由于國家近期出臺(tái)的樓市調(diào)控新政十分嚴(yán)厲，而且是全國性實(shí)施，因此北京的情況可能在許多大中城市都會(huì)出現(xiàn)。大量集中涌入的“政策性違約”糾紛案件，不僅給法院帶來工作數(shù)量上的壓力，而且還會(huì)帶來適用法律上的難題。

    事實(shí)上，如何給“政策性違約”定性，處理此類案件應(yīng)當(dāng)適用什么原則，在法律界也有分歧：有法官認(rèn)為政策調(diào)整不屬于“不可抗力”而屬于“情勢變更”，購房人退房可能不承擔(dān)違約責(zé)任；有法官則認(rèn)為既不屬于“不可抗力”也不屬于“情勢變更”，判決解除合同會(huì)縱容買房人的不誠信。

    對(duì)于公民個(gè)人來講，購房行為涉及金額較大，是重要的經(jīng)濟(jì)交易行為，是否繼續(xù)履行合同或者是否支付違約金，都涉及較大財(cái)產(chǎn)利益，而且此類糾紛案件可能具有普遍性和規(guī)模化特點(diǎn)，要求司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理時(shí)必須十分慎重。在筆者看來，首先要對(duì)政策調(diào)整進(jìn)行正確的法律定性，即到底應(yīng)該歸入“情勢變更”還是“不可抗力”，在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

    其實(shí)不必搬出關(guān)于“情勢變更”和“不可抗力”概念的專業(yè)解釋，最通俗易懂的解讀應(yīng)該是：國家政策強(qiáng)制房屋買賣雙方變更合同條款。而這些條款對(duì)于雙方來說都是必須接受、沒有商量余地的，尤其需要指出的是，國家政策導(dǎo)致的條款變更，會(huì)直接導(dǎo)致買房人的不能履行，或者因貸款利率的大幅提高而間接提高購房成本，這兩種情形中的無論哪一種都直接損害合同訂立時(shí)的合意基礎(chǔ)。

    另外，國家政策調(diào)整帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其后果本不應(yīng)該由單方承擔(dān)，否則就是不公平的。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如修改合同在還款期限方面給予延長，那就等于強(qiáng)制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受任何實(shí)質(zhì)影響，這顯然是沒有任何道理的。

    從另一個(gè)方面講，法律是長期的政策，政策是短期的法律。政策往往對(duì)法律有一定的臨時(shí)矯正作用。我國近期不斷推出的樓市調(diào)控新政策在這方面的作用更加突出和明顯。它一方面通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房者資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交，以穩(wěn)定房價(jià)；另一方面通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價(jià)預(yù)期，從而遏止房價(jià)過快上漲。如果法院不將政策調(diào)整認(rèn)定為“不可抗力”，判決的結(jié)果是大量維護(hù)購房合同的有效性，將與政策調(diào)控的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房價(jià)。

    不可否認(rèn)，以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由的違約中，肯定隱含著部分預(yù)期房價(jià)下跌而退房的不誠信，但司法鑒別這種情況是困難的，甚至幾乎是不可能的。何況，耗費(fèi)大量司法成本鑒定后得出的判決結(jié)果還可能與調(diào)控政策的基本導(dǎo)向背道而馳。因此，無論從哪種意義上講，把樓市政策調(diào)整認(rèn)定為“不可抗力”，判決解除合同，雙方彼此不承擔(dān)違約責(zé)任，更為妥當(dāng)。