營(yíng)業(yè)稅新政解讀
財(cái)政部、國(guó)稅總局23日宣布：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
政策出發(fā)點(diǎn)為市場(chǎng)利好
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹：5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)確定按照差額收取對(duì)市場(chǎng)的影響將非常有限。而且在大家都預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)稅按照全額收取的時(shí)候，出臺(tái)差額詳細(xì)解釋，對(duì)于中低價(jià)二手房市場(chǎng)一定程度上反而是重大利好，特別是90平米以下二手房市場(chǎng)，這一政策的影響將非常有限。
高檔二手房市場(chǎng)為政策主要打壓對(duì)象
但是因?yàn)閷?duì)于北京市場(chǎng)已經(jīng)存在的一些政策，可能因?yàn)檫@一政策出臺(tái)而發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，出現(xiàn)很大的影響：特別是高檔二手房市場(chǎng)，將必然因?yàn)檫@一政策的執(zhí)行而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。主要影響將在4環(huán)內(nèi)商品房及5環(huán)外前期價(jià)格飆升的100平米以上房源。
高檔二手房市場(chǎng)將因?yàn)闊o(wú)法貸款或交易成本太高，而出現(xiàn)大量需求轉(zhuǎn)移到一手商品房市場(chǎng)的現(xiàn)象，2010年高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局。這一政策的實(shí)施將使得明年2季度房?jī)r(jià)存在暴跌的可能。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅是這樣規(guī)定的:
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含。）以上；
2.單套建筑面積在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)
3.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。
商品房要同時(shí)符合以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才行的.另外.
4.首次上市的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住宅。
普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的第三條目前北京執(zhí)行的細(xì)則為：2008年11.24在各地稅部門實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)：
北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;
2、單套建筑面積在140（含）平方米以下;
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
（享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套）
1.2倍也就是分別為三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣高于258萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬(wàn)元/套、五環(huán)以外120萬(wàn)元/套
注：第三條“價(jià)格”條件由過去的按“低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下”改為“低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下
新舊政策舉例對(duì)比說明：
世紀(jì)東方城130平米商品房
原來(lái)按照最低指導(dǎo)價(jià)格納稅標(biāo)準(zhǔn)：
屬于六級(jí)土地，平均交易價(jià)格的1.2倍為4828×1.2＝5793.6，如果90平米的商品房，如果按6000元/平 米以上辦理過戶，變?yōu)榉瞧胀ㄗ≌判枰患{3％的契稅。
按照北京政策定義：
屬于四環(huán)至五環(huán)之間，平均交易價(jià)格的1.2倍為165萬(wàn)×1.2＝198萬(wàn)，成交價(jià)低于198萬(wàn)辦理過戶即為普通住宅，交納1.5％的契稅。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹：該項(xiàng)目二手房房源屬于3-5年。實(shí)際市場(chǎng)成交均價(jià)已經(jīng)突破21000元每平米，按照北京9月以后實(shí)施的84號(hào)文，貸款房源價(jià)格按照銀行評(píng)估價(jià)及納稅價(jià)取低。使得交易總價(jià)為270萬(wàn)的本項(xiàng)目必須按照198萬(wàn)以下納稅，才可以避免成為非普通住宅，而如果貸款的話最多只能貸款150萬(wàn)左右，也就是說首付需要接近5成。
目前北京實(shí)際納稅過程中，朝陽(yáng)區(qū)針對(duì)非普通住宅2年以上含需要交納差額營(yíng)業(yè)稅房源實(shí)施的具體政策為：只要能夠提供契稅票就可以按照差額繳稅，而個(gè)稅可以按照1%成交額計(jì)算。而除朝陽(yáng)區(qū)其他區(qū)實(shí)施的政策為：如營(yíng)業(yè)稅交納按成交價(jià)與契稅票差額繳納，個(gè)稅也必須按照差額的20%交納。所以很多實(shí)際交易選擇了全額交納營(yíng)業(yè)稅，以獲得能夠按照1%的總價(jià)交納個(gè)稅。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：今天公布的營(yíng)業(yè)稅細(xì)則,首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點(diǎn)切合之前10天4政策：都為打壓投機(jī)，鼓勵(lì)自住及改善需求。這一政策將使得貸款購(gòu)買高檔二手房的客戶因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)而選擇商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移。而市場(chǎng)上中低價(jià)、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。營(yíng)業(yè)稅這一政策的出臺(tái)，再結(jié)合以前的政策使得政策明顯的區(qū)分了投資、投機(jī)需求。而對(duì)于改善性及自住性需求影響有限。
政策出發(fā)點(diǎn)為市場(chǎng)利好
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹：5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)確定按照差額收取對(duì)市場(chǎng)的影響將非常有限。而且在大家都預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)稅按照全額收取的時(shí)候，出臺(tái)差額詳細(xì)解釋，對(duì)于中低價(jià)二手房市場(chǎng)一定程度上反而是重大利好，特別是90平米以下二手房市場(chǎng)，這一政策的影響將非常有限。
高檔二手房市場(chǎng)為政策主要打壓對(duì)象
但是因?yàn)閷?duì)于北京市場(chǎng)已經(jīng)存在的一些政策，可能因?yàn)檫@一政策出臺(tái)而發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，出現(xiàn)很大的影響：特別是高檔二手房市場(chǎng)，將必然因?yàn)檫@一政策的執(zhí)行而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。主要影響將在4環(huán)內(nèi)商品房及5環(huán)外前期價(jià)格飆升的100平米以上房源。
高檔二手房市場(chǎng)將因?yàn)闊o(wú)法貸款或交易成本太高，而出現(xiàn)大量需求轉(zhuǎn)移到一手商品房市場(chǎng)的現(xiàn)象，2010年高端二手房市場(chǎng)成交量暴跌已成定局。這一政策的實(shí)施將使得明年2季度房?jī)r(jià)存在暴跌的可能。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅是這樣規(guī)定的:
1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含。）以上；
2.單套建筑面積在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)
3.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。
商品房要同時(shí)符合以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)才行的.另外.
4.首次上市的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住宅。
普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的第三條目前北京執(zhí)行的細(xì)則為：2008年11.24在各地稅部門實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)：
北京市享受優(yōu)惠政策的普通住宅需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上;
2、單套建筑面積在140（含）平方米以下;
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
（享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣215萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬(wàn)元/套、五環(huán)以外100萬(wàn)元/套）
1.2倍也就是分別為三環(huán)以內(nèi)總價(jià)人民幣高于258萬(wàn)元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬(wàn)元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬(wàn)元/套、五環(huán)以外120萬(wàn)元/套
注：第三條“價(jià)格”條件由過去的按“低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下”改為“低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下
新舊政策舉例對(duì)比說明：
世紀(jì)東方城130平米商品房
原來(lái)按照最低指導(dǎo)價(jià)格納稅標(biāo)準(zhǔn)：
屬于六級(jí)土地，平均交易價(jià)格的1.2倍為4828×1.2＝5793.6，如果90平米的商品房，如果按6000元/平 米以上辦理過戶，變?yōu)榉瞧胀ㄗ≌判枰患{3％的契稅。
按照北京政策定義：
屬于四環(huán)至五環(huán)之間，平均交易價(jià)格的1.2倍為165萬(wàn)×1.2＝198萬(wàn)，成交價(jià)低于198萬(wàn)辦理過戶即為普通住宅，交納1.5％的契稅。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹：該項(xiàng)目二手房房源屬于3-5年。實(shí)際市場(chǎng)成交均價(jià)已經(jīng)突破21000元每平米，按照北京9月以后實(shí)施的84號(hào)文，貸款房源價(jià)格按照銀行評(píng)估價(jià)及納稅價(jià)取低。使得交易總價(jià)為270萬(wàn)的本項(xiàng)目必須按照198萬(wàn)以下納稅，才可以避免成為非普通住宅，而如果貸款的話最多只能貸款150萬(wàn)左右，也就是說首付需要接近5成。
目前北京實(shí)際納稅過程中，朝陽(yáng)區(qū)針對(duì)非普通住宅2年以上含需要交納差額營(yíng)業(yè)稅房源實(shí)施的具體政策為：只要能夠提供契稅票就可以按照差額繳稅，而個(gè)稅可以按照1%成交額計(jì)算。而除朝陽(yáng)區(qū)其他區(qū)實(shí)施的政策為：如營(yíng)業(yè)稅交納按成交價(jià)與契稅票差額繳納，個(gè)稅也必須按照差額的20%交納。所以很多實(shí)際交易選擇了全額交納營(yíng)業(yè)稅，以獲得能夠按照1%的總價(jià)交納個(gè)稅。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：今天公布的營(yíng)業(yè)稅細(xì)則,首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點(diǎn)切合之前10天4政策：都為打壓投機(jī)，鼓勵(lì)自住及改善需求。這一政策將使得貸款購(gòu)買高檔二手房的客戶因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)而選擇商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移。而市場(chǎng)上中低價(jià)、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。營(yíng)業(yè)稅這一政策的出臺(tái)，再結(jié)合以前的政策使得政策明顯的區(qū)分了投資、投機(jī)需求。而對(duì)于改善性及自住性需求影響有限。
