公攤迷霧

演播室主持人 敬一丹：

您好觀眾朋友，歡迎您收看《焦點訪談》。

在山東省高密市有一個樓盤叫貴賓首府，不久前這個樓盤的很多業(yè)主在收房的時候發(fā)現(xiàn)，公攤系數(shù)竟高達50%以上，有人把它稱為史上最牛的公攤系數(shù)。記者在進行實地調(diào)查以后發(fā)現(xiàn)，在貴賓首府，如此高的公攤系數(shù)的背后，暴露出的是職能部門在預(yù)售房合同監(jiān)管上的重重漏洞。

解說：

這是在山東省高密市的繁華地段剛剛建起的一座地標式建筑——貴賓首府。2007年，它曾作為期房面向業(yè)主銷售，由于這是高密市第一座高層建筑，因此當時這個樓盤賣的很火。剛剛成家的張維還很慶幸能為父母、為自己在這里搶購兩套一室一廳的房子，但他來收房推開房門時卻傻了眼。

張維 貴賓首府業(yè)主：

第一感覺就感覺這個房子的面積明顯小了。

記者：

像你買的時候，合同上約定是多大面積？

張維：

是這樣，我當時買的時候是買了兩套，總的面積是85平米。然后我實際上現(xiàn)在兩套的面積加起來的話，應(yīng)該也不到50平米。

解說：

買房時，開發(fā)商曾在現(xiàn)場擺設(shè)了兩個樣板間，有廚房、客廳、臥室，功能很全，這讓張維很動心?？裳巯伦约嘿I的這兩套精裝修的房子卻怎么也和當時看到的樣板間聯(lián)系不上。

張維：

鞋柜，然后以及像這邊的沙發(fā)、床，這個房間的面積根本就擺放不了那么多家具，只能放很少的，放一張床，放一點簡單的凳子。

解說：

遇到同樣問題的還有很多購買貴賓首府房子的業(yè)主，他們都對自己購買的房屋面積充滿了疑慮。他們覺得自己的房屋面積不僅與樣板間相差很大，而且與買房時銷售人員的承諾也不一致。

記者：

當時給你承諾的，當時說公攤是多大？

周敏 貴賓首府業(yè)主：

不超過30%。

記者：

公攤不超過30%？

周敏：

對，他明確說過這一點。

解說：

但在貴賓首府一樓，記者看到，高密市晟暉房產(chǎn)測繪公司對貴賓首府的測繪結(jié)果發(fā)現(xiàn)，除了一二層商用之外的房屋，最低分攤系數(shù)是0.52，有的樓層是0.56，還有的甚至接近0.85。

雖然國家在一般住宅的公攤系數(shù)上沒有規(guī)定上限，但通常不會超過0.3。但這里的公攤系數(shù)怎么會高達0.52以上呢？

李偉 濰坊福城置業(yè)有限公司辦公室主任：

因為我們這個樓是一個酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，它不相當于普通住宅。有了高的配置，所以說它的公攤系數(shù)必然要高。

解說：

原來，貴賓首府公攤系數(shù)高的原因在于這座樓不是普通的住宅樓，而是酒店式公寓，有很多公共設(shè)施需要分攤。記者在樓內(nèi)看到，貴賓首府它有五部電梯，寬敞的大廳，還有20條走廊，看上去的確不像是普通住宅。

記者：

當時你們買的時候有沒有跟你說，這是一個酒店式的公寓？

周敏：

沒有，當時跟我們簽合同的時候，他就跟我們說是住房。

記者：

那當時他這個房子賣給你們的時候，標明是什么性質(zhì)的房呢？

張維：

住宅。

解說：

讓張維等人確信自己購買的是普通住宅的，不僅因為有漂亮的樣板間，有銷售人員的承諾，更重要的是這份商品房買賣合同。

記者仔細查閱了這份合同，發(fā)現(xiàn)其中一句“買受人的房屋僅作住宅使用”，這讓購房者誤以為自己購買的是普通住宅，沒有任何其它字句告知購房者購買的是酒店式公寓。

記者：

為什么不在合同上標明是公寓？

李偉：

合同，這個事我還不是很清楚。因為什么，我的觀點，就是我們銷售的觀點，公寓就是住宅。

解說：

雖然國家目前還沒有嚴格界定酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別，但在規(guī)劃設(shè)計中，酒店式公寓與普通住宅有著很大的不同。其中與消費者利益密切相關(guān)的是由于結(jié)構(gòu)和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠遠高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為70年，綜合用地為50年。而在貴賓首府的土地使用證上記者看到，土地使用年限是50年。也就是說，業(yè)主購買貴賓首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費者確實很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區(qū)別。如果在合同中不加以注明，很容易誤導(dǎo)購房者認定自己購買的房屋就是一般住宅。

邱寶昌 北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師、中國消費者協(xié)會律師團律師：

我認為這個合同里面有很不明確的地方，應(yīng)該寫上這個是住宅，還是酒店式公寓，它不填寫實際上就隱藏著、隱瞞了重大事實。我認為這是一個合同上的一個缺陷，這實際上涉嫌侵害了消費者的知情權(quán)。

解說：

不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個重要缺陷，就是在面積約定時只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內(nèi)面積。

記者：

為什么不把這個東西當時寫到合同上，或者明確交代給業(yè)主呢？

李偉：

我個人理解，他們沒有問我，我只賣的是建筑面積，業(yè)主沒有強烈要求注明公攤面積和公攤系數(shù)，我也不必要加上。

解說：

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，以建筑面積計價的當事人應(yīng)當在合同中約定，套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，像這樣不寫明套內(nèi)面積和公攤面積的是明顯的違規(guī)行為。

正是因為貴賓首府的開發(fā)商與業(yè)主簽定的合同中存在諸多問題，才導(dǎo)致眾多業(yè)主不了解自己購買的房屋真實的用途和面積。

其實，對于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關(guān)規(guī)定，按理說應(yīng)該會有職能部門為他們把關(guān)。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，承擔商品房銷售管理責任的是各地建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，那么高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室又是如何履行監(jiān)管的職能呢？

記者：

那作為商品房的主管部門，對于簽署這樣的合同，你們要不要承擔一定的監(jiān)管責任？

潘守亭 山東省高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室黨支部書記：

這個情況我不很清楚。

記者：

在不在你監(jiān)管范疇之內(nèi)？

潘守亭：

應(yīng)該是合同的發(fā)放，應(yīng)該我們是有的，但是監(jiān)管我們是不管的。

記者：

他怎么賣都可以？

潘守亭：

怎么賣都可以，我認為應(yīng)該是這樣。

解說：

在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室登記備案，這也是合同接受職能部門審查的一個過程。

邱寶昌：

不動產(chǎn)的買賣預(yù)售合同是要備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時候，他就看你是不是符合相關(guān)的規(guī)定。那像這個合同必要條款當中有建筑面積，后面還有套內(nèi)建筑面積，分攤面積都空下來，這也是應(yīng)該填而沒有填的。那作為職能部門在備案審查的時候，你應(yīng)該要對這種不符合備案形式、備案要求的合同，應(yīng)該要求它重新備案、讓它如實填寫相關(guān)數(shù)據(jù)以后再進行備案，而我們的職能部門沒有認真履行這種監(jiān)管職能。

解說：

不僅如此，高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預(yù)售許可證時也沒有按照規(guī)定要求操作。

在貴賓首府的預(yù)售許可證上，記者看到，房屋用途、性質(zhì)上沒有明確標明是酒店式公寓，而是寫著營業(yè)和居住。

記者：

那你們發(fā)放這個依據(jù)是什么？

潘守亭：

我忘了這個事了，我看一下可以嗎，營業(yè)、居住。

解說：

按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售許可證的發(fā)放依據(jù)是建設(shè)項目的立項、規(guī)劃、土地使用權(quán)等批準文件。也就是說，預(yù)售許可證應(yīng)與立項、規(guī)劃、土地相一致。記者查閱了貴賓首府的立項文件，上面明確標明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據(jù)高密市規(guī)劃局負責人介紹，該項目規(guī)劃也是酒店式公寓。但高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室卻沒有依據(jù)此文件發(fā)放預(yù)售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

邱寶昌：

實際上這和規(guī)劃，和土地使用是不一致的，違反了建設(shè)部《關(guān)于預(yù)售許可管理辦法》當中預(yù)售證發(fā)放的有關(guān)規(guī)定。那現(xiàn)在為什么會出現(xiàn)營業(yè)和居住和以前的酒店式公寓與混合式住宅不一致，這一點我認為只有相關(guān)的職能部門，他們才能解釋清楚。

記者：

為什么會跟規(guī)劃不同？

潘守亭：

這個可以看看，看看是什么原因，肯定它這是有原因的，我認為肯定是有原因的。

記者：

你認為什么原因呢？

潘守亭：

什么原因我不是很清楚。

記者：

但是也正是這樣的一個預(yù)售許可證，就會給業(yè)主們造成一種誤導(dǎo)，你覺得這個責任在誰呢？

潘守亭：

這個我不是很清楚。

演播室主持人 敬一丹：

面對著購房者房地產(chǎn)商云山霧罩，職能監(jiān)督似有實無，而蒙在鼓里的張維們相信合同，相信政府職能部門發(fā)出的商品房預(yù)售許可證，相信自己買的就是住宅。而現(xiàn)在呢，他們不僅要承受過高的公攤系數(shù)，還要繳納商用標準的水電費和物業(yè)費，房地產(chǎn)商缺乏誠信，職能部門監(jiān)管不力，給購房者造成的損失該由誰來買單呢？