(jià)為9元/平方米,現(xiàn)在7元或6元都能租到。

　　“空置廠房達(dá)2500萬平方米,深圳大概1200萬人口,人均都能放下一張單人床了!”廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)國(guó)際貿(mào)易研究院最近組織的廣東省外貿(mào)出口情況的調(diào)查顯示,深圳目前共有2500萬平方米的閑置廠房。專題調(diào)查組成員肖鷂飛指出,一般城市的廠房空置率為10%—20%,而深圳達(dá)到30%—40%。

　　廠房空置率增加,也導(dǎo)致交易難度上升。據(jù)專門做廠房中介的深圳廠房網(wǎng)透露,4月以前,深圳廠房網(wǎng)在龍崗鎮(zhèn)的中介業(yè)務(wù)收入每月在25萬—30萬元,而現(xiàn)在每個(gè)月只有10萬元左右,成交量下降了60%。