遼寧隆豐律師事務(wù)所律師王乃龍有著多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)。他結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中的真實(shí)案例，指出房屋“縮水”的四種典型現(xiàn)象，一一進(jìn)行剖析破解。

　　案例一：屋子變小。前不久，沈陽(yáng)市民劉先生買(mǎi)了一套商品房，建筑面積１４１平方米，使用面積１１２平方米。交房后，劉先生覺(jué)得房子面積有問(wèn)題，就找到一家房產(chǎn)測(cè)繪公司重新測(cè)量，結(jié)果房子的使用面積只有１０６平方米，比銷(xiāo)售合同整整少６平方米，縮?。矗?。然而，由于合同約定可以退房的條件是建筑面積誤差超過(guò)３％，而不是使用面積，劉先生有苦說(shuō)不出。

　　王乃龍說(shuō)，根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)课菔褂妹娣e或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的按約定，無(wú)約定或約定不明確時(shí)，誤差比例在３％以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；若超過(guò)３％，買(mǎi)房人可提出解除合同要求開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退房，并返還已付購(gòu)房款及利息。他建議，如果消費(fèi)者的退房請(qǐng)求被拒，可通過(guò)消協(xié)責(zé)成開(kāi)發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行，也可向法院提起訴訟，要求強(qiáng)制執(zhí)行。購(gòu)房者為避免吃啞巴虧，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)條款，要把建筑面積和使用面積都作約定。

　　案例二：被忽略的“使用年限”。一些購(gòu)房者在拿到新房的房產(chǎn)證后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的使用年限是四十幾年，或五十幾年，而非一般住宅土地的７０年。使用年限“縮水”，讓購(gòu)房人有被欺騙的感覺(jué)。王乃龍表示，通常開(kāi)發(fā)商從政府部門(mén)取得土地使用權(quán)后，樓盤(pán)均有一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)期，所以購(gòu)房者取得房屋的土地使用年限都不會(huì)是７０年。只要消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是民用住宅，就不需過(guò)于擔(dān)心使用年限的問(wèn)題。

　　他建議，為避免不必要的麻煩或擔(dān)憂，購(gòu)房者應(yīng)將土地使用期限作為開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)陳述事項(xiàng)寫(xiě)進(jìn)合同，在購(gòu)房合同中明確土地使用年限“縮水”、占地范圍有誤差等情形下的處理方式。

　　案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購(gòu)房者經(jīng)常遇到這樣的情況：開(kāi)發(fā)商預(yù)售房時(shí)，按照樓盤(pán)規(guī)劃圖，顯著標(biāo)明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才發(fā)現(xiàn)，中意的小花園被改了規(guī)劃，徹底消失，游泳池也縮水，規(guī)模變小。

　　王乃龍?zhí)嵝?，樓盤(pán)廣告屬于宣傳資料和銷(xiāo)售廣告，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷(xiāo)售廣告不符，購(gòu)房者可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例四：房子變矮。沈陽(yáng)市民郝俊在看某處樓盤(pán)的樣板間時(shí)，被高挑的房頂和開(kāi)闊的空間吸引，決定買(mǎi)下這個(gè)樓盤(pán)的房屋。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商承諾，房屋的層高是２．９米?？墒墙环亢蠛驴“l(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商給他的房屋質(zhì)量保證書(shū)注明的層高只有２．８米。

　　王乃龍認(rèn)為，由房產(chǎn)管理部門(mén)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本中，一般沒(méi)有明確約定層高“縮水”開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商將層高恢復(fù)到合同約定的高度也不現(xiàn)實(shí)，因此購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)層高“縮水”問(wèn)題，要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護(hù)自身的合法權(quán)益。