11月廣州住宅出租回報率再次回落至3%左右

11月份CPI漲幅高企5.1%，創(chuàng)下28個月新高；作為普通市民歷來抗通脹“良方”的廣州房地產(chǎn)市場卻令人大失所望，最新租金回報率出現(xiàn)5個月來首次回落，僅為3%~3.5%之間。

“可是除了房產(chǎn)物業(yè)我還能投資什么？”手上握有資金準(zhǔn)備投資的周先生表示：“與低的投資回報率相比，我更擔(dān)心通脹帶來的影響。兩弊并行只能取其輕者。”資深房地產(chǎn)行家潘婉霞提醒稱：“不要忘記了，在通脹進(jìn)程中大宗資產(chǎn)的價值也會膨脹。房產(chǎn)物業(yè)就是大宗資產(chǎn)。”

文/表 記者 陳芳、林琳

住宅出租

回報率遠(yuǎn)低于通脹

“現(xiàn)在買房出租實在太劃不來了，回報率頂多只有3%左右，有的連2%都達(dá)不到。別說不能‘抗通脹’了，連銀行定存利息都比不上！” 看著連續(xù)上漲的物價，王小姐替自己手上的現(xiàn)金干著急：“買黃金吧，黃金價格太高；買收藏品吧，不懂。買樓倒不難，但是樓價這么高，回報率低，真的還能入市嗎？”

精明的王小姐本盤算著買一套小戶型單位出租。

她認(rèn)為，即使現(xiàn)在價位很高，但小戶型單位總價低，自己還能負(fù)擔(dān)；即使以后樓價不怎么漲，每個月的租金能夠達(dá)到通脹水平的話，自己也算是戰(zhàn)勝了通脹。

然而頻頻看樓后，王小姐倍感失望：“要找到出租回報率能夠戰(zhàn)勝通脹的房子簡直是一種奢望”。

記者了解到，目前住宅市場的平均出租回報率都比較低。根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月全市二手住宅平均出租回報率只有3.47%，而滿堂紅的11月數(shù)據(jù)為3.49%。

據(jù)了解，市面上出租回報率較高的往往是樓齡較長的高層或小戶型單位，但最高的租金回報率也難以突破4%。

建議：

升值和套現(xiàn)比收租更重要

滿堂紅地產(chǎn)市場部沈銳培告訴記者，住宅市場出租回報率普遍都只有3%上下，即使是珠江新城那些專門用來投資的小戶型產(chǎn)品，能達(dá)到4.5%的都非常罕見——這還是按照全年收12個月租金來計算。

“在目前的市場狀況中，已經(jīng)不能單純用投資回報率來衡量房地產(chǎn)投資的價值了，”中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞表示，目前市場普遍對通脹有恐慌性的“預(yù)防意識”，導(dǎo)致資金尋找相對穩(wěn)定的投資領(lǐng)域；可以說相對于投資回報率低來說，投資者更擔(dān)憂的是通脹：“這個月的CPI漲幅5.1%，不知道下個月是多少。很多人認(rèn)為CPI難以控制，但資金去向可以控制。”

樓價是否已在高位、有沒有升值空間成為另一個投資者擔(dān)憂的話題。“連續(xù)兩輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策令人忐忑不安”，王小姐向記者抱怨，說不定未來還有再出調(diào)控政策的可能性，樓市走向極不明朗。潘婉霞卻認(rèn)為，投資者應(yīng)該注意到，在通脹過程中，大宗資產(chǎn)的價值肯定也隨之膨脹，而大宗資產(chǎn)往往指的就是房產(chǎn)物業(yè)。

價格低洼地

未必有投資價值

但是，當(dāng)樓市已經(jīng)長時間持續(xù)“普漲”后，還有什么價格低洼板塊值得投資？潘婉霞對此有不同的觀點。

她認(rèn)為，第一，廣州樓市縱向比價格的確是在歷史高位，但是如果與其他三大城市相比，價格僅是中等水平；第二，目前價格仍處洼地的，基本就是非優(yōu)質(zhì)物業(yè)，即使是未來也未必有升值潛力。她認(rèn)為，在目前的市場情況下，“優(yōu)質(zhì)”依然是房地產(chǎn)投資的最核心標(biāo)準(zhǔn)。

對此，合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪認(rèn)為，出租回報率、升值潛力和套現(xiàn)能力向來是房地產(chǎn)投資的三大標(biāo)準(zhǔn)。

而在目前的市場情況下，后兩個標(biāo)準(zhǔn)更為重要。

潘宇豪分析，傾向于投資住宅的投資者應(yīng)盡量選擇市中心的住宅物業(yè)，一方面市中心的物業(yè)保值能力比較強(qiáng)，另一方面也比較容易變現(xiàn)。萬一未來樓價出現(xiàn)回落，市中心物業(yè)跌幅相對有限，而且買家接盤幾率更大。