4月24日，一市民騎車經(jīng)過合肥市某商品房小區(qū)。據(jù)安徽省統(tǒng)計局4月23日公布的數(shù)字，2010年一季度安徽省商品房平均價格為3943元/平方米，比2009年一季度的3207元/平方米上漲了22.9%。其中住宅商品房一季度平均價格為3665元/平方米，同比上漲23.6%。新華社記者 郭晨 攝

    “不能簡單地將目前的市場變化與房價下降劃等號。后市究竟如何還要看調(diào)控政策接下來的走向，以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果”

    “在國外掙錢的速度沒有福州房價上漲的速度快。”最近幾天，剛從葡萄牙里斯本回來的老陳每天都會來看看正在舉辦的福州住交會，轉(zhuǎn)了幾天發(fā)現(xiàn)，福州的房價高得讓他難以承受。

    老陳一家在里斯本開中餐館，一年基本上可以賺兩三萬歐元（約合人民幣二三十萬）。本來他打算買套百平米左右的三居室葉落歸根，可是“這幾天看下來，感覺就是價錢貴、位置偏”。

    “里斯本房價不低，市中心的一套三居室，差不多要花130萬人民幣。不過福州的市中心，同樣的房子130萬買不下來。”老陳說。

    失望之余，老陳對于最近密集出臺的樓市新政充滿了期待，“畢竟政策出來效果也不會那么快，我準備再等一兩個月”。

    調(diào)控新政密集出臺十幾天后，像老陳這樣的購房者開始了觀望。伴隨而來的是各地的成交量大幅下跌。杭州下跌73％、深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％……4月26日，中國指數(shù)研究院公布的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌。

    這是不是意味著，房價真的要開始下跌了？

    轉(zhuǎn)向買方市場

    4月17日，就像一個分水嶺。“好像突然之間，大家都不著急看房了。”北京的一名地產(chǎn)中介對記者說。

    其實，一反常態(tài)的變化早已經(jīng)出現(xiàn)。從4月10日開始，北京多個區(qū)域的二手房市場陸續(xù)出現(xiàn)集中拋盤的現(xiàn)象，甚至有一名浙江投資客一次性掛牌出售20套商品房。

    此后一周，先是國土部公布了新一年的土地供應(yīng)計劃，保障性住房和中小戶型住房用地大規(guī)模增加；緊接著住建部發(fā)出通知加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度；接下來，各商業(yè)銀行幾乎都在第一時間落實政策精神，二套房貸收緊速度驟然加快；隨后，銀監(jiān)會、證監(jiān)會相繼傳出消息，修正二套房認定標(biāo)準，叫停三套房房貸。

    一位溫州炒房者告訴記者，這是近十年來下得最猛的“藥”了。

    政策的效果立竿見影，尤其是以北京、上海、深圳為代表的房地產(chǎn)一線城市，二手房的成交量出現(xiàn)明顯萎縮。中原地產(chǎn)比較了新政出臺前一周和后一周的數(shù)據(jù)，結(jié)果表明，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市的二手房掛牌量均快速增加，北京增加49％、上海增33％、廣州增24％，深圳和天津分別增加24％和20％；而由于普遍預(yù)期市場將進入調(diào)整期，購房者并不急于買進，北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著下降，降幅分別達到80％、40％和80％。

    “房地產(chǎn)市場將加速降溫，房價指數(shù)估計將于6～7月間出現(xiàn)環(huán)比零增長，甚至轉(zhuǎn)而下跌，”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“從統(tǒng)計意義上看，大部分城市4月成交量比3月還會上升，70個大中城市房價環(huán)比依然是正增長，不過漲幅將會有所收窄，市場層面的拐點顯然是到來了，這次房價肯定會下跌。”

    我愛我家市場研究中心研究員秦瑞也認為，目前二手房市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場的主動權(quán)已由業(yè)主手中交到了客戶手里。

    而在北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉看來，房價最終進入下行通道，還有一個很重要的支撐就是對政策調(diào)整的預(yù)期還沒有結(jié)束。

    “短期內(nèi)政策調(diào)整的力度非常大，并不意味著調(diào)控已經(jīng)告一段落。除了金融政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)保有階段的稅制調(diào)整很可能會在下一階段出臺，這將使市場出現(xiàn)根本性的變化。”張大偉說。

    變化背后的伏筆

    隨著房價大跌的市場預(yù)期不斷增加，對調(diào)控后“彈簧效應(yīng)”的擔(dān)心也開始出現(xiàn)。一些業(yè)內(nèi)人士就指出，年初中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度同樣很大，調(diào)控之初市場也出現(xiàn)了回調(diào)，不過緊接著就出現(xiàn)了房價新一輪的報復(fù)性上漲，因此輕言房價進入下行通道，還為時尚早。

    新開盤的項目，房價同樣沒有明顯回落。根據(jù)北京中原房地產(chǎn)三級市場研究部提供的最新數(shù)據(jù)，5月份，北京即將開盤50個新老項目，整體開盤均價達到了28520元每平方米，相比4月中上旬北京商品房的開盤均價21058元每平方米，上漲了35％，創(chuàng)歷史新高，預(yù)期中的大幅度優(yōu)惠并沒有出現(xiàn)。

    在合肥、南昌、福州等二三線城市，“逢開盤必漲價”現(xiàn)象有所改善，但是僅僅是沒漲而已，大部分仍然沒有降價，優(yōu)惠很少。

    記者在福州住交會上遇到了前來購買結(jié)婚用房的黃鍵，他和老陳一樣失望。“一般100平米的房子一套也就優(yōu)惠1萬多，平均下來一平米才少100多塊錢！”黃鍵說，“去年我哥就是在住交會上買的房，那時候價格還沒有像現(xiàn)在這么高，有的樓盤一平米優(yōu)惠1000塊錢呢。”

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，政策力度空前，對人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒有辦法準確地量化出政策可能對成交量以及房價所造成的影響，因此不能簡單地將目前的市場變化與房價下降劃等號。后市究竟如何還要看調(diào)控政策接下來的走向，以及現(xiàn)有政策的執(zhí)行效果。

    采訪中一些專家表示，目前出臺的調(diào)控政策力度很大，但針對性很強，主要目的仍是打擊房地產(chǎn)投資、投機，抑制房價，再加上調(diào)控政策對于保障性住房和中小戶型住房的供給提出了很高的要求，“有保有壓”的基本政策思路并沒有發(fā)生變化，“遏制房價過快上漲”并不等于讓房價高位跳水之后就一蹶不振，而是為了保證市場更加理性健康地發(fā)展。

    隨著政策預(yù)期被市場逐漸消化，剛性需求最終仍將成為主導(dǎo)市場的根本動力。除此之外，也不排除商業(yè)銀行會出于盈利的考慮，在適當(dāng)?shù)臅r候重新調(diào)整自身信貸政策的可能性，再加上目前開發(fā)商本身的資金狀況良好，這些因素都為后期樓市的“重裝上陣”埋下了伏筆。

    “今年看來，調(diào)整已是趨勢，但明年市場卻存在反彈的可能，如果三季度樓市降溫過快，四季度時政策就會有所放松，市場的反彈就會出現(xiàn)。”楊紅旭說。

    業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪調(diào)控在很大程度上是一次外科手術(shù)式的“精確打擊”，主要目標(biāo)是平抑投資、投機推動下高漲的房價。它之所以會對市場產(chǎn)生強烈的沖擊，很大程度上還是因為改變了人們看漲樓市的心理預(yù)期。

    政策的針對性使得樓市在短期內(nèi)出現(xiàn)了明顯的“拐點”跡象——價格止?jié)q，觀望氣氛濃厚。但同樣由于其針對性很強，也使得人們擔(dān)心調(diào)控并未全面根除房價上漲的制度性問題。有分析人士已經(jīng)開始擔(dān)心，溫州等地的炒房資金可能會從一線城市轉(zhuǎn)而涌向二三線城市，這一輪調(diào)控作用一旦被市場消化，就會出現(xiàn)新的反彈與上漲。

    一位長期從事房產(chǎn)交易的人士向本報記者透露，近幾年，外地開發(fā)商來安徽投資房產(chǎn)同時，擁有大量民間資本的炒房團也被帶進來，開發(fā)商借炒房團炒高樓價，哄抬人氣；炒房團則借開發(fā)商的優(yōu)勢，低價大量吸進樓盤，待價而沽。這位人士手上就握有一位浙江投資客的近三十套房源，其中２０套買進時的價位僅每平米3000元，而他打算漲到9000元時賣出去，“不著急，現(xiàn)在價格已經(jīng)漲到7000多了”。

    合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開指出，合肥市作為一個內(nèi)陸城市，正處于大發(fā)展的時期。目前已經(jīng)有一些投機者進入了合肥，一旦一線城市房市趨冷，緊鄰長三角的合肥，包括其他類似的城市，將成為投機者轉(zhuǎn)戰(zhàn)的首選之地。屆時，二三線城市住房價格上漲的壓力將會增大。

    “下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收手段和稅收政策方面。”陳國強表示，相關(guān)的政策儲備有關(guān)部門應(yīng)該已經(jīng)在進行，不過何時推出、以什么樣的方式推出則取決于本輪調(diào)控后市場的進一步變化。

    “稅改進程與市場有關(guān)。”楊紅旭表示，如果本輪調(diào)控能有效的產(chǎn)生作用，市場出現(xiàn)快速降溫，那么有些稅種，比如房地產(chǎn)稅的調(diào)整、物業(yè)稅的出臺可能就會延遲。不過，一旦市場再次出現(xiàn)非理性的上漲，不排除稅制改革會成為新一輪調(diào)控的著力點。