進入５月份，在國務(wù)院和部分城市一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的“重壓”之下，一度高燒的樓市似乎進入了“冰凍期”：中介市場門可羅雀、銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷……

    盡管一些城市房價猛漲勢頭有所趨緩，但人們也發(fā)現(xiàn)，不少地方調(diào)控政策仍“按兵不動”，房地產(chǎn)商降價僅屬“少數(shù)行為”，銀行放貸“暗門”五花八門，種種跡象均表明房地產(chǎn)市場仍處深度博弈狀態(tài)，房價“堅冰”能否解凍，中國樓市能否回歸“平穩(wěn)健康”，仍然撲朔迷離。

    “地方版”調(diào)控跟進　樓市進入“冰凍期”

    到目前，北京、深圳、青島等熱點城市已出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，相比“國十條”，實施更嚴(yán)厲的信貸政策是“地方版”調(diào)控政策一大特點。４月２３日，青島市率先發(fā)布樓市調(diào)控細則，除限制外地人購房外，要求商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，以家庭為單位暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

    ４月３０日，北京市出臺了“最嚴(yán)厲”的“京十二條”，除了暫停第三套房貸、限制外地人購房措施外，首次提出了同一家庭限購一套新房的“限購令”。５月５日起，北京市公積金貸款購買二套房首付提升至五成，公積金購第三套房暫停發(fā)放貸款。

    ５月６日，深圳市樓市調(diào)控新政策出臺，包括執(zhí)行差別化信貸政策、限制炒房和投機性購房、推行人才安居工程等。

    “地方版”調(diào)控政策效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，樓市觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)交易陷入“量減價滯”狀態(tài)，部分地區(qū)樓盤價格出現(xiàn)松動。中國指數(shù)研究院對３５個城市的監(jiān)測結(jié)果顯示，上周（５月３日－５月９日），有２６個城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。

    在信貸收緊壓力下，連日來北京商品住宅交易量持續(xù)低迷，不少房產(chǎn)中介處于半歇業(yè)狀態(tài)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，５月１０日，北京市新房現(xiàn)房和期房網(wǎng)上簽約量分別只有６６套、１０１套。

    在深圳，二手房市場在新政策出臺后大幅下挫。據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周二手房市場共成交２５０９套，環(huán)比下降３５．３％。一二手房總成交２７９９套，環(huán)比下降３２．５％。

    ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹表示：“從目前市場反應(yīng)來看，調(diào)控政策發(fā)揮了作用，看來房地產(chǎn)市場已進入了一個‘冰川季’。”

    隨著“地方版”調(diào)控政策顯現(xiàn)一定的“殺傷力”，樓市遇冷，但專家提出，目前樓市正處于政府、銀行、地產(chǎn)商、購房者的多方博弈狀態(tài)，觀望情緒濃厚，房價并未出現(xiàn)整體松動跡象。

    “地方版”調(diào)控政策進度不一，不少地方仍在觀望和等待。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，部分城市房價上漲過快的主要原因是供求矛盾突出，也與一些地方和部門認識不到位、落實調(diào)控政策不力等原因有關(guān)。

    現(xiàn)有調(diào)控政策的“執(zhí)行力”遭遇考驗。記者最近以購房者身份走訪了樓市，結(jié)果發(fā)現(xiàn)仍有不少曲線炒房的“暗門”。一是通過個人消費貸款的方式“繞過”住房貸款；二是無房戶同時通過不同銀行購買多套房均可享首套房優(yōu)惠。一位銀行業(yè)人士說，購房者可以通過個人消費貸款、透支信用卡、小額無抵押貸款等方式獲得資金，銀行只要有利可圖，大多不會拒絕。

    中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，目前政策仍有漏洞，由于銀行系統(tǒng)沒有實現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，在一地買房后可以到異地貸款，并且有的銀行并沒有完全落實限貸措施。此外，“第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)”目前尚未明確，地方在執(zhí)行過程中有難度。

    盡管部分地區(qū)出現(xiàn)了房價回落跡象，但波及面和降價幅度有限，多數(shù)房產(chǎn)商對降價仍“保持沉默”。

    降價聲勢較大的恒大集團，宣布公司樓盤從５月５日起實行８.５折“讓利”促銷，但這些樓盤大多不在核心城市，并且該公司媒體部一位負責(zé)人表示：此次促銷是既定的市場策略，和調(diào)控政策沒有直接聯(lián)系。李文杰說，降不降價跟房地產(chǎn)商手里的資金量有關(guān)系，如果不急于回籠資金，降價的可能性就不大。

    樓市遇冷，是否會對相關(guān)聯(lián)行業(yè)產(chǎn)生波及效應(yīng)？一種觀點認為，當(dāng)前調(diào)控政策不可能持久，因為樓市停滯將波及鋼鐵、水泥、家居等相關(guān)行業(yè)，產(chǎn)生“多米諾骨牌”效應(yīng)，政府將很難承受經(jīng)濟壓力。不過，多年從事鋼材貿(mào)易的中間商賈勇超并不認同。他對記者說，今年螺紋鋼價格最高時達到了４５００元左右，樓市調(diào)控開始后，各地區(qū)螺紋鋼短時間內(nèi)出現(xiàn)了３００元左右的跌幅，目前價格已逐步企穩(wěn)。

    “總體來看建材價格仍處歷史高位。”長期從事鋼鐵行業(yè)市場分析的研究人員滿容容說，根據(jù)我們對幾大鋼廠出廠價格的監(jiān)測，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，４月中旬以來螺紋鋼曾出現(xiàn)一波急跌，但今后價格下跌空間有限。

    業(yè)內(nèi)人士認為，由于此輪樓市調(diào)控政策的指向性非常明確，“遏制部分城市房價過快上漲”的目標(biāo)并不難實現(xiàn)。

    華遠集團總裁任志強說，如果房價降不下來，政府還會繼續(xù)出政策。不過，業(yè)內(nèi)人士分析認為，當(dāng)前的調(diào)控措施仍屬權(quán)宜之計，從長期看要推進中國房地產(chǎn)市場步入“平穩(wěn)健康”發(fā)展，仍需一個更加成熟、系統(tǒng)的政策框架和制度設(shè)計。

    “北京樓市調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是增加土地供給。”潘石屹認為，此次北京之所以出臺如此嚴(yán)厲的政策，一個原因就是商品房存貨缺乏。北京商品房一年的銷售量為２０萬套，但目前真正能拿出來出售的房子只有三四萬套。值得關(guān)注的是，經(jīng)濟適用房上市交易、小產(chǎn)權(quán)房等政策將對樓市供需產(chǎn)生怎樣的效應(yīng)，也有待觀察。

    政府與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)能否“松綁”，在本輪樓市調(diào)控中值得關(guān)注。潘石屹說，中國的開發(fā)商與政府、銀行的關(guān)系在２００８年底曾有調(diào)整機會，但未過太長時間，一些地方政府和銀行即開始“救市”行為。

    保障房建設(shè)力度步入快車道。齊驥透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同相關(guān)部門制定２０１０年到２０１２年全國保障性住房建設(shè)規(guī)劃，這個規(guī)劃將在今年７月底以前向社會公布，主要包括各類保障性住房和棚戶區(qū)改造計劃的內(nèi)容。北京市提出，今年將確保完成新開工建設(shè)和收購政策性住房１３．６萬套，占全市住宅新開工套數(shù)５０％以上，竣工政策性住房４．６萬套的工作任務(wù)。

    開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的呼聲也日益高漲，但如何提高可操作性、避免“誤傷”普通購房者權(quán)益是必須把握的原則。潘石屹說，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅應(yīng)以別墅、多套房等為征稅對象，計稅標(biāo)準(zhǔn)可以從第二套房算起。深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，政府對樓市的調(diào)控應(yīng)該多管齊下，出臺物業(yè)稅或房產(chǎn)持有稅是平衡樓市供需平衡的根本之道。

    遏制房產(chǎn)投資投機要堵疏結(jié)合，必須拓寬投資渠道，否則炒房資金從大城市撤出后有可能向二三線城市轉(zhuǎn)移。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松說，這是關(guān)乎金融業(yè)健康發(fā)展的一個重要問題。