（近期房地產(chǎn)市場調(diào)控措施）

    中國房價(jià)“晴雨表”的跌宕起伏，從未像今天這樣牽動人的神經(jīng)。

    十人“搶房”變一人看多套房、投資客加速拋盤、二手房源顯著增多……隨著近期國務(wù)院一系列調(diào)控房價(jià)的重拳出擊，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房價(jià)漲幅開始趨緩，“量縮價(jià)滯”成為當(dāng)前樓市的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入高位調(diào)整期。

    市場觀望氣氛漸漸濃厚，十字路口的樓市，是否意味著只漲不跌“神話”就此終結(jié)？

    量縮價(jià)滯：高溫樓市開始“退熱”

    用“冰火兩重天”來形容４月樓市，并不夸張。

    上半月，北京等一線城市有的房價(jià)幾乎一天一變，有的一夜之間每平方米就漲兩三千元；杭州錢江新城一帶的樓盤開盤，１００多套房半天被搶購一空；由于成交旺盛且屋主“跳價(jià)”太快，不少中介的廣告張貼后不到一兩天，房源便已售罄……

    樓市“火爆”的一個重要原因，是投資客的“快進(jìn)快出”，這也是這一輪房價(jià)上漲的重要推手。

    ４月份，從“新國四條”到措辭更為嚴(yán)厲的“國十條”為標(biāo)志，精確打擊投機(jī)性購房、大比例增加保障房供應(yīng)、加快研究制定稅收政策……政府對樓市調(diào)控出手組合式重拳，針對性之強(qiáng)前所未有。

    種種跡象表明，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三套房貸停發(fā)，限制外地人購房，確實(shí)點(diǎn)中了不少投機(jī)者的命門，高溫樓市開始有“退熱”跡象。

    ——房源顯著增加。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，僅４月中旬這一周，杭州、上海、成都等多個城市的住宅供應(yīng)均大幅增加，增幅多在５０％以上。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，４月２１日，上海二手住宅的掛牌量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的９萬余套，比兩個月前增加２萬套。背后，是投資者正逐步退場。

    ——高房價(jià)松動。近期北京房價(jià)漲幅最快的通州，商品房均價(jià)由４月初的２５０００元／平方米回落了兩三千元／平方米。北京新開盤的１８個項(xiàng)目中，五環(huán)外占比達(dá)８０％以上，其中１６個項(xiàng)目表示有９８至９９折的打折優(yōu)惠。廣州恒大地產(chǎn)將在“五一”期間實(shí)施開盤特別８．５折、現(xiàn)樓一口價(jià)等推盤策略。

    ——市場觀望情緒較重。北京中原市場抽樣調(diào)查顯示，近期客戶需求新增下跌了七八成，２０％－２５％的購房者開始要求退購，其中以銀行首付提高無力履約的客戶占相當(dāng)比重，此前還焦急打聽房價(jià)的買家紛紛觀望。

    尚待觀察：“哆嗦”之后走勢如何

    “這么強(qiáng)的政策壓下來，猶如冰水澆頭，房地產(chǎn)市場當(dāng)然會哆嗦一下。”鏈家地產(chǎn)一負(fù)責(zé)人說，但“哆嗦”之后，樓市會否下行？還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報(bào)復(fù)性反彈”，還很難說。

    “調(diào)控精準(zhǔn)打擊了炒房者，但只是刺破了房地產(chǎn)市場表面的‘膿胞’，其他病癥尚未消除。”中央黨校研究員曾業(yè)松指出，今年前４個月北京城郊連六環(huán)路以外每平方米均價(jià)也超過萬元，無論強(qiáng)調(diào)怎樣的理由，誰也不能否認(rèn)，這一波樓價(jià)的瘋長已積累了太大的風(fēng)險(xiǎn)，與“理性”相距又何止千里！

    顯而易見的是，當(dāng)前樓市的價(jià)格仍然堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，最近一周，深圳新房成交均價(jià)為２３６２９元／平方米，相比上周上漲１２％左右。相對于去年的明顯漲幅，北京不少樓盤的優(yōu)惠幅度范圍依然有限，房價(jià)仍然居高不下。

    “新政實(shí)行的時間還比較短，目前只能從成交套數(shù)上看出影響，房價(jià)反應(yīng)有一定的滯后性。”ＳＯＨＯ中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為，樓市正在陷入一個“量跌價(jià)滯”的僵局，但因?yàn)槿ツ暌詠矸康禺a(chǎn)銷售太火爆，一些開發(fā)商主動降價(jià)的可能性不大。要想抑制房價(jià)過快上漲，最有效的辦法是對地方政府土地儲備和開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊“銀根”。

    中原地產(chǎn)研究中心在一份最近的報(bào)告中預(yù)計(jì)，部分城市的房價(jià)“泡沫”將會有一定擠壓。此次調(diào)控能否達(dá)到設(shè)想中的效果，尚待觀察。

    “泡沫能否擠出，恐怕要到幾個月后才能見分曉，其中的關(guān)鍵就是看相關(guān)部門和地方政府的執(zhí)行力。”“永慶房屋”總經(jīng)理陳史翎說。

    顯然，房價(jià)漲到如今這個程度，是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合。不多管齊下，鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火。

    回歸健康：樓市調(diào)控值得期待

    樓市健康不僅事關(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，更是關(guān)乎民生的大問題。近期出臺的一系列樓市調(diào)控，覆蓋了供給、需求、持有、交易的各個環(huán)節(jié)，人們有理由對此次調(diào)控抱有更多期待。

    二、建立考核問責(zé)機(jī)制，將“穩(wěn)房價(jià)”和“住房保障”上升到影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的高度，表明了中央政府堅(jiān)決遏止房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心。

    三、今年保障性住房、政策性住房用地的計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到了此前三令五申的“７０％”的比例，較大地提升了各方對住房保障工作的“正預(yù)期”。

    一些專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交量低迷，其實(shí)正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號。

    人們看到，中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地促進(jìn)了居民居住條件的改善，拉動了投資和消費(fèi)的增長。不過，在不斷享受政策紅利和市場回報(bào)的同時，房地產(chǎn)業(yè)吸收了大量本該流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本資源，其產(chǎn)品中的投資性屬性也過快膨脹，價(jià)格在一輪輪的炒作中急劇推高。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，近幾年房價(jià)的不正常波動，表面上看是一個發(fā)展尚不規(guī)范的行業(yè)、市場的“躁動”，實(shí)質(zhì)在于地方政府利益和房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)沒有得到根本性的改變。

    “毋庸諱言，新一輪的樓市調(diào)控，更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價(jià)回調(diào)。”房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波分析。

    要撼動高房價(jià)，讓房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，猛藥固然重要，更要有一個成熟的房地產(chǎn)政策框架。顧海波說，要確保政策的制度化，讓購房者形成一個穩(wěn)定的預(yù)期。

    要強(qiáng)化政策的執(zhí)行力。董藩教授提出，政府切實(shí)承擔(dān)民生責(zé)任，應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上織好“防護(hù)網(wǎng)”，從土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)等多環(huán)節(jié)推進(jìn)中低價(jià)位商品房、保障性住房的建設(shè)，真正做到“市場的歸市場，保障的歸保障”。

　　既“堵”也“疏”。曾業(yè)松等專家認(rèn)為，我國正處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)需要龐大的資金支持，要將大量流動資本引導(dǎo)其中，不僅有利于樓市“退燒”，也有助于合理引導(dǎo)和科學(xué)利用社會資金。