開盤即“售罄”似乎已經(jīng)成為了遙遠的歷史，宏觀調(diào)控重點指向的住宅項目如此，非住宅立項卻被當(dāng)作住宅銷售的項目，也難逃影響。

懸在這些項目頭上的不僅有遏制房地產(chǎn)投機炒作的調(diào)控“ 利劍”，北京市近日下發(fā)的禁止酒店類以公寓名義切割散售的政策，也波及到了這些土地使用權(quán)限不足70年的“類住宅項目”上。

記者調(diào)查合生創(chuàng)展旗下的麒麟社、霄云里8號、世界村等項目后發(fā)現(xiàn)，其開盤后銷售進度較之以前的銷售速度明顯放慢。那些以“類住宅”為產(chǎn)品線主流供應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)，未來或許將面對更大的變數(shù)。

“利潤大戶”率先“降價”

在合生創(chuàng)展今年給華北區(qū)設(shè)定的銷售任務(wù)“翻兩番”的目標(biāo)之下，合生創(chuàng)展上下都明白霄云里8號的重要性，在已經(jīng)把戰(zhàn)略方向由“規(guī)模”轉(zhuǎn)向“利潤率”之后，這個售價一度高達6萬元/平方米的高檔豪宅項目，對于實現(xiàn)華北區(qū)銷售任務(wù)目標(biāo)，顯然意義非凡。然而，合生創(chuàng)展始終不愿對外直接提及或者極力規(guī)避的一個事實是，這個在合生創(chuàng)展產(chǎn)品線中居于最高端地位的項目，卻是一個產(chǎn)權(quán)期限不滿70年的“類住宅”，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該項目的立項絕大多數(shù)為50年的酒店式公寓，而目前，北京市剛剛下發(fā)文件，要求酒店立項項目不得改做住宅散售。

北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負責(zé)人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，按照《行政法》的相關(guān)規(guī)定，之前已經(jīng)辦理完規(guī)劃以及銷售手續(xù)的項目，其預(yù)售批準(zhǔn)手續(xù)仍然有效。盡管如此，但霄云里8號項目開始變相降價促銷，卻已經(jīng)成為不爭的事實。記者了解到，該項目近日給予買房人一次性付款68折的“超大折扣”。參照其5月4日公布的新一期開盤均價37000元/平方米計算，此次折扣之后的實際售價也僅在27000元/平方米左右。在接受京城媒體記者采訪時，霄云里8號銷售代理機構(gòu)三益堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負責(zé)人表示，該項目一直以來的主要客群就是投資客，新政對這部分人的限制力度最大，拋出這樣的折扣也是為了降低門檻，盡快消化剩下的市場需求。不過，他始終強調(diào)，該項目目前的價格是“折扣優(yōu)惠”而非“直接降價”。

“類住宅”風(fēng)光不再

本報在今年春節(jié)前曾對合生·世界村“類住宅”以非住宅用地用開發(fā)并用以作為住宅銷售進行了專題報道，引起業(yè)界廣泛關(guān)注，三個月之后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 牽 頭 四 部 門 共 同 下 發(fā) “ 禁 酒令”，明確禁止酒店類立項的商用物業(yè)切割產(chǎn)權(quán)作為住宅銷售，并且同時強調(diào)，將對商業(yè)類項目的切割產(chǎn)權(quán)銷售，進行進一步規(guī)范。此規(guī)定甫一出臺，北京土地市場立刻遭遇史無前例的一日“四流拍”，更為微妙的是，這四塊土地均屬于商業(yè)或綜合類立項，按照北京樓市通常的操作規(guī)則，這些土地在“禁酒令”出臺之前，都可以變相改做“類住宅”對外銷售，但對這一禁令，市場的反應(yīng)不可謂不明顯。

反應(yīng)不止出現(xiàn)在一級土地市場。記者了解到，合生創(chuàng)展旗下的兩個類住宅項目———世界村和麒麟社，其市場銷售進度都不同程度地較先前有所放慢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的情況顯示，合生·世界村項目于5月25日取得預(yù)售許可開始對外銷售，截至6月8日，該網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目僅有一套“已簽約”記錄，而其余可售房源中，只有30%左右的房源被顯示為“網(wǎng)上聯(lián)機備案”。對于“網(wǎng)上聯(lián)機備案”與“已簽約”的區(qū)別，北京市住建委的一位人士向記者表示，并不能將兩者完全等同，網(wǎng)上聯(lián)機備案可以是“確定的購買意向”，也可以是“已經(jīng)繳納了首付款”，但其核心區(qū)別在于，網(wǎng)上聯(lián)機備案意味著銀行按揭貸款的審批尚在進行，而未最終批準(zhǔn)。

“現(xiàn)在銀行對這類物業(yè)的貸款也相對謹慎，而且購買這些項目的，基本都是二套以上的購房行為，因此，貸款的審批也存在一定的變數(shù)。”一位不愿具名的按揭貸款律師向記者解釋。記者調(diào)查同樣情況的麒麟社后亦發(fā)現(xiàn)，情況與合生世界村類似，在麒麟社1號樓的銷售記錄表上，僅有一套被顯示為“聯(lián)機備案”，其余均為可售狀態(tài)。

“商改住”將面臨“滅頂之災(zāi)”

北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰認為，這些“類住宅”項目，很可能成為新一輪樓市價格調(diào)整周期中的“發(fā)力點”所在。市場情況也確實從一定程度上驗證了他的判斷。日前，在位于回龍觀首開智慧社的售樓處，大廳里寥寥的幾個人和銷售表上一半多的空白，顯示著人氣的稀薄。“是賣得差多了，要是放在三四月，開盤當(dāng)天就基本不會有剩 房 。 ” 銷 售 員 謝 小 姐 告 訴 記者。而在智慧社的銷售計劃里記者看到，和70年住宅樓相鄰的，就是三棟50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，計劃在6月中旬開盤。“您來的真巧，開發(fā)商剛 放 出 了 開 盤 均 價 ， 每 平 方 米15000元，而且像您這樣來得早的客戶，我可以給您做到團購里，折扣完也就在每平方米13000元左右。”銷售人員稱。

“早幾年房地產(chǎn)市場因為寫字樓租金收益、售價高，許多開發(fā)商紛紛將取得的住宅項目改為商住項目，以70年產(chǎn)權(quán)為最大賣點，最典型的就是潘石屹的SO H O系列項目。由于規(guī)劃性質(zhì)是住宅，因而每套房子雖然作為寫字樓來使用，但是衛(wèi)生間和廚房都需要保留，而開發(fā)商出于減少成本的目的，項目雖然實際上作為寫字樓來設(shè)計和使用，然而在許多硬件要求比如大堂、電梯等還是以住宅的規(guī)劃要求來配備，導(dǎo)致這些被擅自改做商住樓的住宅項目高峰期電梯根本無法使用，到2007年，住宅價格暴漲，住宅投資收益大大超過寫字樓，出現(xiàn)了住宅寫字樓售價和租金的倒掛，大量的項目又紛紛將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅(即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品)，目前北京市場上打著酒店式公寓和高檔公寓旗號的，幾乎都是此類型產(chǎn)品。”

楊少峰說，此類項目往往是商業(yè)或者公建立項，產(chǎn)權(quán)40年至50年，由于項目立項非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費，居住成本遠遠高于住宅項目。而且，這些項目按規(guī)定不能接通燃氣，所以通常以電磁爐來取代煤氣。事實上，住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃中對于消防的要求和寫字樓有著較大的差別，因為住宅家家需要點火做飯，所以對每戶的通風(fēng)要求很高，寫字樓則沒有這方面要求，所以此類項目安全隱患是很大的。但是，在利益的驅(qū)使下，許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，而利用公建項目層高可以達到5.6米的特點，將一層變?yōu)槎拥腖 O F T產(chǎn)品成了非常常見的做法。然而，無 論 是 “ 商 改 住 ” 還 是 “ 住 改商”，由于政府在土地出讓的時候已經(jīng)明確規(guī)定了項目的用途，而相關(guān)法律中對于改變土地用途明確規(guī)定為違法，這些項目都存在著較大的風(fēng)險。

北京市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、國土局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》從6月1日起實施。市住建委相關(guān)負責(zé)人解釋：“主要目的還是規(guī)范市場，否則將來到處都是住宅，原來的商業(yè)、酒店也成了住宅，城市就失去了后續(xù)活力。酒店項目本身是非住宅類的，而新政主要是針對住宅類的。”這位負責(zé)人透露，下一步還將陸續(xù)出臺有關(guān)商業(yè)、綜合用地項目改住宅將被禁售的規(guī)定。楊少峰認為，這樣一來，北京許多項目都將面臨巨大的難題，那些已經(jīng)在施工的項目將面臨進退兩難的選擇，而已經(jīng)購買但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問題，已經(jīng)入住的項目，未來的出售將變得困難。如果說新政是讓樓市需求低迷，“商改住”禁令將立馬讓許多項目面臨滅頂之災(zāi)，但不管如何，作為政府，嚴格標(biāo)準(zhǔn)是必要的，北京的新規(guī)定，將對中國樓市產(chǎn)生重大的示范效應(yīng)，購房者應(yīng)當(dāng)擦亮眼睛看清項目了。（記者　洛濤）