中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問邱寶昌律師認(rèn)為，倒塌樓房業(yè)主要求賠償違約金，以及按現(xiàn)行價(jià)格理賠的正當(dāng)性無可爭議。

    27日凌晨5點(diǎn)，在上海市閔行區(qū)蓮花南路"蓮花河畔景苑"小區(qū)，一棟13層高的在建住宅樓在沒有任何征兆的情況下轟然倒塌，導(dǎo)致一名工人身亡。而在這個(gè)小區(qū)里，還有十棟尚未交付的住宅樓。從該小區(qū)對(duì)面望去，可以在位于七號(hào)樓南側(cè)和東側(cè)的兩棟樓之間看到一條間斷的"一線天"--當(dāng)兩棟樓的墻體相交時(shí)，上面和中間的部分可以看到光線，其它部分則看不到。而細(xì)心的市民們說，這種現(xiàn)象在七號(hào)樓倒塌之前就已經(jīng)存在了。事件發(fā)生后，"蓮花河畔景苑"的業(yè)主們對(duì)退房、補(bǔ)償或者重新蓋商品房予以調(diào)換，提出了各自的要求。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問邱寶昌律師認(rèn)為，倒塌樓房業(yè)主要求賠償違約金，以及按現(xiàn)行價(jià)格理賠的正當(dāng)性無可爭議。

　　如果倒向另一側(cè)，后果不可設(shè)想

    花河畔景苑位于上海市閔行區(qū)蓮花南路與羅陽路交界處，開發(fā)商是上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。小區(qū)一共有十一棟樓盤，全是十三層的建筑。小區(qū)從2007年開始開發(fā)的，至今還沒有人入住。倒塌的樓房是七號(hào)樓，而從外表看，其它樓盤沒有受到明顯影響。

    記者在事故現(xiàn)場看到，樓體整體是底部折斷，倒向南側(cè)，底部的基礎(chǔ)都已經(jīng)露出了地面，帶出了大量新鮮的泥土。從這個(gè)角度望去，可以清晰地看到，樓體底部基柱多數(shù)是在一個(gè)位置集中折斷，但也有一些是在與樓體的結(jié)合處折斷。從樓體倒塌的方向望去，能看到由于強(qiáng)大的沖擊力，這棟樓倒下去，受力面已經(jīng)陷入了地底，并且倒塌樓體頂部距另一棟樓房只有幾米之遙，十分危險(xiǎn)。樓體部分墻面出現(xiàn)了破裂，但整體還保持了完整。在倒塌樓房周圍，幾臺(tái)挖掘機(jī)和推土機(jī)正在作業(yè)，清理現(xiàn)場。由于倒塌樓盤的對(duì)面是個(gè)晨練廣場，有不人在第一時(shí)間目擊了事故發(fā)生的完整過程。目擊者說，事故發(fā)生的時(shí)間是在清晨五點(diǎn)三十分左右，在幾秒鐘的時(shí)間內(nèi)，伴隨著一聲巨響，這棟十三層的住宅樓全部朝南面轟然倒塌。有市民在事故發(fā)生一分鐘后拍下了這樣的照片，從照片上可以看出，倒塌樓房上方煙霧彌漫。

    緊臨著倒塌住宅僂北面的就是建筑工人們居住的工棚，幸好樓房倒向了另一側(cè)，否則后果不堪設(shè)想。根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門公開披露的消息，由于事故發(fā)生在清晨，還未到正常開工時(shí)間，所以事故只導(dǎo)致一名工人遇難，沒有造成更大的傷亡。

    事故發(fā)生后，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)對(duì)倒塌樓房所在的小區(qū)全部戒嚴(yán)，防止出現(xiàn)意外。同時(shí)對(duì)可能涉及到的附近其它小區(qū)居民進(jìn)行了緊急疏散。由于倒塌樓房所在小區(qū)已經(jīng)銷售出去了大部分商品房，當(dāng)?shù)剡€專門成立了接待小組，對(duì)相關(guān)業(yè)主集中登記，解決善后事項(xiàng)。同時(shí)在第一時(shí)間組織專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對(duì)事故原因進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)由技術(shù)人員對(duì)附近地質(zhì)變化進(jìn)行二十四小時(shí)監(jiān)測。

    那么這次事故究竟為何會(huì)發(fā)生呢？記者來到了閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局、住房保障和房屋管理局、建設(shè)和交通委員會(huì)。這些部門的負(fù)責(zé)人沒有接受記者的采訪，但規(guī)劃局一位工作人員向記者透露，從他們掌握的數(shù)字看，蓮花河畔景苑小區(qū)開發(fā)的樓盤距附近的河道，也就是淀浦河防洪堤的距離有五十米，符合相關(guān)規(guī)劃。倒塌的七號(hào)樓底部基柱深33米，不存在基礎(chǔ)不牢的問題，但記者想就故事發(fā)生原因采訪事故組相關(guān)調(diào)查人員時(shí)，卻遭到了拒絕。

    幾經(jīng)周折，一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者透露，任何工程事故發(fā)生后，都可以從勘測、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)環(huán)節(jié)尋找答案。他提醒記者，現(xiàn)場有一個(gè)巨大的土石方土堆，這可能會(huì)對(duì)大樓的安全帶來了嚴(yán)重影響。這位業(yè)內(nèi)人士透露，事故發(fā)生后，他曾進(jìn)入到現(xiàn)場進(jìn)行察看。根據(jù)他的了解，七號(hào)樓倒塌的方向，也就是現(xiàn)在被埋在倒塌樓體的下方，是一個(gè)正在施工的地下車庫，車庫的深度有五米左右。施工方將開挖地下車庫產(chǎn)生的泥土并沒有運(yùn)離現(xiàn)場，而是堆在了七號(hào)樓的北側(cè)，也就是河道和七號(hào)樓中間，就是現(xiàn)在挖掘機(jī)正在作業(yè)的地方，堆土最高高達(dá)達(dá)到了三層樓高。從事故發(fā)生一分鐘后市民拍攝的照片看，樓房倒塌后露出的是新鮮泥土，而這些長著清草的地方就是堆土層。由于施工已進(jìn)行了幾個(gè)月，堆土層越堆越高，最后總量達(dá)到了幾千噸，由北向南，向七號(hào)樓產(chǎn)生剪切力，而七號(hào)樓南側(cè)由于開挖車庫，缺乏相應(yīng)的抗衡力，導(dǎo)致事故發(fā)生。

    事實(shí)上，就在七號(hào)樓倒塌前一天，也就是6月26號(hào)，小區(qū)內(nèi)距七號(hào)樓幾十米遠(yuǎn)的另一棟樓房前的也有一個(gè)巨大的土堆，這個(gè)土堆已經(jīng)使得防汛墻遭到嚴(yán)重?fù)p害。記者觀察到，這段被破壞的防汛墻有80多米長，已經(jīng)被外力推到了河道內(nèi)部。而根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門的調(diào)查認(rèn)定，破壞防汛墻的外力就是由小區(qū)內(nèi)的一個(gè)大土堆導(dǎo)致的。事故發(fā)生時(shí)，有大量堆土堆積在破損防汛墻地段，最終導(dǎo)致防汛墻受力改變，而堆土堆放在這里的原因同樣是由于施工方在開挖車庫。那位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在樓房建成后，再開挖車庫，同時(shí)將施工中產(chǎn)生的渣土堆放在場地內(nèi)，這是不符合施工規(guī)范的。

    緊臨著倒塌住宅僂北面的就是建筑工人們居住的工棚，幸好樓房倒向了另一側(cè)，否則后果不堪設(shè)想。

　　上海塌樓應(yīng)按現(xiàn)有房價(jià)賠償

    其它樓房安全嗎？

    那么其它樓房是否存在安全隱患呢？記者就此與事故組相關(guān)人員進(jìn)行了聯(lián)系，截至發(fā)稿時(shí)，并未得到準(zhǔn)確答復(fù)。但從現(xiàn)場拍攝的鏡頭看，在倒塌的七號(hào)樓旁，確實(shí)始終有車輛在清理堆土。而市民則向記者提供了一個(gè)新情況，從蓮花河畔景苑對(duì)面，可以看到位于七號(hào)樓南側(cè)和東側(cè)的兩棟樓，當(dāng)兩棟樓的墻體相交時(shí)，上面和中間的部分可以看到光線，其它部分則看不到。市民們說，這說明這兩棟樓至少有一棟樓可能存在傾斜，并且這種現(xiàn)象在七號(hào)樓倒塌之前就已經(jīng)存在了。

    記者了解到，上海市建筑科學(xué)研究院、上海市地質(zhì)勘察研究院等相關(guān)部門，將對(duì)"蓮花河畔景苑"小區(qū)其余的10幢住宅樓以及沿線防汛墻、周邊居民房屋、水氣管線等進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控。目前，上海市有關(guān)部門已經(jīng)"蓮花河畔景苑"小區(qū)的開發(fā)商、建筑商、施工方、監(jiān)理方等9人采取了適當(dāng)控制措施。

    事故發(fā)生后，當(dāng)時(shí)專門成立了善后小組，負(fù)責(zé)接待業(yè)主。在接待點(diǎn)門口，記者看到了這張征求簽名表，在這上面，業(yè)主提出來退還房款，支付賠償金、賠償已付房款利息等要求，但接待人員表示，對(duì)這些要求他們只能集中登記，等待處理。

　　到底按照什么價(jià)格賠？

    根據(jù)事故處理小組向記者提供的情況，"蓮花河畔景苑"住宅建筑面積約6.6萬平方米，總套數(shù)629套，已出售489套，預(yù)計(jì)交房日期是今年年底。事故發(fā)生后，業(yè)主們對(duì)退房、補(bǔ)償或者重新蓋商品房予以調(diào)換，提出了各自的要求。在房價(jià)不斷上漲的背景下，無論對(duì)倒塌樓房的業(yè)主做出賠償，還是對(duì)要求退房的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，都是一件復(fù)雜的事。畢竟，在建住宅樓倒塌在國內(nèi)還是比較罕見的事故。那么，在這方面有沒有相關(guān)法律法規(guī)可以遵循？突遭變故的業(yè)主們又應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？記者就此采訪了中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問邱寶昌律師。

    邱律師認(rèn)為，根據(jù)合同法的規(guī)定，業(yè)主的損失，包括銀行按揭的利息損失，中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，購買時(shí)和現(xiàn)在的房屋差價(jià)等等，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔(dān)他為購買這個(gè)房屋所花費(fèi)的合理費(fèi)用，以及解除合同、再去購買這樣房屋所多支出的價(jià)格，漲價(jià)的費(fèi)用。而這個(gè)價(jià)格應(yīng)該根據(jù)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T和中介部門所發(fā)布的價(jià)格信息和當(dāng)時(shí)購買價(jià)格的差價(jià)一個(gè)均價(jià)來進(jìn)行測算。對(duì)按揭買房的業(yè)主，貸款合同嚴(yán)格上來說它是依附于這個(gè)房屋的買賣合同，如果沒有這個(gè)房屋買賣合同，可能就沒有這個(gè)貸款合同。這個(gè)按揭對(duì)于買房人的貸款是用于購房的貸款，它有授信的額度，它有相關(guān)的這個(gè)條件支持審查，所以現(xiàn)在房屋不買了，那么他按揭合同是沒有任何的目的和意義了。所以按揭合同也應(yīng)該要解除。如果業(yè)主向銀行承擔(dān)違約責(zé)任的話，那么這個(gè)責(zé)任也應(yīng)該由違約方的開發(fā)商來承擔(dān)。而至于其他的相關(guān)合同，例如，本來應(yīng)該是七月份就交房，業(yè)主在六月份事先又去定了一個(gè)家居合同，那么這個(gè)合同如果根據(jù)情況來說我為什么要定立這個(gè)合同？應(yīng)為我房屋要布置，我要購買家居。那么由于房屋坍塌現(xiàn)在不能去交付，導(dǎo)致了業(yè)主違約。那么業(yè)主對(duì)家居商我要承擔(dān)違約責(zé)任，這也應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

    在這次上海景苑樓房倒塌事件中，很多要求賠償?shù)臉I(yè)主并不是倒塌樓房的業(yè)主，但是購買的房子恰恰位于上海閩行區(qū)景苑倒塌房周圍，同屬于一家開發(fā)商和建筑施工單位，出于對(duì)房屋質(zhì)量的擔(dān)心，他們也紛紛提出了賠償要求，比如說要求開發(fā)商退房，賠償他們的違約金以及銀行利息。對(duì)此，邱寶昌律師認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)該盡快地對(duì)這些在建樓房的安全進(jìn)行檢測，給業(yè)主以放心。如果有安全隱患或不安全，那么應(yīng)通過相應(yīng)的處理來確保房屋的安全。那么如果經(jīng)過檢測確實(shí)，像地基、結(jié)構(gòu)，或者施工程序嚴(yán)重違反程序?qū)е碌牟话踩?，或?比如一個(gè)偷工減料，標(biāo)號(hào)，包括鋼筋、水泥有偷工減料等情況，業(yè)主要求退房的話，就應(yīng)該解除合同，而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)實(shí)際賠償責(zé)任。

    很多業(yè)主向記者表示，事故發(fā)生后，就再也沒有見過開發(fā)商。那么開發(fā)商到底在哪？這是一家什么樣的公司呢？根據(jù)記者從上海房管網(wǎng)查詢的信息，開發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1995年注冊(cè)，是一家私營有限責(zé)任公司，法人代表張志琴，公司持有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，注冊(cè)資本800萬元。注冊(cè)地址在閔行區(qū)莘朱路968號(hào)，記者隨即趕到了這里。然而，在莘朱路968號(hào)，記者注意到，這里寫的是另一家公司的名字。記者又找到公司經(jīng)營地址蓮花南路1288弄5號(hào)102室，然而102室并沒有任何人在辦公，從房間的布置、廚房使用的洗滌劑等用品來看，這里更象是一處普通住宅。而公開資料還顯示，除了蓮花河畔景苑外，上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還開發(fā)了羅錦新苑和羅錦苑。而在這些地方，記者依舊沒能找到梅都房地產(chǎn)的任何相關(guān)人員。

    截至記者發(fā)稿時(shí)，事故處理部門傳來消息，已對(duì)已對(duì)開發(fā)商及其資金采取控制措施，業(yè)主交納的房款處于安全狀態(tài)。目前對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)商、建筑商、施工方、監(jiān)理方等采取適當(dāng)控制措施。

    記者想就故事發(fā)生原因采訪事故組相關(guān)調(diào)查人員時(shí)，卻遭到了拒絕。

    市民則向記者提供了一個(gè)新情況，從蓮花河畔景苑對(duì)面，可以看到位于七號(hào)樓南側(cè)和東側(cè)的兩棟樓，當(dāng)兩棟樓的墻體相交時(shí)，上面和中間的部分可以看到光線，其它部分則看不到。市民們說，這說明這兩棟樓至少有一棟樓可能存在傾斜，并且這種現(xiàn)象在七號(hào)樓倒塌之前就已經(jīng)存在了。

　　房地產(chǎn)業(yè)： 蘿卜快了不洗泥

    隨著樓市止跌企穩(wěn)，逐步升溫，最近幾個(gè)月國內(nèi)又掀起了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱，很多地方又出現(xiàn)了地價(jià)飛漲，不斷拍出天價(jià)地王的新聞。這個(gè)當(dāng)口，上海發(fā)生這起塌樓事故，不僅給上海房地產(chǎn)業(yè)敲響了警鐘，也應(yīng)當(dāng)引起全國房地產(chǎn)業(yè)的足夠重視。

    從去年下半年以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了擴(kuò)大內(nèi)需保增長的多項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)的稅收環(huán)節(jié)實(shí)施了優(yōu)惠，對(duì)購房貸款門檻進(jìn)行了適當(dāng)降低，不少房地產(chǎn)企業(yè)也得益于適度寬松的貨幣政策，緩解了資金壓力。但是，從這起塌樓事故看，在宏觀環(huán)境不斷改善的時(shí)候，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平卻成為了一塊短板。不管樓房倒塌的最終原因，是受地質(zhì)影響，還是存在質(zhì)量問題，很多細(xì)節(jié)都折射出這家房地產(chǎn)企業(yè)在施工監(jiān)理、安全意識(shí)和管理制度上存在很多缺陷和漏洞。

    籌錢買地、包裝賣房，在一些房地產(chǎn)開發(fā)商看來，這是它們最核心的工作，但不要忘了，把房子蓋好才是開發(fā)商最基本的職責(zé)。如果不回歸到這個(gè)原點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越是升溫，越會(huì)暴露出更多的問題。

    我們一直在討論房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，以前討論的熱點(diǎn)總是圍繞著價(jià)格的高低，其實(shí)不管漲價(jià)還是降價(jià)，房地產(chǎn)健康發(fā)展的前提是建筑本身要足夠的健康。