樓市調(diào)控第二輪信號(hào)頻發(fā)

土地出讓金恐將提至３０％ ８月份市場(chǎng)數(shù)據(jù)可能價(jià)量齊跌

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道 “目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整。”國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史7月4日在大連舉行的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)時(shí)如是說。

徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號(hào)。樓市的全面調(diào)整，意味著市場(chǎng)真正的價(jià)量齊跌。

中國(guó)指數(shù)研究院7月2日發(fā)布報(bào)告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局。

調(diào)控決心不變

國(guó)土部與住建部近日分別密集召開會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控推出多項(xiàng)措施。這些舉措被外界猜測(cè)為兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。

徐紹史在6月28日召開的第17次部長(zhǎng)辦公會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各級(jí)國(guó)土資源部門堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作。

在7月4日的會(huì)議上，徐紹史再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國(guó)土資源部門當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)。要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月24日也在青島召開現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人悉數(shù)到場(chǎng)。會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備。

而國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也在一次由各省分管副省長(zhǎng)參加的工作會(huì)議上要求，“新國(guó)十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說，面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，上述會(huì)議內(nèi)容可看作官方表態(tài)，中央政府調(diào)控樓市的決心不變，土地政策調(diào)控市場(chǎng)的策略仍在持續(xù)。

醞釀再提出讓金

而對(duì)于政府即將開啟第二輪樓市調(diào)控的猜測(cè)始于日前媒體報(bào)道。報(bào)道稱，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“19號(hào)文”）中規(guī)定“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

對(duì)于此舉，國(guó)土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場(chǎng)上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。

通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房?jī)r(jià)。

“政策已從調(diào)控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。”多位地產(chǎn)專家認(rèn)為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場(chǎng)將作進(jìn)一步調(diào)控。

對(duì)此，天河某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，“開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時(shí)候。只有通過加大降價(jià)促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會(huì)加速樓價(jià)下滑的速度。”

三季度或量?jī)r(jià)齊跌

據(jù)博覽財(cái)經(jīng)資訊的研究預(yù)測(cè)，七八月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸打破量跌價(jià)滯的局面，市場(chǎng)數(shù)據(jù)方面將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價(jià)將成為輿論的焦點(diǎn)，但房?jī)r(jià)總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房?jī)r(jià)的下跌速度將會(huì)有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房?jī)r(jià)托底，決定了開發(fā)商在降價(jià)問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅(jiān)守價(jià)格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市，也需要1－2個(gè)月。

但博覽研究員預(yù)測(cè)說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價(jià)之后，四季度將是房?jī)r(jià)大跌塵埃落定的時(shí)候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫(kù)存也將上升到較高的水平，房?jī)r(jià)具備大跌的必要條件。（盧元強(qiáng) 虎常春 邱瑟）