日前，一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”開(kāi)始在網(wǎng)上流傳

    新華網(wǎng)北京３月３１日電題：不是預(yù)言是警示——業(yè)內(nèi)專(zhuān)家眼中的“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”

    新華社記者羅宇凡

    “中國(guó)樓市會(huì)重蹈日本房地產(chǎn)崩盤(pán)的覆轍嗎？”

    日前，一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”開(kāi)始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本１９８５年至１９９１年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)２００５年至２００８年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，最后更預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在２０１１年崩盤(pán)。對(duì)此，多位研究房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)家表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與２０年前日本的具體情況有較大的區(qū)別，崩盤(pán)之說(shuō)言過(guò)其實(shí)。不過(guò)這些專(zhuān)家同時(shí)表示，隨著房?jī)r(jià)的大幅飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)也需要引起足夠的重視。

    過(guò)程相似　背景不同

    “經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之后導(dǎo)致本幣升值，貨幣升值之后，資金流向股市樓市，拉升資產(chǎn)價(jià)格。從整個(gè)的拉升過(guò)程上講，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)年的日本有相似性。”上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受新華社記者采訪時(shí)表示。

    在進(jìn)出口貿(mào)易拉動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，本幣巨大的升值壓力，房?jī)r(jià)的高速上漲……與上世紀(jì)８０年代中后期的日本一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著看似相同的問(wèn)題。在這種背景下，出現(xiàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向“崩盤(pán)”的擔(dān)心并不偶然。

    “不過(guò)，雖然過(guò)程上有相似點(diǎn)，但從兩個(gè)國(guó)家當(dāng)時(shí)的發(fā)展階段和發(fā)展背景來(lái)看，中日仍存在著許多不同的特點(diǎn)。”楊紅旭說(shuō)。

    楊紅旭分析認(rèn)為，二戰(zhàn)之后，日本經(jīng)濟(jì)逐漸走向復(fù)蘇，上世紀(jì)６０年代其房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)開(kāi)始快速上漲，迎來(lái)了第一輪繁榮期。到了８０年代中期，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪繁榮期，長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展使其市場(chǎng)化的程度已經(jīng)十分充分。相比之下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從１９９８年才開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的市場(chǎng)化改革，從整體上講市場(chǎng)化程度依然很低，目前仍處于市場(chǎng)化發(fā)展的初級(jí)階段。

    從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上雖然存在投資和投機(jī)性因素，但在這一輪樓市的繁榮當(dāng)中，自住性需求的比例仍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上世紀(jì)八九十年代的日本。“畢竟，中國(guó)還處于城市化的初期，大量的自住需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠起到強(qiáng)有力的支撐。”

    除此之外，楊紅旭還表示，從簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，１９８５年在廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日元升值的幅度極大。而中國(guó)在２００５年的人民幣升值幅度僅在３％左右，目前的升值幅度依然不能和當(dāng)時(shí)的日本同日而語(yǔ)。因此，“抽象的對(duì)比并不準(zhǔn)確，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然面臨著調(diào)整的壓力，但在短期內(nèi)還不大可能出現(xiàn)崩盤(pán)的情況。”楊紅旭表示。

    表現(xiàn)相似　原因不同

    伴隨著快速上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)崩盤(pán)的憂慮并不是首次出現(xiàn)。同在亞太地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式又比較近似的日本、香港等國(guó)家和地區(qū)都曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，地產(chǎn)崩盤(pán)的先例，讓人們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終都懷有同樣的擔(dān)心。

    “從國(guó)際上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上由投機(jī)泡沫最終所引發(fā)的崩盤(pán)有很多先例，具體表現(xiàn)也很相似。不過(guò)并不能因此反推出中國(guó)目前就面臨著樓市即將崩盤(pán)的結(jié)論。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

    在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)首先是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了重大問(wèn)題，最終各種矛盾通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中爆發(fā)。

    “在１９９１年日本樓市崩盤(pán)前，１９９０年日本的股市首先出現(xiàn)了大幅度的下跌。從因果關(guān)系上講，日本的樓市是不堪忍受整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之重而出現(xiàn)的崩盤(pán)，與金融體系的風(fēng)險(xiǎn)積累和資本市場(chǎng)的泡沫堆積有著極其密切的關(guān)系，這與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題有根本的不同。”陳國(guó)強(qiáng)表示，改革開(kāi)放三十年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展仍處于比較健康的狀態(tài)，尤其是金融體系和資本市場(chǎng)目前并沒(méi)有出現(xiàn)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題具有相對(duì)的獨(dú)立性。

    值得重視的警示

    “房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”雖然被認(rèn)為“戲謔”的味道重于“預(yù)測(cè)”的味道，但值得注意的是，不少普通網(wǎng)民卻對(duì)樓市崩盤(pán)持有一種樂(lè)觀其成的態(tài)度。

    浩華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張建新表示，普通人對(duì)崩盤(pán)的“期待”，反映出更多的是一種社會(huì)心理，傳達(dá)了人們對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的不滿。

    ２００７年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)各方的強(qiáng)烈關(guān)注。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展過(guò)程中，熱錢(qián)的涌入，投資、投機(jī)性購(gòu)房的不斷增加，“地王”的頻頻出現(xiàn)，房?jī)r(jià)的高速上漲……種種問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始影響到市場(chǎng)的健康發(fā)展，并開(kāi)始逐漸吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

    “這份時(shí)間表的出現(xiàn)應(yīng)該給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)警示。我們必須重視潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“很多人以為，樓市崩盤(pán)就意味著房?jī)r(jià)下跌；潮水退去，人們就能在沙灘上撿拾美麗的貝殼。其實(shí)完全不是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦崩潰，不僅會(huì)讓投資者的資產(chǎn)縮水，更會(huì)讓普通人面臨就業(yè)和收入危機(jī)。”

    楊紅旭表示，網(wǎng)上流傳的“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”，與其說(shuō)是一種預(yù)言，不如說(shuō)是一種警示，在目前中國(guó)房?jī)r(jià)高速上漲的情況下，樓市的泡沫和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)如果不能很好化解，最終受到影響的將不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。