中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)再次交出了一份“令人驚訝”的答卷。在調(diào)控措施迭出的4月,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)第11個(gè)月上漲,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%,再創(chuàng)歷史新高。這不得不讓人擔(dān)憂,究竟使出什么招才能制服房?jī)r(jià)這匹“脫韁之馬”。

不過,也許房?jī)r(jià)上漲只是揭開了現(xiàn)實(shí)的一個(gè)蓋子,更多的事實(shí)則證明,地產(chǎn)的冰凍期確實(shí)已經(jīng)來臨,尤其是國(guó)房景氣指數(shù),已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),隨著調(diào)控政策的不斷細(xì)化,市場(chǎng)將步入觀望期,買賣雙方博弈進(jìn)一步加劇。如果調(diào)控政策繼續(xù)維持,下半年房?jī)r(jià)會(huì)受到影響。

京滬高端住宅仍在領(lǐng)漲

DTZ戴德梁行的一位分析師在接受記者的采訪時(shí)表示,據(jù)戴德梁行的監(jiān)測(cè),價(jià)格方面,一線樣本城市4月商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲10%,二線樣本城市環(huán)比上升6.5%。

據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)對(duì)北京和上海等地的調(diào)查,四月份的房?jī)r(jià)確實(shí)上漲不小。此次調(diào)查的價(jià)格分別為4月上旬和當(dāng)前價(jià)格。調(diào)查結(jié)果顯示,100個(gè)在售盤中,有59個(gè)樓盤在新政出臺(tái)后價(jià)格出現(xiàn)了上漲,其中32個(gè)樓盤漲幅在10%以上,14個(gè)樓盤的漲幅在20%以上,1個(gè)樓盤漲幅在30%以上。漲幅最高的是位于朝青板塊的中弘·北京像素,4月上旬的單價(jià)為20000元/平方米,當(dāng)前價(jià)格則為27000元/平方米,每平米整整漲了7000元,漲幅為35%。漲價(jià)數(shù)額最高的是位于朝陽(yáng)門外的悠唐·麒麟公館,4月上旬的單價(jià)為45000元/平米,當(dāng)前價(jià)格為55000元/平方米,每平方米漲了10000元,漲幅為22%。

相比之下,僅有7個(gè)樓盤在新政后下調(diào)了價(jià)格,僅有1個(gè)樓盤的降價(jià)幅度超過10%。

此外,上海的調(diào)查結(jié)果顯示,雖然最近一段時(shí)間的成交量不甚理想,但個(gè)別項(xiàng)目的售價(jià)卻不跌反漲。在接受調(diào)查的100個(gè)樓盤中,有50%的樓盤單價(jià)有一定幅度的上漲,32%的樓盤價(jià)格不變,僅18%的樓盤價(jià)格下跌。

其中,漲幅超過10%的有9個(gè)樓盤,上海一家人漲幅最高,達(dá)到16.67%。不過,位于奉賢的上海一家人地理位置較偏,原本單價(jià)就較低,新政前到新政后,從7500元/平方米漲至8750元/平方米。而皇都花園則從23000元/平方米漲至26000元/平方米,單價(jià)上漲3000元,為上漲量最大的樓盤。

不過,據(jù)DTZ戴德梁行通過對(duì)北京、上海、深圳、廣州四大一線城市十大熱銷樓盤發(fā)現(xiàn),4月份熱銷樓盤仍以高端和豪宅產(chǎn)品為主,4月份高端及豪宅占比約達(dá)70%,環(huán)比3月份上漲4.8個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)高端及豪宅需求比仍然較高。也是維持一線樣本城市商品住宅均價(jià)居高不下的因素之一。“在商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后,高端及豪宅成交相信會(huì)有所回落。”戴德梁行的分析師對(duì)本報(bào)記者表示。

根北京媒體報(bào)道,16日,萬科紫苑項(xiàng)目正式開盤銷售,紫苑項(xiàng)目本期開盤報(bào)價(jià)為25000元/平方米。據(jù)悉,附加開盤當(dāng)日折扣等優(yōu)惠條件后,其實(shí)際最終售價(jià)約為24200元/平方米。

首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光稱,如果四家指標(biāo)公司開始調(diào)整價(jià)格策略,必然引發(fā)其他開發(fā)商的迅速跟進(jìn),從而導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)價(jià)格全面調(diào)整的提前開始。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示,萬科標(biāo)桿性效應(yīng)巨大,如不出意外,萬科在北京的價(jià)格調(diào)整,將成為北京房?jī)r(jià)正式調(diào)整的開始。

而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為,目前房地產(chǎn)下行大勢(shì)確立,房?jī)r(jià)下跌是遲早的事,因?yàn)槌山涣恳褎p。另外,房?jī)r(jià)也只是樓市的一個(gè)指標(biāo),而國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)開始下降。

4月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.66,比3月份回落0.23點(diǎn),比去年同期提高10.90點(diǎn)。這是繼去年4月出現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升的“拐點(diǎn)”以來,連續(xù)第12個(gè)月攀升之后,首次出現(xiàn)回落,雖然連續(xù)9個(gè)月運(yùn)行于景氣區(qū)間,但已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。景氣指數(shù)最終沒能超過2007年11月的峰值106.59。

4月份,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為1.4%,較3月份的漲幅增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。楊紅旭分析,這主要反映了4月上半月全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力,4月中旬出臺(tái)的調(diào)控新政具有一定滯后效應(yīng),5月份開始環(huán)比增幅將持續(xù)收窄,直到第三季度出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng),也即統(tǒng)計(jì)意義上的全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn),很有可能出現(xiàn)于第三季度。而現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn),事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)具有一定的滯后性。

事實(shí)上,目前一些地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭不減,但市場(chǎng)已經(jīng)有所變化。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),截至5月16日,北京及燕郊在售及待售普通商品住宅項(xiàng)目共341個(gè),其中,113個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化已停滯,27個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)或者出現(xiàn)新的打折優(yōu)惠,105個(gè)項(xiàng)目仍在逆勢(shì)漲價(jià)。

這份非官方的統(tǒng)計(jì)顯示,北京341個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中,停漲及降價(jià)打折項(xiàng)目已占41%。相比于新政出臺(tái)前大部分樓盤每月必漲的局面,新政帶來的影響已初顯成效。

中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日在天津調(diào)研時(shí)再次重申,堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。中央政府的調(diào)控政策能否達(dá)到預(yù)期效果,地方政府的執(zhí)行力度是一個(gè)關(guān)鍵因素。住建部副部長(zhǎng)齊驥日前也公開表示,中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的主要原因是供求矛盾突出,其中,不合理的需求占了比較大的比重。同時(shí),也與一些地方和部門認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控政策不力等原因有關(guān)。

在中央拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕后,銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土部、財(cái)政部、稅務(wù)總局、民政部等部門的調(diào)控配套政策或表態(tài)接連不斷。青島、北京、深圳等地方版調(diào)控細(xì)則也相繼出臺(tái)。據(jù)報(bào),上海正緊鑼密鼓討論制定上海樓市調(diào)控細(xì)則,其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。細(xì)則可望月內(nèi)公布。

北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示,政策調(diào)整后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化首先體現(xiàn)在房屋成交量的下滑方面,成交量下降是基本特征,新一輪的房市調(diào)控也必然遵循這種規(guī)律。調(diào)控政策的出臺(tái)最主要是改變了人們的預(yù)期,預(yù)期變化反映在成交量方面就是交易萎縮下滑,成交量下滑持續(xù)到一定程度才會(huì)表現(xiàn)在房?jī)r(jià)的波動(dòng)上。

不過,陳同時(shí)指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)不能籠統(tǒng)而論。對(duì)于前期價(jià)格上漲較快,明顯有泡沫的區(qū)域,價(jià)格回調(diào)是必然的;而前期比較健康平穩(wěn)的市場(chǎng)未必會(huì)迎來價(jià)格的明顯回落。在他看來,北京、上海、深圳等一線城市肯定會(huì)面臨價(jià)格回調(diào)。而房?jī)r(jià)相對(duì)溫和平穩(wěn)的二三線城市,面臨的調(diào)整有限,不同的城市和區(qū)域會(huì)表現(xiàn)出比較大的差異。

而從目前政策層面釋放出的信號(hào),調(diào)控之路不會(huì)就此終止。而中廣網(wǎng)也報(bào)道,“饅頭剛蒸上,還沒熱透,不會(huì)撤火。”一位接近住建部的權(quán)威專家向媒體表示,目前房?jī)r(jià)不再上漲的第一個(gè)目的已經(jīng)達(dá)到,但調(diào)控遠(yuǎn)沒有結(jié)束,接下來的新政會(huì)視前一輪調(diào)控的情況而定。

此外,宏觀經(jīng)濟(jì)層面,尤其是CPI的走高引發(fā)的加息預(yù)期,則是懸在高房?jī)r(jià)頭上的另一塊石頭。經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光也撰文表示,自1月份以來,央行已經(jīng)通過公開市場(chǎng)操作收緊流動(dòng)性,并且今年以來先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。1至4月份,新增貸款額持續(xù)下降,年初定下的7.5萬億全年新增貸款目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)存在很大不確定性。由于5月或6月中國(guó)CPI水平很可能超過3%的警戒線,故加息的可能性依然很大,如若不在二季度,那么三季度的可能性更大。

“所有的因素疊加在一起,誰也不知道哪項(xiàng)政策將是壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。(南方日?qǐng)?bào)駐京記者胡劍龍)