囤土地抬房價(jià)　成本低利潤高

    內(nèi)蒙古包頭市一名房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年來吸引了大量社會資本進(jìn)入，與房地產(chǎn)項(xiàng)目暴利有很大關(guān)系。通過囤積土地、哄抬房價(jià)、漏稅避稅，房地產(chǎn)業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，可謂獨(dú)一無二。

    “2002年以前我從事物流行業(yè)，一年賺300萬至400萬元就不錯(cuò)了，利潤只有7%左右。后來轉(zhuǎn)行加工業(yè)，利潤達(dá)到20%。現(xiàn)在搞房地產(chǎn)，3年前一個(gè)項(xiàng)目投了2億元，3年后除去成本凈掙2個(gè)億。搞了房地產(chǎn)，就不想再搞其他行業(yè)了。”這位開發(fā)商說。

    “房地產(chǎn)企業(yè)利潤來源有三個(gè)方面，一是囤積土地，二是抬高房價(jià)，三是避稅。其中稅收規(guī)避方式較多，所以地價(jià)和房價(jià)上漲部分幾乎都成為企業(yè)利潤。”這位開發(fā)商透露，“按規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到建成房子用3年時(shí)間，需繳納近2%的土地增值稅，但通過與稅收部門協(xié)調(diào)，土地增值稅一般可以免征。國內(nèi)一些大房地產(chǎn)公司往往囤積幾千畝土地，過幾年后轉(zhuǎn)手賣給小開發(fā)商，一畝地掙七八十萬元差價(jià)，這部分利潤幾乎都能避稅。”

    “從抬高房價(jià)來說，房價(jià)上漲越猛，開發(fā)商利潤就越高，而稅收征繳方面卻很乏力。比如，現(xiàn)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收16.5%的所得稅，2009年各地房價(jià)幾乎都上漲了50%，城市中心房價(jià)基本都翻了番。以前單價(jià)賣1萬元的房子，交所得稅1650元，毛利潤為8350元；現(xiàn)在房價(jià)漲到2萬元，交所得稅3300元，毛利潤為16700元。房價(jià)上漲后雖然稅收翻了番，但利潤增長的更多。這就是開發(fā)商大量囤地捂盤的原因。”

    這名開發(fā)商說，“從囤地捂盤的成本看，項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越長成本越大，但是房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以外包，房地產(chǎn)公司平時(shí)根本不需要養(yǎng)多少人?，F(xiàn)在即便是西部很小的開發(fā)商，手頭也有上億元的流動資金，囤地捂盤帶來的成本不算什么。”

    華泰證券高級研究員張馳飛介紹，2009年，房地產(chǎn)上市公司平均毛利潤為29%，凈利潤不到20%，從利潤情況看，并沒有比其他行業(yè)高出許多。但通過多種手段避稅漏稅后，利潤提升空間巨大。

    據(jù)了解，江蘇地稅局2009年查處的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅案件中，列前十位的企業(yè)涉稅金額高達(dá)1.1億元，最多的一家企業(yè)偷漏稅2500多萬元。

    中國財(cái)政學(xué)會理事、南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅務(wù)研究所所長蔣大鳴教授說，房地產(chǎn)行業(yè)稅收漏洞多是事實(shí)，據(jù)某地稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)，有九成開發(fā)商存在稅收問題，有的地方實(shí)際征繳額與應(yīng)征繳額之間存在很大差距。他介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅主要有兩大塊：一是5.5%的營業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅。而開發(fā)商可通過多種手法避稅漏稅：

    一、利用房屋預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確避稅。預(yù)售收入關(guān)系到營業(yè)稅多少，我國稅收在測算預(yù)售收入環(huán)節(jié)，中央與地方的規(guī)定存在脫節(jié)。開發(fā)商在匯總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去后，迅速將購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定，銀行貸款不能算進(jìn)銷售收入，因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間，逃避了營業(yè)稅。

    二、應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式存在缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納的最大稅款，也是避稅的最大黑洞。不少地方的地稅部門規(guī)定，“經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格”，項(xiàng)目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收后才能進(jìn)行。因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目需要建委、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個(gè)部門出具驗(yàn)收報(bào)告后才算完工，漫長的驗(yàn)收過程為開發(fā)商提供了偷稅便利，有些發(fā)商利用滾動開發(fā)項(xiàng)目，有意無意地將項(xiàng)目決算期推后。

    在滾動開發(fā)中，開發(fā)商又會把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入下一個(gè)項(xiàng)目，使其成本無法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定。有的開發(fā)商在住宅項(xiàng)目接近尾聲時(shí)，再投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，把住宅部分所賺利潤全部投入商業(yè)項(xiàng)目，避免交納巨額所得稅。

    三、對項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)交納的所得稅，不少開發(fā)商采取“拖”的辦法。最常見的操作手法是在一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)留下幾套房子不銷售，項(xiàng)目因此無法結(jié)算。一些開發(fā)商在交納預(yù)收企業(yè)所得稅后，一拖就是好幾年，造成稅收黑洞。這種手法也同樣被用于土地增值稅的清算中。

    四、稅務(wù)部門和國土、規(guī)劃部門缺乏有效配合。目前對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅在實(shí)際征管中的有效辦法，應(yīng)當(dāng)按“規(guī)定預(yù)征率”預(yù)征，項(xiàng)目完工決算應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，但現(xiàn)實(shí)操作中，能清算的房地產(chǎn)企業(yè)很少。

    有關(guān)專家認(rèn)為，開發(fā)商漏稅現(xiàn)象普遍存在，與地方稅源之爭有密切關(guān)系。一些大開發(fā)商往往是地方招商引資項(xiàng)目，通常享受稅收優(yōu)惠政策。稅務(wù)部門一方面要完成稅收任務(wù)，另一方面害怕與投資者產(chǎn)生不快。因此，開發(fā)商要求的一些條件，地方政府和稅務(wù)部門能操作的往往都會給予方便。針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，有關(guān)專家建議：

    一是有關(guān)政府部門加快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現(xiàn)行政策不明確的地方，盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)加強(qiáng)稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門的信息交換與共享，最大限度掌握有關(guān)涉稅信息，做到應(yīng)收盡收。

    二是打破房地產(chǎn)暴利行業(yè)屬性，可考慮對房價(jià)上漲過快地區(qū)設(shè)置新的稅種。

    三是在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，規(guī)范和遏制地方政府“稅源之爭”“財(cái)政返還”“財(cái)政補(bǔ)稅”等方式，將其視為“應(yīng)收不收”，加大對房地產(chǎn)偷漏稅行為的打擊力度。