量價齊升 樓市行情反攻

    北京晨報報道 經(jīng)歷了去年一年的“低迷”，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速復(fù)蘇的跡象。今年1至5月份，受開發(fā)商降價促銷以及一系列救市政策的影響，商品房成交量一路飆升。數(shù)據(jù)顯示，我市4月份商品房網(wǎng)簽量突破兩萬套，這一水平已超過行情火爆的2007年同期，創(chuàng)下歷史新高。

    走出低谷并快速反攻的不僅僅是成交量。有數(shù)據(jù)顯示，今年4、5月間，北京漲價的項目多達(dá)36個，其中漲幅最大的超過5000元/平方米。到6月份，漲價已經(jīng)成為京城樓市普遍現(xiàn)象。而在去年的低迷期，選擇以降價來換取銷售量的項目不勝枚舉。

    房地產(chǎn)市場此輪行情的復(fù)蘇，還表現(xiàn)在土地市場上。開發(fā)商的拿地?zé)崆橹匦赂邼q，致使5月份至6月份的土地市場成交達(dá)到高潮，土地價格也快速攀升。從被富力地產(chǎn)以10.22億元收入囊中的廣渠門外10號地、被成都中澤置業(yè)以19.6億元競得的奧運村鄉(xiāng)居住地塊，到以40.6億元的天價被中化方興奪得的廣渠路15號地，天價地王以令人目不暇接的速度不斷出現(xiàn)。

    市場分析人士認(rèn)為,自2008年11月份以來政府采取了眾多促進(jìn)需求的積極政策，包括貸款利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮至30%、取消銀行信貸配額并降低印花稅以及其他房產(chǎn)交易稅等，加上去年壓抑需求的釋放，雙重因素導(dǎo)致今年房地產(chǎn)交易市場的火爆。另外，中國社會科學(xué)院金融所銀行業(yè)研究室主任曾剛在接受本報記者采訪時表示，信貸資金的大量流入是造成眼下房地產(chǎn)市場繁榮的一個重要原因。

　　快速復(fù)蘇 引發(fā)“泡沫”擔(dān)憂

    “近幾個月以來，流動性過剩導(dǎo)致投資者對國內(nèi)通脹預(yù)期強(qiáng)烈，在寬信貸、低利率仍將持續(xù)的金融環(huán)境下，投資性需求明顯增加，在促進(jìn)房價上漲的同時也帶來了泡沫。”北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶在接受記者采訪時，對于房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇暗存“泡沫”給予肯定。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也認(rèn)為，近期房價的快速“非理性”上漲、新近成交地塊地價超過周邊區(qū)域房價等現(xiàn)象，都表明樓市出現(xiàn)泡沫已是不爭的事實。并且，“下半年房價還將持續(xù)上漲，預(yù)計漲幅在20%左右，屆時泡沫將會被吹得更大。”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下是否存在“泡沫”的問題，已經(jīng)成為業(yè)界爭論的焦點。盡管持“泡沫論”的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，但也有分析人士認(rèn)為，目前的商品房市場泡沫成分并未過多積累。“事實上，一些交通環(huán)境較差的項目并沒有出現(xiàn)盲目大幅上調(diào)價格的情況。漲價項目仍以中心城區(qū)或遠(yuǎn)郊交通相對便利的區(qū)域為主，這些區(qū)域的現(xiàn)有價值或預(yù)期價值能夠支撐房價的上漲。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者。

    專家學(xué)者對于樓市“泡沫”問題則多持謹(jǐn)慎態(tài)度。“泡沫的標(biāo)準(zhǔn)很模糊，因此當(dāng)前樓市有沒有泡沫不好判斷。另外由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域化特點，不同的城市情況是不一樣的。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，“地價的確是偏高的，但地王畢竟還是少數(shù)，且不是每個城市都普遍出現(xiàn)，因此不能僅以此來判斷下半年樓市會有泡沫。”

    信號頻出 　調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈

    “上半年市場的部分過熱，極有可能引發(fā)下半年的政策調(diào)控。”黃璽慶認(rèn)為，最近杭州等城市二套房貸政策重新收緊，打出了政策調(diào)控的信號。中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順在做客網(wǎng)絡(luò)直播間時透露，近日政策收緊預(yù)期強(qiáng)烈，“上班第一件事情就是趕快開會研究，凡是沒有簽約的趕快簽，跟銀行辦理貸款，凡是辦理貸款的趕快放。”

    記者在采訪中獲知，業(yè)內(nèi)對于下半年出臺調(diào)控政策有著普遍預(yù)期，調(diào)控的方向預(yù)計會“從加快土地市場供應(yīng)、收緊金融政策方面入手”。但對于政策的剛性預(yù)期，多數(shù)分析人士認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)投資對整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇的重要作用，短期內(nèi)不會出臺嚴(yán)厲的緊縮政策。“政府目前正處于兩難的抉擇中，在外需沒有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，即使出臺新的政策，也是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，絕不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。”

    事實上，業(yè)內(nèi)對于此輪調(diào)控的預(yù)期，已經(jīng)在一定程度上開始落地。早在6月30日廣渠路15號地王天價成交當(dāng)天，就有業(yè)界人士在接受記者采訪時表示，“土地市場的不理性將很快映射到房地產(chǎn)交易市場，政府對此一定會有動作。”而就在本周，北京市國土局研究室主任靳京在國土部召開的“當(dāng)前土地市場形勢分析專家座談會”上說，北京將采用“多儲快供”的供地策略來控制地王的頻繁出現(xiàn)，最終達(dá)到平抑樓價的作用。按照計劃，下半年北京將供應(yīng)土地1000公頃，而且將以住宅用地為主，其中包括普通商品房和政策性住房項目。同時投入1000億元用于土地儲備。

    這一切，也許僅僅是一個開始。

    深度分析

    消除泡沫對普通民眾的影響

    在于深化調(diào)整住房供應(yīng)體系

    “把商品房交給市場，把保障房交給政府。”一位房地產(chǎn)律師這樣給當(dāng)下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題開藥方。一個顯而易見的道理，保障性住房的缺失，將直接導(dǎo)致商品房市場需求的不合理擴(kuò)大，對房價的提升也會起到直接的促進(jìn)作用。事實上，從上一輪樓市調(diào)控開始，政府已經(jīng)逐漸并持續(xù)加大了保障房的供應(yīng)力度。多層次的住房供應(yīng)體系一旦完善，市場化層面的風(fēng)險自然由開發(fā)商和投資客來承擔(dān)，普通民眾則無需背負(fù)高房價的泡沫隱患。