杭州春季房交會之后，面對房交會期間參展商品房僅成交33套的慘淡業(yè)績，無論開發(fā)商還是購房者，大家都形成一個共識：如果這樣的行情繼續(xù)，未來的杭州樓市房價肯定下跌。只是下跌幅度、區(qū)域還是未知數(shù)。

房交會結(jié)束后，不少降價消息從坊間傳出：復(fù)地旗下樓盤將打7折；萬科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米……焦點幾乎都集中在外來的全國性大公司上。這是真的嗎？假如房價下跌，今年會呈現(xiàn)和2008年怎樣不同的景象？哪些區(qū)域、哪些公司會率先出手？

全國性大公司將率先降價？

萬科、保利、復(fù)地回應(yīng)傳聞：降價，沒聽說這回事

房交會后，一個消息在業(yè)界流傳甚廣：那就是復(fù)地等3家全國性的大公司將在6月份率先降價。消息還傳得“有鼻子有眼”：復(fù)地旗下樓盤將打7折；萬科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米。

這是真的嗎？萬科杭州、浙江保利、浙江復(fù)地公司相關(guān)營銷負責(zé)人在接受記者采訪時均斷然否認(rèn)近期降價一說。浙江保利相關(guān)負責(zé)人表示，東灣接下去將推出一批一線江景公寓，目前正在梳理客戶，這批房源的上市時間、價格都還沒確定，內(nèi)部也沒聽說要降價。萬科杭州、浙江復(fù)地公司相關(guān)人士均表示，沒有這回事。

不過，大家的猜測為什么都集中在外來大鱷上，卻有一定的原因可以追蹤。

2008年杭州樓市的打折最早由萬科開始。今年全國市場最早傳出大范圍打折的是恒大的8.5優(yōu)惠降價促銷。雖說恒大的8.5折經(jīng)過央視記者暗訪，被證明有一定的做秀成份，但全國性公司迫于全國一盤大棋的考慮，很可能成為此輪降價大軍中的急先鋒，這已成為業(yè)內(nèi)不爭的共識。

“杭州本地開發(fā)商基本抱團作戰(zhàn)，不可能先跳出來降價。外地公司就不一樣了，聽總部指揮，而且對全年銷售額的考核也比較嚴(yán)格，所以，外地公司率先打折的可能性較大。”一位本地開發(fā)商如些判斷。

也有人認(rèn)為，誰先降價并不在于是不是大公司，而是開發(fā)商的資金鏈。“今年開發(fā)商面臨的降價壓力和2008年不一樣，當(dāng)時開發(fā)商資金鏈即將斷裂，不降價就得死，今年不少公司不差錢。按照常規(guī)，資金鏈緊的開發(fā)商，如果回款不理想可能會率先降價。”房交會上，一位開發(fā)商如此對記者分析道。

去年房價漲得最多區(qū)域會率先領(lǐng)跌？

四大板塊房價漲幅超過100%

這次調(diào)控新政打擊的是投資投機客，而杭州投資客集中的區(qū)域，往往去年的房價漲幅也是最大的。

去年漲得最兇的區(qū)域是否會率先出現(xiàn)價格松動？記者選取了樓市成交較為活躍的11個板塊，并根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，隨機選取了板塊內(nèi)兩個代表樓盤的成交均價進行統(tǒng)計。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，11個板塊內(nèi)，平均漲幅超過100%的板塊共有4個：下沙、九堡、濱江、橋西。

區(qū)域漲幅最大的是下沙區(qū)域。保利東灣，去年4月份所有住宅房源的平均成交價為6752元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價為16608元/平方米，漲幅為146%；世茂江濱花園，去年4月份所有住宅房源的平均成交價為7320元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價為14710元/平方米，漲幅為100%。

九堡漲幅稍次。麗江公寓去年4月和今年4月相比，漲幅為74%；陽光國際漲幅為155%。不過陽光國際去年這批房源是非江景房，而陽光國際今年4月成交房源中多為江景房。

濱江的漲幅也較大。東方郡去年4月份住宅的平均成交價為11085元/平方米，今年4月份的住宅成交均價高達26259元/平方米，漲幅達到137%。賀田尚城去年4月份住宅的平均成交價為9498元/平方米，今年4月份的住宅成交均價高達16473元/平方米。漲幅達到73%。

橋西板塊是11個板塊中唯一漲幅超過100%的市中心板塊。燕園和南北西岸，漲幅分別為117%和99%。

“漲幅較大的區(qū)域一般都是由投資客推動。去年的火爆行情下，各個區(qū)塊投資客的比例都超過一半，某些區(qū)域更甚。漲幅越大的區(qū)域自然投資客越多，率先降價的可能性相對大一些。”一位業(yè)內(nèi)人士如此分析道。

但也有人認(rèn)為，去年房價漲幅基本上每個區(qū)域都超過60%以上，既然大家一起漲，要降大家都得降。“最可能降的是今年3、4月提價的樓盤。房價回到去年12月份應(yīng)該是看得到的。”一位資深人士分析說。

最差的房源率先開始降？

降價會實行差異化

“和2008年所有項目集體打折不同，今年的降價很多公司可能會采取差異化降價的策略。比如分項目、分房源，一個公司旗下的所有項目不會全打折，一個項目的所有房源也不會全打折。跟國家的差異化調(diào)控策略相匹配，開發(fā)商的打折策略也會呈現(xiàn)差異化特征。”中大房產(chǎn)的唐偉認(rèn)為。

丁橋冠宇雋園，新政后開盤，開盤價為13500元/平方米左右，但房源定價的差距拉得非常大。

這個樓盤東邊套的定價特別高，在14000元/平方米以上，而中間套定價則較低，在12000~13000元/平方米左右。這次開盤共4幢樓，兩幢沿馬路的樓和其他兩幢樓的價格也相差1000元/平方米。

“這個樓盤中間套房源基本為90平方米以下的房源。因為這批房源面向首次置業(yè)者，資金實力較低，適當(dāng)便宜點比較有效果。”一位開發(fā)商如此評價冠宇雋園的定價策略。

從2008年下半年的杭州樓市降價看，率先打折的確實是一些尾盤和位置相對不理想的房源。如當(dāng)時的魅力之城，先打折的是尾盤；麗江公寓，當(dāng)時率先促銷的也是一批南北不通風(fēng)的89平方米戶型。

對此，也有開發(fā)商表示，一旦一個區(qū)域出現(xiàn)價格松動，除了品質(zhì)好的樓盤降幅會少一些，很難保證其他樓盤不會跟風(fēng)降價。降價的出現(xiàn)只能是大面積的，因為一個樓盤也很難讓某些房源降，某些房源不降。（記者 張卉卉 孫晨/錢江晚報）