有關(guān)空置房總量的傳言,已經(jīng)被炒了持續(xù)數(shù)月。盡管國家電網(wǎng)已經(jīng)出面否認(rèn)“6540萬套空置房”消息發(fā)布的真實性,但由于權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺位,民間試圖通過“讀水表”、“曬黑燈”、“數(shù)空調(diào)”、“查物業(yè)”來調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲,而“空置率到底為多少”也被網(wǎng)友戲稱為“第一謎團”。

昨日,國家統(tǒng)計局終于按捺不住,國家統(tǒng)計局局長馬建堂表示,將在部分城市抽選一批住宅小區(qū),進行空置房調(diào)查,以發(fā)現(xiàn)問題,積累經(jīng)驗,驗證方案,完善方法。

1.住房空置率“謎團”面臨破解

此前,有傳聞?wù)f,國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。雖然這則消息在公布之后,就立即遭到了國家電網(wǎng)的否認(rèn),地產(chǎn)專業(yè)人士也認(rèn)為這個數(shù)據(jù)基本不可能。

這一被夸大的數(shù)據(jù)激發(fā)了“草根”階層們自己調(diào)查空置率的熱情。

北京的哥李杰通過微博曬出了各個樓盤百張“黑燈照”,成為公民調(diào)查空置率的風(fēng)云人物。在他的調(diào)查中,位于北京朝陽北路星河灣的“一座樓也就三四戶亮燈”。

此前,北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋的課題組,通過對北京50多個2004年-2006年交付使用的小區(qū)電表查詢發(fā)現(xiàn),約27%住戶的電表幾乎不走,并將這一調(diào)研結(jié)果對應(yīng)為商品房空置率。

但是,隨著而來的是,北京水務(wù)部門、電網(wǎng)公司分別公開表示無法通過水表、電表開展空置率調(diào)查。

國家統(tǒng)計局終于按捺不住,昨日,馬建堂稱,將充分利用我國這次人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息。

馬建堂說,盡管對空置標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定有不同看法,也有住戶可能不愿意提供真實信息等困難,但統(tǒng)計部門將在有關(guān)部門支持下,一是繼續(xù)統(tǒng)計和發(fā)布房地產(chǎn)待售率；二是充分利用這次人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息；三是在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進行空置房調(diào)查,以發(fā)現(xiàn)問題,積累經(jīng)驗,驗證方案,完善方法。

馬建堂還表示,國家統(tǒng)計局已經(jīng)初步制定出房價統(tǒng)計改革方案,在征求有關(guān)部門和地方意見后,國慶節(jié)前將在網(wǎng)上公布征求公眾意見,爭取明年初實施。

2.空置房過多將拖垮經(jīng)濟

房地產(chǎn)資源嚴(yán)重浪費的問題,已經(jīng)引起了包括政府高層在內(nèi)的整個社會的關(guān)注。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受采訪時表示,“此次空置率的調(diào)查可能是由高層授意的。”

曹建海稱,目前房屋空置情況非常嚴(yán)重,在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在社會資源的巨大浪費。此次空置率的調(diào)查結(jié)果如果是客觀的,將驗證房屋過剩的嚴(yán)重程度,從而堅定高層調(diào)控房地產(chǎn)的決心。

國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受南方日報采訪時表示,“空置率這個數(shù)字在一定程度上能夠反映購房的投機性需求究竟有多大,進而反映房地產(chǎn)市場供需的不平衡程度。”

據(jù)經(jīng)濟學(xué)家謝國忠粗略估算,中國的城市住房總量大約是170億平方米,誤差區(qū)間是上下各10%。

謝國忠表示,盡管這樣的數(shù)據(jù)可能不是很精確,但是還是可以斷定中國不存在絕對住房短缺的情況。“如果采用日本的標(biāo)準(zhǔn),那么中國城市住房足以安置所有的中國人,所有農(nóng)村人口遷到城市都是足夠的。”

按照國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū),商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū),要采取一定措施,加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

“空置房屋無論是從經(jīng)濟還是從什么角度講,都是浪費資源。”鄒曉云告訴記者,從經(jīng)濟運行角度來講,會存積大量的資金,“我們的錢被房屋占用了,也不能去創(chuàng)造新的財富,對經(jīng)濟是非常不利。”

謝國忠認(rèn)為,更可怕的是,2010到2011年的時候,可能會形成大量的投機庫存。“政府應(yīng)該想辦法,或者指定相關(guān)的法律和制度,比如稅收等辦法,把這些空置房擠出來、敲出來、激活出來,讓它們啟用起來,進入市場。”鄒曉云告訴記者。

3.新一輪調(diào)控或?qū)⒗_序幕

雖然對于究竟有多少空置房誰也說不清楚,但是,已經(jīng)有傳聞表示,未來可能會針對空置房專門征收房屋空置稅。

據(jù)報道,7月底,海南傳出了正在研究征收住宅“空置費”的消息,對空置房征收懲罰性的“房屋空置稅”也成為政策預(yù)期的新焦點。

著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱在京發(fā)表演講時表示,之所以出現(xiàn)一批空置房,是因為中國沒有征收房產(chǎn)稅。“世界上有兩個國家沒有征收房產(chǎn)稅,結(jié)果出現(xiàn)一批空置房。”他所指的這兩個國家分別是澳大利亞和中國。

樊綱表示,中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展,應(yīng)該借此次調(diào)控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度,需求方最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅。其次從供給來看,應(yīng)該提高土地利用率、提高土地容積率。

有資深業(yè)內(nèi)人士表示,打擊空置房是打擊投機者的最好方式。理由是,打擊空置房基本上不影響開發(fā)商自身利益,關(guān)鍵是也不會影響GDP,對經(jīng)濟增長的影響也比較小。

空置房問題不僅阻擾了宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行,也在一定程度上消弱了本次調(diào)控政策的“藥效”。有業(yè)內(nèi)人士猜測,空置房或許成為政府后續(xù)宏觀調(diào)控的一大落腳點,也將是打擊炒房者,控制房價的一大利器。

與物業(yè)稅相比,房屋空置稅更具有“懲罰性”,因此對于囤房、炒房者的針對性也就更強。不少專家和學(xué)者認(rèn)為,在房地產(chǎn)投資、投機之風(fēng)盛行的情況下,開征房屋空置稅有利于推動空置房進入市場,抑制投資、投機,根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費的屬性。

然而,如何確認(rèn)“空置”將可能是征收空置稅的一個很大的難點。房屋空置稅不僅存在技術(shù)上的困難,而且一旦物業(yè)稅開征、房產(chǎn)稅調(diào)整,房屋空置稅的出現(xiàn)是否會引發(fā)重復(fù)征稅的問題,這些都需要納入考慮的范疇。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示,“有些房源的情況十分特殊,比如房主長期出差或是駐外；比如季節(jié)性的休閑度假房產(chǎn)。這些房源能否簡單地認(rèn)定為空置?”