國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個大中城市房價同比漲幅達12.8%，較上月上漲1.1個百分點。這是自2009年6月同比漲幅由負轉正以來，連續(xù)第11個月增長，且再創(chuàng)歷史新高(2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來)。

    在中央和地方聯(lián)動的重拳調(diào)控之下，繼續(xù)高企的房價漲幅引來陣陣驚呼。專家認為，這一數(shù)據(jù)主要反映的還是調(diào)控政策出臺之前的上漲動力，不能誤讀。在相關調(diào)控之下，房價同比漲幅指標可能在5月或6月觸頂繼而調(diào)頭下行。

    事實上，現(xiàn)實中的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，尤其進入5月之后，部分一二線城市“量價齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預測，房價的回調(diào)將成為大勢所趨。不過，也有觀點提醒說，應理性看待部分城市的房價下降，樓市調(diào)控效果尚待觀察。

    上海市浦東新區(qū)耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(qū)(5月9日攝)。

    據(jù)佑威·樓市通及其旗下的樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬平方米，僅為7.1萬平方米，為近5年來同期最低，而成交均價依然在2.5萬元/平方米以上，未現(xiàn)明顯下跌。新華社記者 陳飛 攝

    不能誤讀　數(shù)據(jù)反映的是調(diào)控前的上漲動力

    當日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，新建住宅銷售價格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價格上漲17.3%。

    分地區(qū)看，與去年同月相比，70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。二手房方面，二手住宅銷售價格同比上漲10.5%。與去年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個。

    在中央和地方聯(lián)動的重拳調(diào)控之下，繼續(xù)高企的房價漲幅引來一片驚訝和狐疑。不過，接受記者采訪的專家表示，價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能及時反映市場變化，這次房價同比漲幅數(shù)據(jù)很大程度上主要反映的4月上半月調(diào)控前全國房價的上漲動力，不能誤讀這個數(shù)據(jù)。

    相比之下，人們更應關注房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積等能夠反映行業(yè)未來發(fā)展走勢的指標。

    “去年同期正好是房價水平的一個低谷，今年三四月份則達到了一個峰值，兩相比較增幅自然會特別明顯。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強對《經(jīng)濟參考報》記者說，一般而言，政策具有一定的滯后效應，此數(shù)據(jù)主要反映的還是4月中旬調(diào)控措施出臺之前的情況，因此不能誤讀這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運解釋說，在4月17日國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》之前，全國各地的房地產(chǎn)價格仍然是繼續(xù)上漲的，而且成交量較大。而4月的后半個月，整個房地產(chǎn)市場還處在一種觀望狀態(tài)，價格沒怎么跌，但是成交量下來了。因此，受前半個月的影響，房地產(chǎn)價格環(huán)比漲幅依舊走高。

    對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示贊同，他分析說，數(shù)據(jù)主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力，4月中旬出臺的調(diào)控新政具有一定的滯后效應。他表示，事實上，現(xiàn)實中的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。在調(diào)控政策作用下，房價同比漲幅指標預期將于5月或6月觸頂，其后將調(diào)頭下行。

    相比價格，銷售量則是一個更快反映市場的指標。統(tǒng)計顯示，1至4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長32.8%，增幅比1至3月回落3.0個百分點。“這說明成交量的增幅繼續(xù)收窄。”楊紅旭分析。

    “其實，除了房價、銷售量等指標，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積、竣工面積等能夠反映行業(yè)未來趨勢的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更值得關注。”陳國強說。

    以房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為例，1至4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%。盛來運認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加快主要原因包括市場拉動、打擊囤地等政策效應以及各地政府加大了經(jīng)濟適用房、廉租房的建設力度等等。

    楊紅旭預測，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅遠遠超過近些年的平均水平，接下來，受嚴厲調(diào)控政策的影響，開發(fā)商的投資熱情將會逐步降溫。

    當人們紛紛預測開發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)寒氣逼人，尤其進入5月之后，“量價齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預測，短期內(nèi)開發(fā)商很可能陷入更深的觀望。

    中國指數(shù)研究院對35個城市的監(jiān)測結果顯示，上周(5月3日-5月9日)，有26個城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳，上周二手房市場共成交2509套，環(huán)比下降35.3%，一、二手房總成交2799套，環(huán)比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬平方米，是近五年來同期最低的一周。

    據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，北京商品房現(xiàn)房住宅成交總量僅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策類的期房成交量也僅為1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。

    一些二線城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市，最近的一項調(diào)查結果顯示，近七成購房者推遲了購房計劃，樓市進入了觀望期。

    成交量下降的同時，一向“堅挺”的房價也開始松動，部分項目開始調(diào)低開盤價格。據(jù)了解，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開盤均價是每平方米17000元，比之前銷售人員透露的預沽價下降了3000元；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號預售的新天際SPACE+延期了開盤時間，銷售員報出的預計均價也降低了3000元。房價下降的預期讓很多開發(fā)商不得不調(diào)整心理價位，并展開優(yōu)惠促銷。

    樓市降溫的同時，土地市場也遇冷。據(jù)中原地產(chǎn)4月對全國12個被監(jiān)測城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個月均值25%。從各地情況看，除武漢、長春較上月有較大幅度增加外，其他城市均開始回落，其中北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州無宅地成交，從而導致4月各地地價明顯下滑。據(jù)中原12個被監(jiān)測城市居住用地樓面地價數(shù)據(jù)，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來最低位。

    與此同時，4月各地居住用地溢價率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價率有所不同，4月主要以二線城市低底價的小規(guī)模地塊溢價為主。4月累計流標率同上月持平，相比上月旺盛態(tài)勢，4月不但成交大幅縮減而且流標地塊大為增加。累計到4月，除沈陽流標率相對較高外，其他城市流標率均在達到25%。

    樓市新政實施以來，樓市出現(xiàn)了許多新動向，比如觀望氣氛濃厚，成交量下滑乃至量價齊跌，但也有不同的聲音。素來愛做驚人之語的華遠集團總裁任志強就在其博客中指出，將北京房價下降了8000元的好消息認為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價房發(fā)放預售許可證，少了新盤的高價自然房價就下跌了。”

    對于樓市調(diào)控效果具體應該如何看，有業(yè)內(nèi)人士認為，當前樓市降價實為假摔；也有人士認為，房地產(chǎn)開發(fā)商的降價行為是在上演“苦肉計”。他們指出，目前，部分城市房價到底是真跌還是假摔尚不能確定，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權威機構公布的數(shù)據(jù)支撐，因此不要過分渲染所謂的新政調(diào)控效果，同時，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的降價行為也應仔細甄別，警惕房地產(chǎn)開發(fā)商上演“苦肉計”，對于樓市調(diào)控效果切不可盲目樂觀，錯過最好的用藥時機和力度。

    接受記者采訪的專家認為，供求關系等綜合因素將影響和制約2010年房價走勢。眼下，部分地方就已經(jīng)出現(xiàn)了放量供應的苗頭。據(jù)有關機構披露，在北京，許多開發(fā)商為了盡快完工以取得預售證，已經(jīng)開始加班工作，甚至不惜發(fā)放“擾民費”。

    陳國強樂觀估計，這種后續(xù)供應增長會在一定程度上緩解供需矛盾，下半年就全國而言房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)比較充足的供應，不太可能出現(xiàn)今年年初部分城市房價飆升的局面。

    楊紅旭也表示，1至4月商品房新開工的數(shù)據(jù)反映出商品房新開工面積依然快速增長，有助于增加2010年商品房供應量，從而逆轉商品房供不應求的格局。

    不僅如此，土地市場的降溫也在一定程度上冷卻了房價飆升的熱度。5月7日，上海熱點地塊底價成交、北京順義一住宅項目地塊因開發(fā)商給出的價格低于招標地價而流標。此前，全國70個城市住宅用地平均樓面地價已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)回落。“如果這樣的情形持續(xù)下去，勢必會影響市場預期從而引導房價的回落。目前，高房價回調(diào)趨勢正漸次加強。”陳國強說。

    此外，遏制房價過快上漲還有“殺手锏”。其中，調(diào)控新政明確要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。業(yè)內(nèi)人士認為，如果達不到調(diào)控部門的預期，不排除接下來將有更嚴厲措施出臺的可能性，比如“住房保有稅”等稅收政策，這無疑會成為遏制高房價的“利器”。