2010年剛剛過半,出臺(tái)2個(gè)多月的“新國(guó)十條”已經(jīng)逐漸顯示出它的威力。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年,主要城市成交面積同比普遍下跌。重點(diǎn)城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過了50%。

不過數(shù)據(jù)同樣顯示,上半年重點(diǎn)城市成交均價(jià)相比2009年、2008年同期均大幅上漲,30個(gè)重點(diǎn)城市中深圳成交均價(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó),漲幅高達(dá)71.17%,北京以67.81%的漲幅位列第二。而多數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)也都在逆市上漲。

量跌價(jià)滯的尷尬動(dòng)搖著調(diào)控的權(quán)威。連國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史近日都罕見地出來派“定心丸”:再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。在調(diào)控密度前所未有地集中的2010年,是否還會(huì)有新政策祭出,房?jī)r(jià)能否最終回歸理性,目前雖仍是一個(gè)問號(hào),但政府的強(qiáng)烈決心顯示出本輪調(diào)控應(yīng)當(dāng)不會(huì)無功而返。

上半年調(diào)控組合拳已顯效

一線城市成交大跌降價(jià)預(yù)期形成

高燒不退的樓市從去年底開始受到了嚴(yán)厲而密集的調(diào)控。

2009年12月9日,國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；12月14日,“國(guó)四條”明確抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；2010年1月10日,國(guó)辦通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列調(diào)控再度升級(jí),“新國(guó)十條”出臺(tái),二套房貸首付標(biāo)準(zhǔn)提高至50%,三套房貸也受到了嚴(yán)格限制。期間,住建部、國(guó)土部等有關(guān)部委的相關(guān)樓市調(diào)控措施更是令人目不暇接。

綜合來看,以“新國(guó)十條”為集大成者的系列調(diào)控既增加了土地供應(yīng),加快保障房建設(shè),又抑制了大量投資投機(jī)需求,尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流形成了剪刀差壓力:銀行對(duì)開發(fā)商貸款嚴(yán)加審查,貸款拿地受到嚴(yán)格限制,開發(fā)商的信托貸款融資渠道又遭到封殺；而稅務(wù)部門也給開發(fā)商帶來了清算土地增值稅的考驗(yàn)。

系列組合拳的祭出自然收到了明顯的效果。從年初開始,成交量就出現(xiàn)明顯下滑,尤其是4月中旬以來,市場(chǎng)更是接近“冰點(diǎn)”,各地“零成交”樓盤大量出現(xiàn)。以北京為例,根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),6月上旬北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中,147個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“零成交”。取得預(yù)售許可證的11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)期房4788套,目前全部處于未簽約狀態(tài)。

而中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。重點(diǎn)城市中,僅武漢成交面積同比有明顯幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超過了50%；北京、上海跌幅也分別達(dá)到了39%和49%。

雖然從房?jī)r(jià)來看,上半年重點(diǎn)城市的成交均價(jià)比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中,深圳領(lǐng)漲全國(guó),其次為北京、杭州,漲幅都在60%以上。但必須看到,在調(diào)控政策影響下,這些城市成交均價(jià)已放緩了上漲步伐,總體來看環(huán)比漲幅逐月縮小。業(yè)內(nèi)人士指出,調(diào)控效果從量跌到價(jià)跌需要一段時(shí)間,目前雖然降價(jià)并不明顯,但總體來說降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成。

開發(fā)商資金壓力逐漸加大

量跌價(jià)滯的僵局遲早被打破

盡管如此,量跌價(jià)滯的僵局仿佛始終是樓市調(diào)控過程中繞不過去的一個(gè)彎。降價(jià)的預(yù)期大大增加了購(gòu)房者觀望的底氣；而對(duì)部分開發(fā)商而言,以往調(diào)控往往持續(xù)不久,只要手中資金流沒有大的問題,熬過一年半載的低潮期似乎也不是太大的問題,因此捂盤惜售抱起了“死扛”的信念。

這也導(dǎo)致了本輪調(diào)控中的一個(gè)有趣現(xiàn)象。與2008年的樓市調(diào)整相比,本次調(diào)控表現(xiàn)出明顯的二手房帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格下跌的格局,而不像2008年樓市調(diào)整中的由一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士分析,這主要因?yàn)榻?jīng)歷2009年的熱銷后,多數(shù)發(fā)展商資金相對(duì)充裕。而且對(duì)開發(fā)商來說,降價(jià)也可能引起更多的連鎖負(fù)面反應(yīng),因此不到萬不得已不會(huì)輕言降價(jià)。而二手房的小業(yè)主既沒有上述顧慮,抗壓能力也相對(duì)較小,因此愿意盡快降價(jià)套現(xiàn)。

雖然從量跌到價(jià)跌的僵局還將維持多久不得而知,但可以明確的是,目前部分城市成交量已呈現(xiàn)探底之勢(shì),預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)成交量將會(huì)出現(xiàn)觸底,開發(fā)商的資金壓力逐漸加大。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生透露,近期開發(fā)商資金充裕度開始下降,開始用自己的錢來投資,其中自有資金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有資金是1452億元,而今年5月份達(dá)到了2000多億元。自有資金率大幅度上升到70%,而去年的數(shù)據(jù)是50%。

由此,房企內(nèi)部也逐漸出現(xiàn)分化。部分標(biāo)桿房企基于市場(chǎng)預(yù)期的改變,率先進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。如恒大、萬科、綠城等標(biāo)桿房企已針對(duì)部分地區(qū)的部分項(xiàng)目開始通過各種手段低調(diào)降價(jià),雖然降價(jià)的幅度不大,但取得了不錯(cuò)的成效。

以萬科為例,公告顯示,6月該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%；銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)82.34%,銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)71.62%。分析師指出這主要得益于萬科近期增加了推盤數(shù)量,并對(duì)部分樓盤降價(jià)銷售。

國(guó)土資源部已率先行動(dòng)

下半年調(diào)控政策不會(huì)轉(zhuǎn)向

對(duì)于本輪調(diào)控最終是否能真正使房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理的價(jià)位,打破量跌價(jià)滯的僵局,分析指出,這有待政策的鞏固和調(diào)控的深入。

目前主要的阻力來自于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。中投顧問分析指出,按慣例于7月中旬召開的國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)被提前至上一周召開,從座談會(huì)上引發(fā)出來的對(duì)二季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回落的預(yù)期,可能將成為樓市調(diào)控走向的分水嶺。一份高盛的最新研究報(bào)告預(yù)計(jì),中國(guó)二季度及三季度的GDP環(huán)比增速可能將下滑至8%甚至更低的水平。在這樣的宏觀背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控能否延續(xù)目前的緊張態(tài)勢(shì)不免令人擔(dān)憂。而根據(jù)高盛的預(yù)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施延續(xù)到7月底后可能將會(huì)出現(xiàn)一些微妙的轉(zhuǎn)變。

不過,在近日召開的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史罕見地表態(tài),到目前為止,在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下,內(nèi)地主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),預(yù)期再過一個(gè)季度左右,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨全面調(diào)整,房?jī)r(jià)會(huì)有所下降,但不同城市表現(xiàn)不一,下降到什么程度不好預(yù)測(cè)。這不僅傳遞出政府調(diào)控樓市的強(qiáng)烈決心,也表明政策調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向。

徐紹史表示,下半年國(guó)土資源部仍將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。一是嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行,保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。二是嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的,國(guó)土資源部正在對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行梳理,將出臺(tái)新的政策,解決這個(gè)問題。三是嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問題,開發(fā)商在土地出讓新合同當(dāng)中,與政府約定了開竣工日期,國(guó)土部將依據(jù)土地出讓新合同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。

事實(shí)上,4月中旬“新國(guó)十條”出臺(tái)以來,相關(guān)調(diào)控始終沒有停滯。就在最近,國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智就透露,國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度,對(duì)于已出讓的土地,土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國(guó)土部“競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

這些最新的動(dòng)向,被不少人解讀為第二波樓市調(diào)控政策的方向。不過,北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺(tái)很多新政策,“新國(guó)十條”已經(jīng)是對(duì)癥下藥的政策了。只是很多具體政策執(zhí)行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。因此下半年調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該主要還是抓落實(shí)。

房企可能做好降價(jià)計(jì)劃

四季度或迎來真正意義“降價(jià)潮”

具體到房?jī)r(jià)來看,由于7、8月是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季,成交量勢(shì)必難以反轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)的下滑趨勢(shì)將維持不變。

聶梅生表示,從新政調(diào)控效果看,遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的效果是顯著的,房?jī)r(jià)環(huán)比下降,而且趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,房?jī)r(jià)已經(jīng)松動(dòng)了。而按照徐紹史的預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)再過一個(gè)季度,也就是四季度將會(huì)有所下降。這與此前不少專家預(yù)測(cè)也基本一致。

近期,各地產(chǎn)上市公司也將陸續(xù)公布半年報(bào)。從當(dāng)前半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告情況看,該行業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)增幅度位居各行業(yè)倒數(shù)第二,僅為17.99%。而受房地產(chǎn)行業(yè)的影響,建筑業(yè)的預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)增幅也不高,僅為32.39%,遠(yuǎn)低于各行業(yè)預(yù)增的平均水平。開發(fā)商對(duì)后市的判斷以及策略調(diào)整勢(shì)必將受此重大影響。

也正是因?yàn)槟壳皹鞘姓{(diào)控“一調(diào)到底”的堅(jiān)決態(tài)度,行業(yè)預(yù)期已受到重創(chuàng)。“其實(shí)所有的開發(fā)商對(duì)今年的市場(chǎng)都已經(jīng)有了非常清晰的認(rèn)識(shí),房?jī)r(jià),至少在2011年一季度已經(jīng)沒戲,要么扛著等明年,要么就準(zhǔn)備降價(jià)。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為,眼下房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺只是表象,各大房企其實(shí)都做好了降價(jià)的計(jì)劃,只是降多少和什么時(shí)候降價(jià)的事情。

“現(xiàn)在讓房地產(chǎn)馬上降價(jià)還有些牽強(qiáng),在7月份,將是房地產(chǎn)最憂郁、彷徨、無奈的一段時(shí)間,按照降價(jià)理論和對(duì)市場(chǎng)研判推測(cè),在8月份左右,一線城市可能迎來真正意義上的‘降價(jià)潮’,那時(shí)全國(guó)二三線城市不會(huì)有太大的價(jià)格波動(dòng),但成交量一定不會(huì)很好,而三四線城市房?jī)r(jià)可能不漲,但成交量不會(huì)有很大的改變。”北京姜仁地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)姜仁表示。

聶梅生也強(qiáng)調(diào),本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房?jī)r(jià)來的,還是沖房地產(chǎn)市場(chǎng)背后蘊(yùn)藏的金融等風(fēng)險(xiǎn)而來的,因此調(diào)控絕不會(huì)無功而返。（盧軼）