買房就能賺錢只是個幻覺
訪耶魯大學教授羅伯特·席勒
2008年金融危機席卷全球,美國地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰,而中國的房地產(chǎn)卻經(jīng)受住了考驗,并在2009年一線城市房價開始以不可思議的速度瘋狂上漲。不久前,迪拜危機的爆發(fā)使得人們開始反思房地產(chǎn)泡沫的危險,而國務(wù)院常務(wù)會議也終于做出了抑制投機性購房的決定。
近日,西方行為金融學創(chuàng)始人、耶魯大學教授羅伯特·席勒在上海出席了由交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇,在接受《華夏時報》記者采訪時,席勒雖沒有直接指出中國房地產(chǎn)市場的泡沫,但是他仍然委婉地表示,迪拜危機的出現(xiàn),對于世界其他大城市出現(xiàn)的房價遠超國際水平的情況,具有警示作用。
《華夏時報》:最近迪拜爆發(fā)了房地產(chǎn)引發(fā)的償債危機,但是目前中國的房價仍然在以不可思議的速度上漲,你是怎么看待中國的一線城市比如上海的房價的,是不是已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫?
席勒:金融危機使全球很多國家的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了急劇縮水的情形,經(jīng)過各國政府的經(jīng)濟刺激,金融危機似乎漸漸遠去,但是不久前發(fā)生的迪拜危機,仍然在提醒人們金融危機還沒有真正消散。
幾年以前迪拜的人也問我,是不是有泡沫?我不太愿意直接說答案,現(xiàn)在,在這里我也不愿意這樣直接回答。對我來說,這個問題是比較復雜的,因為迪拜是一個比較大膽的實驗,它是一個已經(jīng)不出石油的酋長國,試圖把自己塑造成一個金融中心。
今天我到上海,早前我也聽說了上海的房價,基本上是一個普通人一年收入的一百倍,也就是說,他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。你可能要問,既然這樣,他為什么還要買這個房子?答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的,他覺得以后房子肯定還會漲,但是我覺得這肯定是非理性的。
你們大家對于上海的了解肯定都要勝過我,我覺得上海比迪拜好很多,不是那種被沙漠包圍的城市,對上海我還是很有信心的,當然我對上海的房價比較擔憂,這點是毋庸置疑的。
《華夏時報》:在中國或幾乎所有其他國家,房產(chǎn)一直被認為是最保值和有投資價值的,面對中國高漲的房價,房子還是一個好的投資品嗎?
席勒:我剛才講到了人的非理性,其實對于所有國家的人來說,這種非理性心理是時時存在的。大家都知道過去30年中國的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進,但是環(huán)境本身并沒有太多的變化,真正使經(jīng)濟飛速發(fā)展的是人們的思路發(fā)生了變化。
我編制過一份關(guān)于中美房價在過去一百年的變化指數(shù),可以發(fā)現(xiàn)在過去一百年,其實中國和美國的房價都沒有發(fā)生明顯的變化,但是在最近十年或十五年,無論是美國還是中國,房價呈現(xiàn)出非常神奇的直線上升。
當一個國家的房價出現(xiàn)快速上漲時,我覺得無論美國還是中國,理論上來講買房子都應(yīng)該不是一個很好的投資渠道,你應(yīng)該去投資有生產(chǎn)能力的企業(yè)。房子買了之后它還要折舊,我有這樣一個提議,大家可以去買一部新車,然后把它放在車庫里,30年之后你就可以賣掉了,到那時就變成老爺車,你覺得這是一個很好的投資嗎?肯定不是。
在美國我們可以看看農(nóng)田,你看農(nóng)田現(xiàn)在不是越來越少了嗎?投資農(nóng)田回報應(yīng)該很高。其實,在美國如果有人在1911年買了農(nóng)田,到現(xiàn)在只漲了1%左右。如果是買股票會怎樣?回報就高多了。所以,根據(jù)我對房地產(chǎn)的了解,長期來講這不是一個值得投資的東西。當然短期內(nèi)它會是一個很好的投資,不管到哪里買房都會賺錢,我覺得現(xiàn)在只是一個幻覺而已。
《華夏時報》:中國的經(jīng)濟發(fā)展模式路徑和日本很相似,有經(jīng)濟學家對這種經(jīng)濟模式擔憂,擔憂中國會不會出現(xiàn)日本那樣的情形,在房地產(chǎn)泡沫破滅之后陷入失去的十年,對此你是怎么看的?
席勒:1997年亞洲金融危機使日本經(jīng)濟陷入衰退,但我們看到,這一次自1929年以來最大的金融危機并沒有對中國造成本質(zhì)傷害,未來可能有一些不確定,但是我對中國的經(jīng)濟發(fā)展預測還是非常好的。
1974年對日本是一個轉(zhuǎn)折點,那年股市大崩盤對日本造成了很大影響,之后1997年金融危機和這次的次貸危機也影響到了日本,日本的最大轉(zhuǎn)折點是股市和房地產(chǎn)市場雙重泡沫破滅后,日本經(jīng)濟就再也沒有起色了。
很多人問,中國未來會不會像日本?我不想把日本的情況簡單化了,我想說,日本的經(jīng)濟繞不開泡沫這個問題,而中國等其他國家也可能會面臨泡沫的挑戰(zhàn),日本的例子對中國是一個啟示,也是一個警醒。
2008年金融危機席卷全球,美國地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰,而中國的房地產(chǎn)卻經(jīng)受住了考驗,并在2009年一線城市房價開始以不可思議的速度瘋狂上漲。不久前,迪拜危機的爆發(fā)使得人們開始反思房地產(chǎn)泡沫的危險,而國務(wù)院常務(wù)會議也終于做出了抑制投機性購房的決定。
近日,西方行為金融學創(chuàng)始人、耶魯大學教授羅伯特·席勒在上海出席了由交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇,在接受《華夏時報》記者采訪時,席勒雖沒有直接指出中國房地產(chǎn)市場的泡沫,但是他仍然委婉地表示,迪拜危機的出現(xiàn),對于世界其他大城市出現(xiàn)的房價遠超國際水平的情況,具有警示作用。
《華夏時報》:最近迪拜爆發(fā)了房地產(chǎn)引發(fā)的償債危機,但是目前中國的房價仍然在以不可思議的速度上漲,你是怎么看待中國的一線城市比如上海的房價的,是不是已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫?
席勒:金融危機使全球很多國家的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了急劇縮水的情形,經(jīng)過各國政府的經(jīng)濟刺激,金融危機似乎漸漸遠去,但是不久前發(fā)生的迪拜危機,仍然在提醒人們金融危機還沒有真正消散。
幾年以前迪拜的人也問我,是不是有泡沫?我不太愿意直接說答案,現(xiàn)在,在這里我也不愿意這樣直接回答。對我來說,這個問題是比較復雜的,因為迪拜是一個比較大膽的實驗,它是一個已經(jīng)不出石油的酋長國,試圖把自己塑造成一個金融中心。
今天我到上海,早前我也聽說了上海的房價,基本上是一個普通人一年收入的一百倍,也就是說,他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。你可能要問,既然這樣,他為什么還要買這個房子?答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的,他覺得以后房子肯定還會漲,但是我覺得這肯定是非理性的。
你們大家對于上海的了解肯定都要勝過我,我覺得上海比迪拜好很多,不是那種被沙漠包圍的城市,對上海我還是很有信心的,當然我對上海的房價比較擔憂,這點是毋庸置疑的。
《華夏時報》:在中國或幾乎所有其他國家,房產(chǎn)一直被認為是最保值和有投資價值的,面對中國高漲的房價,房子還是一個好的投資品嗎?
席勒:我剛才講到了人的非理性,其實對于所有國家的人來說,這種非理性心理是時時存在的。大家都知道過去30年中國的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進,但是環(huán)境本身并沒有太多的變化,真正使經(jīng)濟飛速發(fā)展的是人們的思路發(fā)生了變化。
我編制過一份關(guān)于中美房價在過去一百年的變化指數(shù),可以發(fā)現(xiàn)在過去一百年,其實中國和美國的房價都沒有發(fā)生明顯的變化,但是在最近十年或十五年,無論是美國還是中國,房價呈現(xiàn)出非常神奇的直線上升。
當一個國家的房價出現(xiàn)快速上漲時,我覺得無論美國還是中國,理論上來講買房子都應(yīng)該不是一個很好的投資渠道,你應(yīng)該去投資有生產(chǎn)能力的企業(yè)。房子買了之后它還要折舊,我有這樣一個提議,大家可以去買一部新車,然后把它放在車庫里,30年之后你就可以賣掉了,到那時就變成老爺車,你覺得這是一個很好的投資嗎?肯定不是。
在美國我們可以看看農(nóng)田,你看農(nóng)田現(xiàn)在不是越來越少了嗎?投資農(nóng)田回報應(yīng)該很高。其實,在美國如果有人在1911年買了農(nóng)田,到現(xiàn)在只漲了1%左右。如果是買股票會怎樣?回報就高多了。所以,根據(jù)我對房地產(chǎn)的了解,長期來講這不是一個值得投資的東西。當然短期內(nèi)它會是一個很好的投資,不管到哪里買房都會賺錢,我覺得現(xiàn)在只是一個幻覺而已。
《華夏時報》:中國的經(jīng)濟發(fā)展模式路徑和日本很相似,有經(jīng)濟學家對這種經(jīng)濟模式擔憂,擔憂中國會不會出現(xiàn)日本那樣的情形,在房地產(chǎn)泡沫破滅之后陷入失去的十年,對此你是怎么看的?
席勒:1997年亞洲金融危機使日本經(jīng)濟陷入衰退,但我們看到,這一次自1929年以來最大的金融危機并沒有對中國造成本質(zhì)傷害,未來可能有一些不確定,但是我對中國的經(jīng)濟發(fā)展預測還是非常好的。
1974年對日本是一個轉(zhuǎn)折點,那年股市大崩盤對日本造成了很大影響,之后1997年金融危機和這次的次貸危機也影響到了日本,日本的最大轉(zhuǎn)折點是股市和房地產(chǎn)市場雙重泡沫破滅后,日本經(jīng)濟就再也沒有起色了。
很多人問,中國未來會不會像日本?我不想把日本的情況簡單化了,我想說,日本的經(jīng)濟繞不開泡沫這個問題,而中國等其他國家也可能會面臨泡沫的挑戰(zhàn),日本的例子對中國是一個啟示,也是一個警醒。
