開發(fā)商頭腦發(fā)熱?搞旺市場(chǎng)政府最受益

    6月10日,一場(chǎng)土地拍賣注定要引起極大的關(guān)注。拍賣的地塊是位于廣州珠江新城的D8-C3住宅地塊,是珠江新城最后一幅住宅用地。尚未開拍,這幅地的總價(jià)已達(dá)2.45億元,折合樓面地價(jià)10882元/平方米。

    整場(chǎng)拍賣會(huì)短短18分20秒,共舉拍50次,報(bào)價(jià)也從2.47億元一路飆升至最終的3.45億元,由廣州城建集團(tuán)競(jìng)得,折合樓面地價(jià)15324元/平方米,溢價(jià)率達(dá)154%!

    出人意料又似乎在情理之中的天價(jià)頓時(shí)掀起輿論狂潮。一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是,1.53萬元/平方米的樓面地價(jià)在后市發(fā)展仍存在不確定因素的情況下,風(fēng)險(xiǎn)不可謂不小。但有一點(diǎn)可以明確,開發(fā)商頻頻舉牌絕不可能是因?yàn)轭^腦發(fā)熱,新“地王”的誕生,誰又是最大的受益者呢?

    城建高價(jià)拿地或?yàn)檎故緦?shí)力

    拍賣結(jié)束后,廣州城建發(fā)布新聞通報(bào)稱,計(jì)劃將該地塊打造成為繼珠江新城星匯云錦之后的又一超高端精品豪宅項(xiàng)目。因此業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),以1.53萬元/平方米的樓面地價(jià)估算,該地塊將來打造的毫宅最終售價(jià)可能達(dá)到3萬元/平方米。這個(gè)價(jià)格比目前星匯云錦2.2萬元/平方米左右的的售價(jià)要高出一大截。在樓市后市發(fā)展尚有諸多不確定因素的情況下,這樣的價(jià)格必然存在風(fēng)險(xiǎn)。

    不過,城建表示,公司對(duì)珠三角經(jīng)濟(jì)圈,尤其是廣州市珠江新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展前景充滿信心,“作為珠江新城最后一塊住宅用地,按其成交地價(jià)和建造成本測(cè)算,綜合考慮未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)仍有一定利潤(rùn)空間?！?/P>

    城建對(duì)在該地塊打造超高端豪宅并取得利潤(rùn)充滿信心,確實(shí)也不是毫無道理。

    合富輝煌市場(chǎng)研究部的報(bào)告顯示,近期廣州高端住宅市場(chǎng)非?；钴S。高端住宅市場(chǎng)份額在連續(xù)3個(gè)月保持10%左右后,5月更是躍升至18%,而成交均價(jià)17179元,比2月的均價(jià)上升了3284元/平方米,短短3個(gè)月升幅達(dá)23.6%,明顯高于整體市場(chǎng)5%的均價(jià)增幅。

    報(bào)告還指出,與同等級(jí)城市比較,廣州目前高端住宅價(jià)格相對(duì)仍較合理。“廣州高端住宅市場(chǎng)置業(yè)主體是本地的高端客戶及在穗經(jīng)商的投資客,多數(shù)為兼顧投資和自住的柔性需求,港澳臺(tái)及境外買家保持一定的比例,但外來熱錢投機(jī)炒房的現(xiàn)象比較少見。”因此從整體來看,未來廣州高端住宅價(jià)格或?qū)⒊尸F(xiàn)升中企穩(wěn)的走勢(shì)。

    合富輝煌首席分析師黎文江還認(rèn)為,城建高價(jià)買地一是能為城建旗下首個(gè)超高層高檔住宅項(xiàng)目———星匯云錦做鋪墊,支撐現(xiàn)在的售價(jià)。另一個(gè)方面,城建在珠江新城高價(jià)競(jìng)買地塊也有可能是為了刺激其股票價(jià)格的上漲。

    此外,雖然樓面地價(jià)很高,但該地塊總價(jià)只有3.45億元,對(duì)于城建這樣一個(gè)地產(chǎn)大鱷來說,數(shù)目并不大。而且城建在珠江新城還有其他未開發(fā)的項(xiàng)目,可以形成規(guī)模效應(yīng),拉低成本。廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)許國(guó)碧指出,城建3.45億拿下這么小的一塊地,很可能是出于在目前的樓市環(huán)境下,展示自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

    市場(chǎng)信心鞏固 政府最受益

    盡管拍賣中,主持人多次提醒競(jìng)拍開發(fā)商“樓面地價(jià)已經(jīng)比較高了,請(qǐng)注意投資風(fēng)險(xiǎn)”,但顯然,城建心中早已打好算盤。而廣州市政府國(guó)土資源部門多少也抓住了開發(fā)商的這種心理。知名地產(chǎn)營(yíng)銷專家謝逸楓就表示:“通過此次拍地,非常佩服廣州市國(guó)土局和拍賣公司的運(yùn)作能力,規(guī)模如此小的地塊,竟然拍賣到如此高的價(jià)格?！睂?shí)在是周瑜打黃蓋,一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。

    黎文江指出,選擇在這樣一個(gè)時(shí)機(jī)推出珠江新城的最后一幅住宅用地,并且底價(jià)就很高,看得出廣州市國(guó)土局就是希望能拍出一個(gè)好價(jià)錢,以此來提振市場(chǎng)信心的。

    業(yè)內(nèi)人士指出,廣州市國(guó)土局推地的節(jié)奏也值得考究。在去年房地產(chǎn)低迷的時(shí)候,廣州市鮮有推地,等到房地產(chǎn)小陽春確立,5月才試探性地推出一塊海珠區(qū)中心地塊。隨著全國(guó)各地土地?zé)豳u的出現(xiàn),6月拿出壓箱底的珠江新城的最后一塊住宅用地,成功鞏固了市場(chǎng)信心。而在6月10日當(dāng)天,廣州市國(guó)土局更是大開土地閘門,一舉推出位于白云區(qū)、番禺區(qū)的總建筑面積超過27萬平方米的4幅住宅用地,將于7月16日拍賣。

    廣州市國(guó)土局局長(zhǎng)謝曉丹還表示,目前廣州土地儲(chǔ)備量充足,不需擔(dān)心“無地供應(yīng)”。今年廣州商品住宅用地供應(yīng)量在2平方公里左右,如果需要,還可以供應(yīng)更多地。

    有專家分析,政府為了保持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和財(cái)政收入,往往會(huì)采取各種措施提升來土地市場(chǎng)的吸引力。去年土地市場(chǎng)很冷清,政府很著急。而廣州2010年就要舉辦亞運(yùn)會(huì),什么地方都需要用錢,其中的一大塊就來自土地出讓。

    中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,“地王”的再次出現(xiàn),表明市場(chǎng)回暖之后,開發(fā)商對(duì)后市的信心比較充足,像去年廣州賣地時(shí)底價(jià)成交甚至頻頻流拍的情況將不會(huì)再出現(xiàn)。

    開發(fā)商喊冤:地價(jià)過高推高了開發(fā)成本

   專家呼吁:讓地價(jià)降到適當(dāng)價(jià)位

    近期有關(guān)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息,觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)。調(diào)查范圍和對(duì)象包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其2008年1月到2009年4月有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。

    目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國(guó)內(nèi)幾乎是個(gè)謎題,公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格虛高得厲害,開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。然而很多開發(fā)商認(rèn)為現(xiàn)在土地成本過高,房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖說,房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率不到5%；北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說過去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。

    記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商,這個(gè)樓盤項(xiàng)目均價(jià)為每平方米18000元。“別看我們的報(bào)價(jià)高,其實(shí)賺得并不多?！遍_發(fā)商表示,該樓盤建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各項(xiàng)成本中占很大比例。

    這位開發(fā)商說,開發(fā)商每賺1元錢,4毛多是自己的,5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。

    當(dāng)然,這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認(rèn)可。從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)來看,在經(jīng)濟(jì)不景氣的2008年,房地產(chǎn)公司平均凈利潤(rùn)率仍然高達(dá)20%,最高達(dá)61.64%。

    長(zhǎng)期調(diào)研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會(huì)專職副主任孫鐘炬表示,要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性,就需要降低房產(chǎn)開發(fā)的成本。上海市政協(xié)最近在一份建議案中提出,要改變土地“招拍掛”中“出價(jià)高者中標(biāo)”的簡(jiǎn)單辦法,而采用規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)保、配套、房?jī)r(jià)等綜合指標(biāo)體系評(píng)估方式,使土地出讓金降到適當(dāng)價(jià)位。

   “地王”頻現(xiàn)可能推高房?jī)r(jià)

    近幾個(gè)月里,全國(guó)各地土地市場(chǎng)明顯出現(xiàn)回暖跡象,溢價(jià)出讓頻頻出現(xiàn)。如杭州誕生了樓面地價(jià)高達(dá)4.6萬元/平方米的新“地王”；北京廣渠門外10號(hào)地塊10.22億元的成交價(jià)比底價(jià)高出了3.5倍；廣州珠江新城最后一幅住宅用地樓面地價(jià)高達(dá)15324元/平方米等等。

    與此同時(shí),國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售情況的最新監(jiān)測(cè)顯示,新建住房銷售價(jià)格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    “地王”頻現(xiàn),房?jī)r(jià)也是水漲船高,很多人不得不擔(dān)憂,“地王”頻現(xiàn)將導(dǎo)致樓市再次掀起一輪漲價(jià)潮。

    房企資金大量流入地市

    對(duì)于開發(fā)商頻頻拿地,業(yè)界普遍認(rèn)為是三大原因造成的:一是目前市場(chǎng)資金充裕；二是對(duì)房地產(chǎn)的未來有信心；三是開發(fā)商發(fā)展運(yùn)營(yíng)的需要,土地用完了就要增加新的儲(chǔ)備。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,5月份國(guó)房景氣指數(shù)為95.94。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、房屋施工面積分類指數(shù)均比上月有不同程度的提高,土地開發(fā)面積、商品房空置面積分類指數(shù)有所回落。

    在這樣的背景下,連此前對(duì)拿地一向謹(jǐn)慎的萬科,態(tài)度也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。2009年以來,地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“絕地反彈”的小陽春,但萬科一直宣稱“判斷地產(chǎn)回暖為時(shí)尚早”,1—4月未增加任何新項(xiàng)目,與保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)等公司的頻頻出手形成了鮮明的對(duì)比。而后,關(guān)于萬科“踏空”將喪失地產(chǎn)龍頭地位的言論四起,連萬科副總裁肖莉不久前都在半公開場(chǎng)合承認(rèn),萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)。在過去一個(gè)多月內(nèi),萬科斥資23億,開始多處拿地。

    業(yè)內(nèi)人士表示,有數(shù)據(jù)顯示,前期銷售回籠的大量資金近期又開始流入了土地市場(chǎng)。此外,近期不少房企都推出了融資計(jì)劃,這些募集資金也大都指向購(gòu)地計(jì)劃。這與不少開發(fā)商認(rèn)為“現(xiàn)金為王”已經(jīng)過時(shí),并開始布局下一步的發(fā)展有關(guān)。

    “地王”改變預(yù)期或抬高房?jī)r(jià)

    不過,開發(fā)商頻頻拿地,“地王”頻頻誕生,對(duì)樓價(jià)的影響也逐漸開始顯現(xiàn)。

    保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金指出,決定房?jī)r(jià)的根本因素還在于市場(chǎng)的供求關(guān)系,而“地王”的出現(xiàn)會(huì)影響到人們對(duì)房?jī)r(jià)的相對(duì)預(yù)期,購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)暴漲而選擇入市,間接改變了供求關(guān)系,從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

    國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售情況的最新監(jiān)測(cè)也顯示,在這70個(gè)大中城市中,新建住房銷售價(jià)格5月環(huán)比上漲的有60個(gè),廈門、深圳、長(zhǎng)春等城市漲幅居前；環(huán)比下降的城市僅有6個(gè)。二手房方面,5月房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均為上漲。同比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%。

    有業(yè)內(nèi)人士指出,目前來看,樓市的回暖已從一線城市蔓延到二三線城市。因此預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間,土地市場(chǎng)仍將保持活躍,近期房?jī)r(jià)也仍將保持上升態(tài)勢(shì)。但在全球經(jīng)濟(jì)沒有好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸寬松的背景下,這種由地價(jià)推高的房?jī)r(jià)最后很可能會(huì)演變?yōu)闃鞘信菽?/P>

    加大土地供應(yīng)量才能抑制房?jī)r(jià)

    不過,另一個(gè)方面,今年1—4月,全國(guó)商品房銷售面積同比增加17.5%,但新開工量同比下降15.56%。克而瑞(中國(guó))研究中心的數(shù)據(jù)也顯示,國(guó)內(nèi)主要城市近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量。克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天表示,目前的供應(yīng)瓶頸主要是由于2007年第四季度起,全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)下行,開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏而造成的。當(dāng)時(shí)開發(fā)商不僅放慢了拿地節(jié)奏,還暫緩施工,完工的則延遲拿預(yù)售證。

    不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,開工量不足將導(dǎo)致新增供應(yīng)量的不足,未來有可能出現(xiàn)的供不應(yīng)求將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。以廣州為例,根據(jù)“陽光家緣”的數(shù)據(jù),目前廣州可售住房為11485套,如果以5月13253套的簽約量來看,現(xiàn)在的可售套數(shù)還不夠賣一個(gè)月。

    因此,有專家指出,近期開發(fā)商頻頻出手拿地也可看作是一個(gè)正面信號(hào)。國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明表示,今年土地市場(chǎng)回暖了,土地供應(yīng)量大了,對(duì)于房?jī)r(jià)而言也有可能起到抑制作用。